Escrituras públicas: todo o que necesitas saber ao comprar en Galicia

Que son as escrituras públicas e por que importan

As escrituras públicas son documentos autorizados por un notario nos que se recollen acordos ou feitos con relevancia xurídica. No ámbito inmobiliario, a escritura de compravenda é o documento que formaliza e dá fe da transmisión da propiedade dun inmoble. Sen escritura pública, a compravenda non pode inscribirse no Rexistro da Propiedade, o que deixa ao comprador desprotexido legalmente.

En Galicia, as escrituras seguen o mesmo marco legal que no resto de España, regulado pola Lei do Notariado de 1862 e o Regulamento Notarial. Porén, hai particularidades galegas que todo comprador debe coñecer, especialmente en zonas rurais da Costa da Morte, onde moitas propiedades teñen titularidades históricas complexas.

Unha escritura pública non é un simple contrato: é un documento con fe pública, o que significa que os feitos que nela se recollen se presumen certos ante calquera xulgado ou tribunal. Esta presunción é a base da seguridade xurídica en España.

Tipos de escrituras na compravenda inmobiliaria

Dependendo da operación, atoparás con distintos tipos de escrituras. Cada unha ten unha función específica e custos diferentes:

• Escritura de compravenda: O documento principal. Transfire a propiedade do vendedor ao comprador. Inclúe prezo, forma de pagamento, cargas, estado do inmoble e condicións pactadas.
• Escritura de hipoteca: Se necesitas financiar a compra, o banco esixirá unha escritura de hipoteca. Asíñase habitualmente o mesmo día que a compravenda ou nun acto posterior.
• Escritura de doazón: Cando un propietario regala o inmoble a un familiar. En Galicia, é frecuente entre pais e fillos, aínda que ten implicacións fiscais importantes no IRPF do doante.
• Escritura de obra nova: Para vivendas de nova construción ou cando se reforma un inmoble de forma substancial. Declara a existencia dun edificio novo para a súa inscripción rexistral.
• Escritura de poder: Se non podes estar presente o día da sinatura, podes outorgar poder a un representante para que asine no teu nome.

Tipo de escritura	Custe orientativo	Prazo de inscripción
Compravenda	600 - 1.500 €	15 - 30 días
Hipoteca	800 - 2.000 €	15 - 30 días
Doazón	300 - 800 €	15 - 30 días
Obra nova	400 - 1.200 €	30 - 60 días
Poder	50 - 150 €	Inmediato

O papel do notario nas escrituras

O notario é un profesional do dereito que actúa como funcionario público independente. Non representa ao comprador nin ao vendedor, senón que vela pola legalidade da operación. En Galicia, hai notarías en todas as capitais de comarca: A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela, Pontevedra, Ourense, Lugo, e tamén en localidades máis pequenas como Cee, Vimianzo, Corcubión ou Muxía.

As funcións do notario durante a escritura inclúen:

1. Identificar as partes mediante DNI, NIE ou pasaporte vixente
2. Comprobar a capacidade legal das partes para outorgar o acto
3. Verificar que o vendedor é o titular rexistral do inmoble
4. Ler a escritura en voz alta ante as partes (lectura íntegra)
5. Explicar as consecuencias legais e fiscais do acto
6. Asesorar sobre as cláusulas da escritura se algunha parte o solicita
7. Autorizar o documento coa súa firma e selo

Lembra: aínda que o notario debe informarte, a súa función non é asesorarte en exclusiva. Para protexer os teus intereses, contrata sempre a un avogado independente que revise a operación antes da sinatura.

Custes reais das escrituras en Galicia

Os aranceis notariais están regulados polo Estado español, polo que non hai gran diferenza entre Galicia e outras comunidades autónomas. O custe depende principalmente do prezo do inmoble e da complexidade da escritura.

Para unha vivenda de 150.000 € en Cee ou Corcubión:

• Notaría (escritura compravenda): 600 - 850 €
• Rexistro da Propiedade: 350 - 500 €
• Xestoría: 300 - 500 €
• ITP (8%): 12.000 €
• Total aproximado: 13.250 - 13.850 €

Que ocorre o día da sinatura

O día da sinatura da escritura é un momento crucial. Adoita celebrarse na notaría elixida, e estas son as fases do proceso:

1. Presentación de documentos: Comprador e vendedor presentan os seus documentos de identidade.
2. Revisión previa: O notario revisa que toda a documentación estea en orde.
3. Lectura da escritura: O notario le a escritura completa en voz alta.
4. Aclaracións: Calquera parte pode facer preguntas sobre o contido da escritura.
5. Sinatura: Todas as partes asinan a escritura, incluído o notario.
6. Pago: Entrégase o pagamento ao vendedor mediante cheque bancario conformado ou transferencia.
7. Entrega de chaves: O vendedor entrega as chaves do inmoble ao comprador.

Se non podes asistir presencialmente á sinatura, podes outorgar un poder notarial a un representante no teu país de orixe a través do consulado español.

Tipos de copias da escritura

Despois da sinatura, recibirás diferentes tipos de copias:

• Copia simple: Fotocopia sen valor probatorio especial.
• Copia autorizada: Copia expedida polo notario coa súa firma e selo, co mesmo valor que a escritura matriz.
• Testemuño notarial: Declaración do notario que dá fe dun feito concreto.

Solicita sempre polo menos dúas copias autorizadas: unha para ti e outra para o Rexistro da Propiedade.

Prazos e proceso posterior á sinatura

Despois de asinar a escritura, hai unha serie de trámites que deben completarse en prazos concretos:

1. Liquidación do ITP: Debes pagar este imposto na oficina liquidadora da Xunta de Galicia dentro dos 30 días hábiles seguintes á sinatura.
2. Inscripción no Rexistro da Propiedade: Presentada a escritura e liquidado o imposto, inscríbese no Rexistro correspondente. Prazo habitual de 15 a 30 días.
3. Alta de subministracións: Auga (Viaqua), electricidade (Naturgy ou Iberdrola), gas e telecomunicacións.
4. Cambio de titular do IBI: O Concello correspondente actualizará o titular do Imposto sobre Bens Inmobles.
5. Comunicación á comunidade de propietarios: Se o inmoble está nun edificio con comunidade, debes comunicar o cambio de titularidade.

Erros frecuentes de compradores estranxeiros

Estes son os erros máis comúns que cometen os compradores estranxeiros relacionados coas escrituras na Costa da Morte:

• Non ler a escritura antes de asinar: Solicita unha copia borrador 48 horas antes e revísaa co teu avogado.
• Non verificar as cargas: Asegúrate de que a escritura reflicte que o inmoble está libre de cargas.
• Non inscribir a tempo: A inscripción rexistral non é automática.
• Confundir contrato de arras con escritura: O contrato de arras é privado e non transfire a propiedade.

Erro	Consecuencia	Solución
Non ler a escritura	Cláusulas abusivas	Revisar borrador con avogado
Non inscribir	Risco de dobre venda	Inscribir en 30 días
Non entender o idioma	Asinar sen comprender	Tradutor xurado na sinatura

Dixitalización e modernización notarial

Galicia avanza na dixitalización do sector notarial. Os avances máis relevantes inclúen:

• Portal do Notario: Podes solicitar cita previa e consultar aranceis en www.notariado.org
• Firma electrónica: Algunhas escrituras xa se poden asinar parcialmente de forma dixital.
• Notas simples electrónicas: Pódense solicitar online a través do Colexio de Rexistradores.

Aínda que a dixitalización avanza, a sinatura de escrituras de compravenda inmobiliaria segue requirindo a presenza física das partes na notaría.