ガリシアの自治体キャピタルゲイン税：売主と相続人のための完全ガイド

自治体キャピタルゲイン税とは何か、いつ適用されるか

自治体キャピタルゲイン税は、正式には都市土地価値上昇税（IIVTNU）として知られ、所有期間中の都市土地の価値上昇に対する地方税です。自治体や国ではなく、物件所在地の市町村が管理・徴収します。

この税金は主に3つの場合に発生します：不動産の売却、相続または贈与、交換です。納税義務者は場合によって異なります：売買では売主、相続では相続人、贈与では受贈者です。

重要なのは、この税金は所得税（IRPF）とは独立していることです。IRPF上で譲渡益がなくても、土地価値が上昇していれば自治体キャピタルゲイン税を支払う義務があります。

憲法裁判所判決後の2つの計算方法

憲法裁判所の判決182/2021は、この税金の仕組みを根本的に変えました。以前は客観的方法のみで計算され、しばしば不公正な結果をもたらしました：損失売却でも税金が課せられていました。憲法裁判所はこの制度を違憲と宣言しました。

改革により二重方式が導入され、納税者はより有利な選択肢を選べるようになりました：

方法1：客観的ルール（従来型）

土地の固定資産税評価額に所有年数に応じた係数（1年で1.13、20年で2.25）を掛け、次に自治体税率（ガリシアの大部分の自治体で26%〜30%）を適用して計算します。

方法2：実際のキャピタルゲイン

売却価格と購入価格の差額の50%を取り、自治体税率を適用します。証明可能な実際の利益がある場合にのみ適用されます。

重要なアドバイス：常に両方の方法を計算し、より少ない税金になる方を選んでください。損失売却の場合、方法2はゼロユーロの税金になります。

ガリシア主要自治体の税率

税率は法定範囲内（2025年は26%〜36%）で各自治体が設定します。以下に現在の税率とサンプル取引への推定影響を示します。

コスタ・ダ・モルテやガリシア内陸部の小さな自治体は通常最低税率の26%を適用しており、大都市に比べて有利です。

ガリシアにおける免除と軽減

いくつかの免除により支払額を減額またはゼロにできます。不動産譲渡前にこれらを知っておくことが不可欠です。

• 主居住用不動産への再投資：主居住用不動産を売却し2年以内に別の主居住用不動産に再投資した場合、自治体に免除を申請できます。
• 低額譲渡：結果として税額が自治体の最低額（通常20〜50€）を下回る場合、一部の自治体は支払いを要求しません。
• 直系親族間の贈与：ガリシアの一部の自治体は、親子間または配偶者間の譲渡に対して最大95%の軽減を設けています。
• 公的保護住宅（VPO）：一部の自治体は最初の5年間のVPOに対して50%〜95%の軽減を適用します。
• 非営利組織：NGOや財団への譲渡は、ガリシアの大部分の自治体で免除されます。

重要：免除は自動的には適用されません。確定申告時に明示的に申請する必要があります。通常の期限：譲渡から30営業日以内。

キャピタルゲイン税の段階的計算方法

計算には土地の固定資産評価額、所有年数、自治体の税率、そして随意で売買価格が必要です。

1. 不動産番号を取得し、sedecatastro.gob.esで土地価値を確認します。土地は通常、総固定資産評価額の40%〜70%を占めます。
2. 所有年数を確定します。取得から譲渡まで。1年未満の期間は切り上げられます。
3. 客観的方法で計算：土地評価額 × 係数（公式表） × 自治体税率。
4. 実際の利益法で計算：（売却価格 - 購入価格）× 50% × 自治体税率。
5. 両方の結果を比較し低い方を選びます。実際の利益法がマイナスの場合、税金はゼロです。

実例：2015年にコルクビオンで85,000€で購入したアパートを2025年に120,000€で売却。土地評価額：30,000€。所有期間：10年。

• 客観的方法：30,000€ × 1.65 × 26% = 3,346€
• 実際の利益法：(120,000 - 85,000) × 50% × 26% = 4,550€
• 結果：3,346€を支払い（客観的方法が有利）

相続時のキャピタルゲイン税：ガリシアの特殊性

相続の場合、相続人がキャピタルゲイン税を支払います。相続税に加えてこの税金も支払わなければならないことを知り、多くの家族が驚きます。ガリシアでは両方の税金の組み合わせが大きな負担になることがあります。

ガリシアはグループI・II（直系卑属と配偶者）の相続税について10万ユーロ未満の課税標準で最大99%の軽減を適用しています。しかし自治体キャピタルゲイン税は地方税であるため、これらの地域的軽減はありません。

相続で考慮すべき価値は死亡日の市場価値です。所有期間は故人の取得日から死亡日までで、相続承認日ではありません。

注意：複数の相続人が不動産を共有する場合、各自が按分した分を支払います。相続放棄した相続人はその部分について支払う必要はありません。

不当な税額課税への異議申し立て方法

課税が不正確だと考える場合、異議申し立ての権利があります。憲法裁判所判決後、適切に主張された申し立ては成功率が高くなっています。

1. 自治体への請求：最初の必須ステップ。期限：通知から30営業日以内。実際の価値上昇がないことを証明する書類を提出。
2. 再審請求：最初の請求が棄却された場合、30日以内に同じ機関に再審請求できます。
3. 行政訴訟：再審請求も棄却された場合、行政裁判所に提訴できます。憲法裁判所判決に基づく請求はこの法的手続きで最も成功しています。
4. 職権による還付請求：旧制度（2021年以前）で既に支払済みで、実際の利益がなかったことを証明できる場合、支払いから4年以内に還付を請求できます。

地方税法に特化した弁護士の雇用をお勧めします。費用（500〜1,500€）は、課税額が2,000€を超える場合に通常正当化されます。

結論と実践的推奨事項

自治体キャピタルゲイン税はほぼすべての不動産譲渡で回避不可能ですが、適切な情報があればその影響を最小限に抑えられます。常に両方の方法を計算し、利用可能な免除を申請し、結果が不当と思われる場合は異議申し立てをためらわないでください。

クリスティーナ・バスケス不動産では、コスタ・ダ・モルテおよび周辺地域のあらゆる取引において、キャピタルゲイン税の計算と最適化を支援する信頼できる税務専門家と協力しています。個別相談についてはお問い合わせください。