Öffentliche Urkunden: Alles, was Sie beim Kauf in Galicien wissen müssen

Was öffentliche Urkunden sind und warum sie wichtig sind

Öffentliche Urkunden (escrituras públicas) sind von einem Notar autorisierte Dokumente, die Vereinbarungen oder Sachverhalte mit rechtlicher Relevanz festhalten. Beim Immobilienkauf ist die Kaufurkunde das Dokument, das die Übertragung des Eigentums formalisiert und beurkundet. Ohne öffentliche Urkunde kann der Kauf nicht im Grundbuch eingetragen werden, was den Käufer rechtlich schutzlos lässt.

In Galicien gelten die gleichen gesetzlichen Grundlagen wie im restlichen Spanien, geregelt durch das Notariatsgesetz von 1862 und die Notariatsordnung. Es gibt jedoch galicische Besonderheiten, die jeder Käufer kennen sollte, besonders in ländlichen Gebieten der Costa da Morte.

Eine öffentliche Urkunde ist kein einfacher Vertrag: Es ist ein Dokument mit öffentlicher Glaubwürdigkeit (fe pública). Das bedeutet, dass die darin aufgezeichneten Fakten vor jedem Gericht als wahr gelten. Diese Vermutung ist die Grundlage der Rechtssicherheit in Spanien.

Arten von Urkunden beim Immobilienkauf

Je nach Transaktion werden Sie verschiedene Urkundenarten antreffen:

• Kaufurkunde (compraventa): Das Hauptdokument. Überträgt das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer.
• Hypothekenurkunde: Wenn Sie Finanzierung benötigen, verlangt die Bank eine Hypothekenurkunde.
• Schenkungsurkunde: Wenn ein Eigentümer die Immobilie einem Familienmitglied schenkt.
• Neubauurkunde: Für neu gebaute Häuser oder umfassende Renovierungen.
• Vollmacht: Wenn Sie am Tag der Unterschrift nicht anwesend sein können.

Urkundenart	Geschätzte Kosten	Eintragungsfrist
Kauf	600 - 1.500 €	15 - 30 Tage
Hypothek	800 - 2.000 €	15 - 30 Tage
Schenkung	300 - 800 €	15 - 30 Tage
Neubau	400 - 1.200 €	30 - 60 Tage
Vollmacht	50 - 150 €	Sofort

Die Rolle des Notars bei Urkunden

Der Notar ist ein Rechtsexperte, der als unabhängiger öffentlicher Beamter handelt. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern überwacht die Rechtmäßigkeit der Transaktion. In Galicien gibt es Notarbüros in allen Kreisstädten: A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela, Pontevedra, Ourense, Lugo und in kleineren Orten wie Cee, Vimianzo, Corcubión oder Muxía.

1. Identifizierung der Parteien durch DNI, NIE oder Pass
2. Überprüfung der Rechtsfähigkeit der Parteien
3. Bestätigung, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist
4. Vorlesen der Urkunde vor den Parteien
5. Erklärung der rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen
6. Autorisierung des Dokuments mit Unterschrift und Siegel

Denken Sie daran: Der Notar muss Sie informieren, aber er berät Sie nicht ausschließlich. Um Ihre Interessen zu schützen, stellen Sie immer einen unabhängigen Anwalt ein.

Tatsächliche Kosten der Urkunden in Galicien

Notargebühren sind vom spanischen Staat reguliert. Die Kosten hängen hauptsächlich vom Immobilienpreis und der Komplexität der Urkunde ab. Für eine Immobilie von 150.000 € in Cee oder Corcubión betragen die Gesamtkosten ca. 13.250 - 13.850 € (8,8 - 9,2% des Preises einschließlich ITP).

Für eine Immobilie von 300.000 € in A Coruña oder Vigo: ca. 28.700 - 29.400 € (9,6 - 9,8% des Preises).

Was am Unterschriftstag passiert

Der Unterschriftstag ist ein entscheidender Moment. Die Phasen umfassen:

1. Dokumentvorlage: Beide Parteien legen ihre Ausweise vor.
2. Vorabprüfung: Der Notar überprüft alle Dokumente.
3. Verlesung: Der Notar liest die Urkunde vollständig vor.
4. Klärungen: Beide Parteien können Fragen stellen.
5. Unterschrift: Alle Parteien unterschreiben.
6. Zahlung: Die Zahlung erfolgt per Bankscheck oder Überweisung.
7. Schlüsselübergabe: Der Verkäufer übergibt die Schlüssel.

Wenn Sie nicht persönlich unterschreiben können, können Sie eine Vollmacht über das spanische Konsul erteilen. Diese muss apostilliert und von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.

Arten von Urkundenkopien

• Einfache Kopie (copia simple): Fotokopie ohne besonderen Beweiswert.
• Beglaubigte Kopie (copia autorizada): Vom Notar ausgestellt mit Unterschrift und Siegel.
• Notarielles Zeugnis: Erklärung des Notars über einen bestimmten Sachverhalt.

Beantragen Sie mindestens zwei beglaubigte Kopien.

Fristen und Prozess nach der Unterschrift

1. ITP-Zahlung: Innerhalb von 30 Werktagen bei der Xunta de Galicia.
2. Grundbucheintragung: 15 bis 30 Tage nach Vorlage.
3. Versorgungsanschlüsse: Wasser (Viaqua), Strom (Naturgy/Iberdrola), 5-15 Werktage.
4. Grundsteuername: Wird automatisch nach Eintragung aktualisiert.
5. Eigentümergemeinschaft: Eigentumswechsel mitteilen.

Gesamtkosten für Nachbereitung (Gestoría, Grundbuch, Steuern): ca. 700 bis 1.500 € zusätzlich zur Hauptsteuer.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

• Urkunde vor Unterschrift nicht gelesen: Fordern Sie 48 Stunden vorher einen Entwurf an.
• Belastungen nicht überprüft: Grundbuchauszug muss aktuell sein.
• Nicht rechtzeitig eingetragen: Innerhalb von 30 Tagen eintragen.
• Reservierungsvertrag mit Urkunde verwechselt: Nur die öffentliche Urkunde überträgt Eigentum.

Fehler	Folge	Lösung
Urkunde nicht gelesen	Missbräuchliche Klauseln	Entwurf mit Anwalt prüfen
Nicht eingetragen	Doppelverkaufsrisiko	Innerhalb 30 Tage eintragen
Sprache nicht verstanden	Unwissend unterschrieben	Vereidigten Übersetzer dabei haben

Digitalisierung und notarielle Modernisierung

• Notarportal: Terminbuchung unter www.notariado.org
• Elektronische Signatur: Teilweise möglich, bei Immobilienkäufen jedoch meist physische Anwesenheit erforderlich.
• Online-Grundbuchauszüge: Über die Registriererkammer abrufbar.

Die Digitalisierung schreitet voran, aber Immobilienurkunden erfordern weiterhin physische Anwesenheit beim Notar.