Plusvalía municipal en Galicia: guía completa para vendedores e herdeiros

Que é a plusvalía municipal e cando se aplica

A plusvalía municipal, formalmente coñecida como Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana (IIVTNU), é un tributo local que grava o incremento de valor dos solares e terreos urbanos durante o tempo que unha persoa foi propietaria. É un imposto que xestiona e recada o concello onde se atopa a propiedade, non a comunidade autónoma nin o Estado.

Este imposto devéngase en tres supostos principais: a venda dun inmoble, a herdanza ou doazón dunha propiedade, e o intercambio ou permuta. En todos os casos, o suxeito pasivo varía: nas compravendas, o vendedor; nas herdanzas, os herdeiros; e nas doazóns, o donatario.

É importante entender que a plusvalía municipal é independente do IRPF. Mesmo se vendes a túa vivenda habitual sen ganancia patrimonial no IRPF, seguirás obrigado a pagar a plusvalía municipal se o valor do solo aumentou durante o teu período de titularidade.

Os dous métodos de cálculo tras a sentenza do Constitucional

A sentenza do Tribunal Constitucional 182/2021 cambiou radicalmente o panorama da plusvalía municipal. Antes, o cálculo realizábase exclusivamente mediante o método obxectivo, que a miúdo daba lugar a resultados inxustos: pagábase imposto mesmo vendendo con perdas. O Constitucional declarou inconstitucional este sistema.

A reforma introduciu un método dual que permite ao contribuínte escoller a opción máis favorable:

Método 1: Regra obxectiva (tradicional)

Calculase multiplicando o valor catastral do solo por un coeficiente segundo os anos de titularidade (desde 1,13 para un ano ata 2,25 para 20 anos) e aplicando logo o tipo impositivo municipal (entre o 26 % e o 30 % na maioría de concellos galegos).

Método 2: Ganancia patrimonial real

Tómase o 50 % da diferenza entre o prezo de venda e o de compra, e aplícase o tipo impositivo municipal. Solo aplica cando hai ganancia real demostrable.

Consello clave: Calcula sempre ambos métodos e escolle o que resulte en menos imposto. En vendas con perdas, o método 2 xera cero euros de imposto.

Tarifas nos principais concellos galegos

O tipo impositivo fíxao cada concello dentro do rango legal (do 26 % ao 36 % para 2025). A continuación amosamos os tipos vixentes e o seu impacto estimado nunha operación de exemplo.

Os concellos pequenos da Costa da Morte e o interior galego adoitan aplicar o tipo mínimo do 26 %, o que supón unha vantaxe fronte ás grandes cidades.

Exencións e bonificacións en Galicia

Existen varias exencións que poden reducir ou eliminar a cota a pagar. É fundamental coñecelas antes de realizar calquera transmisión inmobiliaria.

• Reinversión en vivenda habitual: Se vendes a túa vivenda habitual e reinvertes noutra dentro dos dous anos seguintes, podes solicitar a exención ante o concello.
• Transmisións de baixo valor: Cando a cota resultante sexa inferior ao mínimo municipal (xeralmente 20-50 €), algúns concellos non esixen o pagamento.
• Doazóns entre familiares directos: Algúns concellos galegos establecen bonificacións de ata o 95 % para transmisións entre pais e fillos ou cónxuxes.
• Vivendas de protección oficial: Ciertos concellos aplican bonificacións do 50 % ao 95 % para VPO dentro dos cinco primeiros anos.
• Entidades sen ánimo de lucro: As transmisións a ONG e fundacións adoitan estar exentas na maioría de concellos galegos.

Importante: As exencións non se aplican automaticamente. Debes solicitalas expresamente ao presentar a autoliquidación. Prazo habitual: 30 días hábiles desde a transmisión.

Como calcular a plusvalía paso a paso

Calcular a plusvalía require coñecer o valor catastral do solo, os anos de titularidade, o tipo impositivo municipal e, opcionalmente, os prezos de compra e venda.

1. Obtén a referencia catastral e o valor do solo en sedecatastro.gob.es. O solo adoita representar entre o 40 % e o 70 % do valor catastral total.
2. Determina os anos de titularidade desde a adquisición ata a transmisión. Períodos inferiores a un ano redondeanse ao alza.
3. Calcula co método obxectivo: Valor catastral do solo × coeficiente (tabla oficial) × tipo municipal.
4. Calcula co método real: (Prezo venda - Prezo compra) × 50 % × tipo municipal.
5. Compara ambos resultados e escolle o menor. Se o método real dá resultado negativo (perda), o imposto é cero.

Exemplo práctico: Merques un apartamento en Corcubión en 2015 por 85.000 € e véndeo en 2025 por 120.000 €. Valor catastral do solo: 30.000 €. Titularidade: 10 anos.

• Método obxectivo: 30.000 € × 1,65 × 26 % = 3.346 €
• Método real: (120.000 - 85.000) × 50 % × 26 % = 4.550 €
• Resultado: Pagas 3.346 € (método obxectivo máis favorable)

A plusvalía en herdanzas: particularidades galegas

Nas herdanzas, a plusvalía págana os herdeiros, non o falecido. Isto sorprende a moitas familias que descobren que deben aboar este imposto ademais do Imposto de Sucesións. En Galicia, a combinación de ambos pode representar unha carga significativa.

Galicia aplica bonificacións no Imposto de Sucesións para grupos I e II (descendentes e cónxuxes) que poden alcanzar o 99 % para bases impoñibles inferiores a 100.000 €. Porén, a plusvalía municipal non ten estas bonificacións autonómicas, xa que é un imposto local.

O valor a considerar en herdanzas é o de mercado na data do falecemento. O período de titularidade contase desde a adquisición polo falecido ata a data de defunción, non ata a aceptación da herdanza.

Atención: Se varios herdeiros comparten unha propiedade, cada un paga a súa parte proporcional. Se un herdeiro renuncia á herdanza, non debe pagar plusvalía sobre esa porción.

Como recorrer unha plusvalía inxusta

Se consideras que a liquidación é incorrecta, tes dereito a recorrela. Tras a sentenza do Constitucional, os recursos teñen maior probabilidade de éxito.

1. Reclamación ante o concello: Primeiro paso obrigatorio. Prazo: 30 días hábiles desde a notificación. Achega documentación que demostre que non houbo incremento real de valor.
2. Recurso de reposición: Se a reclamación se desestima, podes presentalo ante o mesmo órgano nos 30 días seguintes.
3. Recurso contencioso-administrativo: Se o reposición tamén se desestima, acode ao xulgado contencioso-administrativo. É a vía con máis éxito para reclamacións baseadas na sentenza do Constitucional.
4. Solicitar devolución de oficio: Se xa pagaches co antigo sistema (antes de 2021) e podes demostrar que non houbo ganancia real, podes solicitar a devolución no prazo de catro anos desde o pagamento.

É recomendable contratar un avogado especializado en dereito tributario local. O custo (500-1.500 €) adoita compensar cando a cota supera os 2.000 €.

Conclusiones e recomendacións prácticas

A plusvalía municipal é inevitable en practicamente calquera transmisión inmobiliaria, pero coa información adecuada pódese minimizar o seu impacto. Calcula sempre ambos métodos, solicita as exencións dispoñibles e non dubides en recorrer se o resultado che parece inxusto.

En Casas Galiza traballamos con profesionais fiscais de confianza que poden axudarche a calcular e optimizar a plusvalía en calquera operación na Costa da Morte e arredores. Contáctanos para unha consulta personalizada.