不動産投資：ガリシア vs ポルトガル — 2025年完全比較

導入：隣接する二つの市場、二つの異なる機会

ガリシアとポルトガル北部は国境、大西洋文化、壮大な風景を共有していますが、投資家にとって非常に異なる不動産の現実を提供しています。ポルトガルがNHR税制とゴールデンビザにより長年外国人投資家のお気に入りだった一方、ガリシアはより手頃で飽和していない代替案として台頭しており、大きな資産価値上昇の可能性を秘めています。

本比較では2024-2025年の市場データを分析し、不動産資金の投資先について情報に基づいた決定を支援します。

不動産価格：直接比較

地域	価格/m²	平均価格	年間変動
ア・コルーニャ	1,850-2,300€	195,000€	+5.2%
ビーゴ	1,400-1,800€	165,000€	+4.8%
サンティアゴ	1,800-2,500€	210,000€	+6.1%
コスタ・ダ・モルテ	800-1,200€	95,000€	+3.5%
リアス・バイシャス	1,200-1,800€	140,000€	+4.2%
ポルト	2,800-4,200€	320,000€	+8.5%
ブラガ	1,600-2,200€	180,000€	+7.2%
リスボン	3,500-5,500€	425,000€	+6.8%
アルガルヴェ	2,200-3,800€	275,000€	+5.5%
北部ポルトガル（農村）	600-1,000€	75,000€	+3.8%

コスタ・ダ・モルテとガリシア内陸部は、イベリア半島の大西洋沿岸全体で最高の参入価格の投資機会を提供し、成熟したポルトガル市場がすでに実現した資産価値上昇のポテンシャルを残しています。

賃貸利回り：ガリシア vs ポルトガル

地域	粗利回り	純利回り（推定）	稼働率
ア・コルーニャ中心部	5.0-5.8%	3.5-4.2%	92%
ビーゴ	5.2-6.0%	3.6-4.5%	90%
コスタ・ダ・モルテ（観光）	6.0-8.0%	4.5-6.5%	65%
ポルト中心部	4.0-5.5%	2.5-3.8%	85%
リスボン中心部	3.5-4.8%	2.0-3.2%	88%

コスタ・ダ・モルテとリアス・バイシャスの観光市場は最高の利回りを提供しますが、顕著な季節性があります。サンティアゴ巡礼と自然観光の人気上昇がシーズンを延長しています。

税制比較

項目	スペイン（ガリシア）	ポルトガル
取得税	8-11%	1-10%（累進）
新築VAT	10%	23%
固定資産税	0.3-0.9%	0.3-0.45%
賃貸所得税	19-28%	25%（非居住者）
売却キャピタルゲイン	19-28%	28%（5年後50%免除）
NHR特別税制	なし	20%固定（2024年終了）
ゴールデンビザ	検討中	2023年廃止

重要：ポルトガルは2023年10月にゴールデンビザを廃止し、2024年にNHR税制を終了。これにより両市場の競争条件が均等化し、ガリシアの税制競争力が向上しています。

機会の窓：ガリシア・ポルトガル国境

• トゥイ（ガリシア）：平均120,000€、AP-9高速道路と鉄道アクセス。ビーゴから25分。外国人投資家に未開拓。
• バレンサ（ポルトガル）：平均95,000€、歴史的要塞。ポルト空港から45分。
• バイオナ（ガリシア）：平均150,000€、国営ホテルのある海岸町。国際観光需要増加中。

メリット・デメリット比較

要因	ガリシア	ポルトガル
参入価格	より低い（コスタ・ダ・モルテ70,000€〜）	北部は同等、リスボンは高い
利回り	海岸部5-8%グロス	地域により4-7%
キャピタルゲイン	高いポテンシャル	控えめ（すでに高騰済み）
税制	NHR終了後 competitive	2024年以降不利に
ゴールデンビザ	検討中	廃止
駐在員コミュニティ	急速に成長中	非常に確立されている

結論：2025年にどこに投資するか？

• 長期キャピタルゲイン：ガリシアがより大きなポテンシャルを提供。コスタ・ダ・モルテは15年前のアルガルヴェの位置。
• キャッシュフロー：観光セグメントで同様の利回り、ただしガリシアは参入障壁が低い。
• 保守的投資：都市部（ア・コルーニャ、ビーゴ、サンティアゴ）で4-6%グロスの安定性。
• ライフスタイル投資：個人使用を兼ねる場合、ガリシアは大西洋沿岸で優れたコストパフォーマンス。

当社の評価：2025年、ガリシアの機会の窓はこれまで以上に魅力的です。ポルトガルの優遇措置が廃止・縮小され、ガリシアは同等の条件下で30-50%低い参入価格で競争しています。

ガリシアでの不動産投資

Vázquez Inmobiliariaは15年以上にわたり、コスタ・ダ・モルテ、リアス・バイシャス、ガリシア全域で国際投資家の資産運用を支援。カスタマイズされた収益性分析、オフマーケット物件、包括的な投資管理を提供します。お気軽にご相談ください。