Investimento inmobiliario: Galicia vs Portugal — comparativa completa 2025

Introdución: dous mercados veciños, dúas oportunidades diferentes

Galicia e o norte de Portugal comparten fronteira, cultura atlántica e paisaxes impresionantes, pero ofrecen realidades inmobiliarias moi distintas para o investidor. Mentres Portugal foi durante anos o destino favorito dos investidores estranxeiros na Península Ibérica —impulsado polo réxime fiscal NHR e a Golden Visa—, Galicia xorde como unha alternativa máis asequible e menos saturada con un potencial de revalorización significativo.

Nesta comparativa analizamos datos de mercado de 2024-2025 para axudarche a tomar unha decisión informada sobre onde investir o teu capital inmobiliario.

Prezos inmobiliarios: comparativa directa

Os prezos en Galicia son significativamente máis baixos que nas zonas máis populares de Portugal. Non obstante, as diferencias estréitanse cando comparamos co norte de Portugal:

Zona	Prezo/m² vivenda	Prezo medio vivenda	Var. anual 2024
A Coruña (cidade)	1.850-2.300 €	195.000 €	+5.2%
Vigo	1.400-1.800 €	165.000 €	+4.8%
Santiago de Compostela	1.800-2.500 €	210.000 €	+6.1%
Costa da Morte (Corcubión, Cee)	800-1.200 €	95.000 €	+3.5%
Rías Baixas (Baiona, Nigrán)	1.200-1.800 €	140.000 €	+4.2%
Porto (cidade)	2.800-4.200 €	320.000 €	+8.5%
Braga	1.600-2.200 €	180.000 €	+7.2%
Lisboa (cidade)	3.500-5.500 €	425.000 €	+6.8%
Algarve (zona premium)	2.200-3.800 €	275.000 €	+5.5%
Norte de Portugal (rural)	600-1.000 €	75.000 €	+3.8%

A Costa da Morte e o interior de Galicia ofrecen as mellores oportunidades de investimento por prezo de entrada en toda a fachada atlántica da Península Ibérica, cun potencial de revalorización que os mercados portugueses máis maduros xa realizaron en gran medida.

Rentabilidade de aluguer: Galicia vs Portugal

A rentabilidade bruta do aluguer é un factor clave para investidores. Galicia ofrece rentabilidades competitivas grazas a prezos de compra máis baixos e unha demanda de aluguer en aumento:

Zona	Rentabilidade bruta	Rentabilidade neta (estimada)	Ocupación media
A Coruña centro	5.0-5.8%	3.5-4.2%	92%
Vigo	5.2-6.0%	3.6-4.5%	90%
Santiago de Compostela	4.5-5.5%	3.0-4.0%	88%
Costa da Morte (turístico)	6.0-8.0%	4.5-6.5%	65% (estacional)
Rías Baixas (turístico)	5.5-7.5%	4.0-6.0%	70% (estacional)
Porto centro	4.0-5.5%	2.5-3.8%	85%
Lisboa centro	3.5-4.8%	2.0-3.2%	88%
Algarve (turístico)	5.0-7.0%	3.5-5.5%	72% (estacional)

O mercado turístico da Costa da Morte e as Rías Baixas ofrece as rentabilidades máis altas, aínda que con estacionalidade marcada (xuño-setembro). Non obstante, a crecente popularidade do Camiño de Santiago e o turismo de natureza están alongando a temporada.

Fiscalidade: comparativa de impostos sobre o investimento

A fiscalidade é un dos factores máis decisivos para os investidores internacionais:

Concepto fiscal	España (Galicia)	Portugal
ITP/IMT compra	8-11%	1-10% (progresivo)
IVA/IVA obra nova	10%	23%
IBI/IMI anual	0.3-0.9%	0.3-0.45%
IRPF aluguer	19-28%	25% (non residentes)
Plusvalía venda	19-28%	28% (50% exento +5a)
Rexime especial NHR	Non existe	20% fixo (terminou 2024)
Golden Visa	500.000 € (en estudio)	Eliminada outubro 2023
Dobre imposición	Convenio bilateral	Convenio bilateral

Punto clave: Portugal eliminou a súa Golden Visa en outubro 2023 e o réxime fiscal NHR pechouse a novos solicitantes en 2024. Isto nivela significativamente o terreo entre ambos mercados, facendo que Galicia sexa máis competitiva fiscalmente.

Ventá de oportunidade: a fronteira Galicia-Portugal

A zona fronteiriza entre Galicia e o norte de Portugal presenta unha oportunidade única para investidores con visión a medio prazo:

• Tui (Galicia): Prezo medio 120.000 €, cidade monumental con acceso directo á autovía AP-9 e ao tren. A 25 minutos de Vigo. Mercado inmobiliario pouco explotado por investidores estranxeiros.
• Valença (Portugal): Prezo medio 95.000 €, fortaleza histórica, maior presenza de investidores estranxeiros. A 45 minutos do aeroporto do Porto.
• Baiona (Galicia): Prezo medio 150.000 €, pobo costeiro con parador nacional, crecente demanda turística internacional.
• Viana do Castelo (Portugal): Prezo medio 165.000 €, cidade costeira con alta calidade de vida, popular entre investidores do norte de Europa.

Pros e contras: táboa resumo

Factor	Galicia	Portugal
Prezo de entrada	Máis baixo (Costa da Morte desde 70.000 €)	Comparable no norte, máis alto en Lisboa/Algarve
Rentabilidade aluguer	5-8% bruto en zonas costeiras	4-7% segundo zona
Potencial revalorización	Alto (mercado pouco explotado)	Moderado (xa moi valorizado)
Fiscalidade investidor	Competitiva tras fin de NHR	Menos vantaxosa desde 2024
Golden Visa	En estudio (posible)	Eliminada
Estabilidade xurídica	Alta (UE, euro)	Alta (UE, euro)
Acceso aéreos	4 aeroportos	3 aeroportos principais
Comunidad expatriada	Crecendo rapidamente	Moi establecida
Idioma	Castelán + galego	Portugués (+ inglés en zonas turísticas)
Internet/fibra	Boa cobertura urbana	Excelente en zonas urbanas

Conclusiones: onde investir en 2025?

• Para investidores de plusvalía a longo prazo: Galicia ofrece maior potencial de revalorización. A Costa da Morte está onde o Algarve estaba hai 15 anos.
• Para investidores de fluxo de caixa: Ambos mercados ofrecen rentabilidades similares no segmento turístico, pero Galicia ten menores barreiras de entrada.
• Para investidores conservadores: As cidades (A Coruña, Vigo, Santiago) ofrecen estabilidade con rentabilidades do 4-6% bruto.
• Para investidores lifestyle: Se planeas usar a propiedade personalmente, Galicia ofrece unha relación calidade-prezo superior na costa atlántica.

A nosa valoración: En 2025, a ventá de oportunidade en Galicia é máis atractiva que nunca. Cos incentivos portugueses (NHR, Golden Visa) eliminados ou reducidos, Galicia compite en igualdade de condicións pero con prezos de entrada un 30-50% máis baixos en zonas comparables.

O teu investimento inmobiliario en Galicia

Se estás considerando investir en Galicia, precisarás un socio local que coñeza o mercado, as normativas e as oportunidades antes de que cheguen ao mercado xeral.

En Vázquez Inmobiliaria levamos máis de 15 anos axudando a investidores internacionais a rentabilizar o seu capital na Costa da Morte, as Rías Baixas e toda Galicia. Oferécesche análise de rentabilidade personalizado, acceso a oportunidades off-market e xestión integral do teu investimento. Contacta connosco para unha consulta estratéxica sen compromiso.