Публичные акты: всё, что нужно знать при покупке в Галисии

Что такое публичные акты и почему они важны

Публичные акты (escrituras públicas) — это документы, заверенные нотариусом, в которых фиксируются соглашения или факты, имеющие юридическое значение. В сфере недвижимости акт купли-продажи — это документ, который оформляет и удостоверяет передачу права собственности. Без публичного акта сделка не может быть зарегистрирована в Реестре собственности, что оставляет покупателя без правовой защиты.

В Галисии акты регулируются той же правовой базой, что и в остальной Испании — Законом о нотариате 1862 года и Нотариальным регламентом. Однако существуют галисийские особенности, которые должен знать каждый покупатель, особенно в сельских районах Costa da Morte, где многие объекты имеют сложную историю владения.

Публичный акт — это не просто договор: это документ с публичной достоверностью (fe pública), что означает, что зафиксированные в нём факты предполагаются истинными перед любым судом.

Типы актов при сделках с недвижимостью

• Акт купли-продажи: Основной документ. Передаёт собственность от продавца к покупателю.
• Ипотечный акт: Если необходимо финансирование, банк потребует ипотечный акт.
• Акт дарения: Когда собственник дарит объект родственнику. В Галисии часто встречается между родителями и детьми.
• Акт нового строительства: Для вновь построенных домов или при существенной реконструкции.
• Доверенность: Если вы не можете присутствовать в день подписания.

Роль нотариуса

Нотариус — это независимый государственный служащий. В Галисии нотариальные конторы есть в A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela, а также в небольших городах Cee, Vimianzo, Corcubión и Muxía.

Нотариус обязан предоставлять информацию, но он не является вашим личным консультантом. Обязательно наймите независимого адвоката для защиты своих интересов.

Реальные расходы в Галисии

Нотариальные тарифы регулируются правительством Испании. При покупке объекта за 150 000 € в Cee или Corcubión общие расходы составят примерно 13 250–13 850 € (8,8–9,2% от цены).

Как проходит день подписания

1. Представление документов
2. Предварительная проверка: Нотариус проверяет все документы.
3. Чтение акта: Нотариус зачитывает акт целиком.
4. Вопросы: Можно задать вопросы до подписания.
5. Подписание: Все стороны ставят подписи.
6. Оплата: Через банковский чек или мгновенный перевод.
7. Передача ключей

Частые ошибки иностранных покупателей

• Не проверять Реестр собственности перед подписанием
• Не понимать разницу между простой и заверённой копией
• Не нанимать независимого адвоката
• Не проверять градостроительный статус в сельской местности

Готовы к покупке? Свяжитесь с Casas Galiza для персонального сопровождения.