Gemeindliche Wertsteigerungssteuer in Galicien: Vollständiger Leitfaden für Verkäufer und Erben

Was ist die gemeindliche Wertsteigerungssteuer und wann gilt sie

Die gemeindliche Wertsteigerungssteuer, formal bekannt als Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden (IIVTNU), ist eine lokale Abgabe, die die Wertsteigerung von Baugrundstücken während der Eigentumszeit einer Person besteuert. Sie wird von der Gemeinde verwaltet und eingezogen, in der sich die Immobilie befindet, nicht von der autonomen Gemeinschaft oder dem Staat.

Diese Steuer wird in drei Hauptfällen fällig: beim Verkauf einer Immobilie, bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie und beim Tausch. In allen Fällen variiert der Steuerschuldner: beim Verkauf der Verkäufer; bei Erbschaften die Erben; und bei Schenkungen der Beschenkte.

Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Steuer unabhängig von der Einkommensteuer (IRPF) ist. Selbst wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz ohne Kapitalgewinn im IRPF verkaufen, müssen Sie die Wertsteigerungssteuer zahlen, wenn der Bodenwert während Ihrer Eigentumszeit gestiegen ist.

Die zwei Berechnungsmethoden nach dem Urteil des Verfassungsgerichts

Das Urteil des Verfassungsgerichts 182/2021 hat die Landschaft dieser Steuer radikal verändert. Zuvor wurde die Berechnung ausschließlich nach der objektiven Methode durchgeführt, die oft zu ungerechten Ergebnissen führte: Steuer war selbst bei Verlustverkauf fällig. Das Verfassungsgericht erklärte dieses System für verfassungswidrig.

Die Reform führte eine duale Methode ein, die dem Steuerzahler die günstigste Option wählen lässt:

Methode 1: Objektive Regel (traditionell)

Berechnet durch Multiplikation des Katasterwerts des Bodens mit einem Koeffizienten nach Eigentumsjahren (von 1,13 für ein Jahr bis 2,25 für 20 Jahre) und anschließende Anwendung des gemeindlichen Steuersatzes (zwischen 26 % und 30 % in den meisten galicischen Gemeinden).

Methode 2: Tatsächlicher Kapitalgewinn

Nimmt 50 % der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis und wendet den gemeindlichen Steuersatz an. Nur anwendbar bei nachweisbarem tatsächlichen Gewinn.

Wichtiger Tipp: Berechnen Sie immer beide Methoden und wählen Sie die mit weniger Steuer. Bei Verlustverkäufen ergibt Methode 2 null Euro Steuer.

Steuersätze in den wichtigsten galicischen Gemeinden

Der Steuersatz wird von jeder Gemeinde im gesetzlichen Rahmen festgelegt (26 % bis 36 % für 2025). Nachstehend die aktuellen Sätze und geschätzte Auswirkungen auf eine Beispieltransaktion.

Kleine Gemeinden an der Costa da Morte und im galicischen Hinterland wenden generell den Mindestsatz von 26 % an, ein Vorteil gegenüber größeren Städten.

Befreiungen und Ermäßigungen in Galicien

Mehrere Befreiungen können den zu zahlenden Betrag reduzieren oder eliminieren. Es ist unerlässlich, diese vor jeder Immobilienübertragung zu kennen.

• Reinvestition in den Hauptwohnsitz: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und innerhalb von zwei Jahren in einen anderen reinvestieren, können Sie die Befreiung bei der Gemeinde beantragen.
• Übertragungen mit geringem Wert: Wenn die resultierende Steuer unter dem gemeindlichen Minimum liegt (meist 20-50 €), verlangen einige Gemeinden keine Zahlung.
• Schenkungen zwischen direkten Familienangehörigen: Einige galicische Gemeinden bieten Ermäßigungen bis zu 95 % für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder Ehegatten.
• Offiziell geschützter Wohnungsbau (VPO): Bestimmte Gemeinden gewähren 50 % bis 95 % Ermäßigung für VPO innerhalb der ersten fünf Jahre.
• Gemeinnützige Organisationen: Übertragungen an NGOs und Stiftungen sind in den meisten galicischen Gemeinden generell befreit.

Wichtig: Befreiungen werden nicht automatisch angewendet. Sie müssen sie bei Einreichung der Selbsteinschätzung ausdrücklich beantragen. Übliche Frist: 30 Werktage nach der Übertragung.

Wie man die Wertsteigerungssteuer Schritt für Schritt berechnet

Die Berechnung erfordert den Katasterwert des Bodens, die Eigentumsjahre, den gemeindlichen Steuersatz und optional die Kauf- und Verkaufspreise.

1. Beschaffen Sie die Katasterreferenz und den Bodenwert bei sedecatastro.gob.es. Der Boden stellt typischerweise 40 % bis 70 % des Gesamtkatasterwerts dar.
2. Bestimmen Sie die Eigentumsjahre vom Erwerb bis zur Übertragung. Zeiträume unter einem Jahr werden aufgerundet.
3. Berechnen Sie mit der objektiven Methode: Katasterbodenwert × Koeffizient (offizielle Tabelle) × gemeindlicher Steuersatz.
4. Berechnen Sie mit der tatsächlichen Gewinnmethode: (Verkaufspreis - Kaufpreis) × 50 % × gemeindlicher Steuersatz.
5. Vergleichen Sie beide Ergebnisse und wählen Sie das niedrigere. Ergibt die tatsächliche Gewinnmethode ein negatives Ergebnis, ist die Steuer null.

Praktisches Beispiel: Sie kauften 2015 eine Wohnung in Corcubión für 85.000 € und verkaufen sie 2025 für 120.000 €. Katasterbodenwert: 30.000 €. Eigentumszeit: 10 Jahre.

• Objektive Methode: 30.000 € × 1,65 × 26 % = 3.346 €
• Tatsächliche Gewinnmethode: (120.000 - 85.000) × 50 % × 26 % = 4.550 €
• Ergebnis: Sie zahlen 3.346 € (objektive Methode ist günstiger)

Die Wertsteigerungssteuer bei Erbschaften: Galicische Besonderheiten

Bei Erbschaften zahlen die Erben die Wertsteigerungssteuer, nicht der Verstorbene. Dies überrascht viele Familien, die entdecken, dass sie diese Steuer zusätzlich zur Erbschaftsteuer zahlen müssen. In Galicien kann die Kombination beider Steuern eine erhebliche Belastung darstellen.

Galicien gewährt Ermäßigungen bei der Erbschaftsteuer für Gruppen I und II (Nachkommen und Ehegatten) von bis zu 99 % für steuerpflichtige Basen unter 100.000 €. Die gemeindliche Wertsteigerungssteuer hat jedoch keine regionalen Ermäßigungen, da es sich um eine lokale Steuer handelt.

Der bei Erbschaften zu berücksichtigende Wert ist der Marktwert am Todestag. Die Eigentumszeit wird vom Erwerb durch den Verstorbenen bis zum Todestag berechnet, nicht bis zur Annahme der Erbschaft.

Hinweis: Wenn mehrere Erben eine Immobilie teilen, zahlt jeder seinen proportionalen Anteil. Wenn ein Erbe die Erbschaft ausschlägt, muss er für diesen Anteil keine Wertsteigerungssteuer zahlen.

Wie man eine ungerechte Steuerfestsetzung anfechtet

Wenn Sie glauben, dass die Festsetzung falsch ist, haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts haben Einsprüche eine höhere Erfolgsquote.

1. Beschwerde bei der Gemeinde: Obligatorischer erster Schritt. Frist: 30 Werktage nach Benachrichtigung. Legen Sie Dokumente vor, die belegen, dass keine tatsächliche Wertsteigerung stattfand.
2. Widerspruch: Wenn die erste Beschwerde abgelehnt wird, können Sie innerhalb von 30 Tagen bei derselben Behörde Widerspruch einlegen.
3. Verwaltungsgerichtliche Klage: Wenn auch der Widerspruch abgelehnt wird, gehen Sie zum Verwaltungsgericht. Dieser Rechtsweg hat den meisten Erfolg für Klagen based on the Constitutional Court ruling.
4. Rückerstattung von Amts wegen beantragen: Wenn Sie bereits nach dem alten System (vor 2021) gezahlt haben und nachweisen können, dass kein tatsächlicher Gewinn vorlag, können Sie innerhalb von vier Jahren ab Zahlung eine Rückerstattung beantragen.

Es empfiehlt sich, einen auf lokales Steuerrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Die Kosten (500-1.500 €) amortisieren sich meist, wenn die festgesetzte Steuer 2.000 € übersteigt.

Fazit und praktische Empfehlungen

Die gemeindliche Wertsteigerungssteuer ist bei praktisch jeder Immobilienübertragung unvermeidbar, aber mit den richtigen Informationen lässt sich ihre Auswirkung minimieren. Berechnen Sie immer beide Methoden, beantragen Sie verfügbare Befreiungen und zögern Sie nicht, Widerspruch einzulegen, wenn das Ergebnis ungerecht erscheint.

Bei Casas Galiza arbeiten wir mit vertrauenswürdigen Steuerexperten, die Ihnen bei der Berechnung und Optimierung der Wertsteigerungssteuer für jede Transaktion an der Costa da Morte und Umgebung helfen können. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung.