ซื้อบ้านจากการประมูลทางศาลในกาลิเซีย: คู่มือฉบับสมบูรณ์ 2025

การประมูลทางศาลคืออะไร?

การประมูลทางศาลเป็นกระบวนการสาธารณะที่จัดโดยศาลเพื่อขายทรัพย์สินที่ถูกยึด มักเกิดจากการผิดนัดชำระสินเชื่อหรือหนี้สิน ใน Galicia การประมูลเหล่านี้เผยแพร่ใน BOE (ราชกิจจานุเบกษาของรัฐ) และจัดการผ่านแพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์ของพอร์ทัลการประมูลกรมสรรพากร

อสังหาริมทรัพย์มักขายได้ในราคา ลด 20–40% จากมูลค่าตลาด ทำให้เป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม มีความเสี่ยงเฉพาะที่ต้องทราบก่อนประมูล

ประเภทการประมูล

ขั้นตอนการประมูล

1. ประกาศ: ประมูลประกาศใน BOE ล่วงหน้าอย่างน้อย 20 วัน ระบุรายละเอียด มูลค่าประเมิน ภาระผูกพัน และประเภทประมูล
2. เงินวางประกัน: ต้องวาง 5–30% ของมูลค่าประเมิน (มัก 20%) หากไม่ได้ประมูล เงินคืน
3. การเสนอราคา: เสนอราคาอิเล็กทรอนิกส์ผ่านพอร์ทัลประมูล สามารถเสนอจากมูลค่าประเมินหรือต่ำกว่าได้หากกฎอนุญาต
4. การตัดสิน: ราคาสูงสุดชนะ หากราคาไม่ถึง 50% ของมูลค่าประเมิน เจ้าหนี้สามารถขอตัดสินในราคานั้น
5. ชำระเงิน: ผู้ชนะมี 40 วัน ชำระส่วนที่เหลือ หากไม่ชำระ สูญเสียเงินวางประกัน
6. จดทะเบียน: ศาลออกคำสั่งจดทะเบียนที่ดินให้ผู้ชนะ

ข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติ

พลเมืองต่างชาติสามารถเข้าร่วมประมูลศาลในสเปนโดยไม่มีข้อจำกัด ต้องมี:

• NIE (หมายเลขประจำตัวคนต่างชาติ): จำเป็นสำหรับทุกธุรกรรมอสังหาฯ ในสเปน
• บัญชีธนาคารสเปน: สำหรับวางประกันและชำระเงิน บางแห่งต้องเปิดบัญชีล่วงหน้า
• ตัวแทน (ไม่บังคับ): มอบอำนาจทนายหรือตัวแทนศาลให้ประมูลแทนคุณ
• ใบรับรองดิจิทัล: จำเป็นสำหรับเข้าพอร์ทัลประมูลอิเล็กทรอนิกส์

ความเสี่ยงและการลดความเสี่ยง

ความเสี่ยงสูงสุดคือ การครอบครอง หากมีผู้อาศัยอยู่ ผู้ชนะต้องเริ่มกระบวนการไล่ออกซึ่งอาจใช้เวลา 6 เดือนถึง 2 ปี สำคัญมากที่ต้องตรวจสอบว่าอสังหาฯ ว่างหรือไม่ก่อนประมูล

การประมูลบน Costa da Morte และ Galicia

ใน Galicia มีการประมูลอสังหาฯ เฉลี่ย 150–200 ครั้งต่อปี บน Costa da Morte พื้นที่ที่มีประมูลมากที่สุด:

การจัดหน้าสำหรับการประมูล

การจัดหน้าสำหรับการซื้อในประมูลซับซ้อนกว่าปกติ:

• ธนาคารทั่วไป: บางธนาคารให้สินเชื่อสำหรับประมูล แต่ต้องอนุมัติล่วงหน้า กระบวนการเร็วกว่า (15–20 วัน)
• สินเชื่อช่วงเปลี่ยนผ่าน: สินเชื่อระยะสั้น (6–12 เดือน) อัตรา 8–12% มีประโยชน์หากต้องการสภาพคล่องทันที
• เงินทุนตนเอง: ปลอดภัยที่สุด ต้องมีเงิน 100% ภายใน 40 วัน
• จำนองอสังหาฯ ที่ซื้อ: หลังได้รับสิทธิ์ สามารถจำนองอสังหาฯ ได้ ต้องปลอดภาระและสภาพดี

คำแนะนำเชิงปฏิบัติสำหรับนักลงทุน

1. ศึกษาข้อมูลเสมอ: ขอ nota simple จากกรมทะเบียนก่อนประมูล
2. ไปดูอสังหาฯ: หากเป็นไปได้ ไปดูก่อนประมูล วันดูระบุในประกาศ BOE
3. กำหนดราคาสูงสุด: อย่าหลงใหลในการประมูล กำหนดราคาสูงสุดก่อนเริ่ม
4. คำนวณทุกค่าใช้จ่าย: เพิ่ม 12–15% จากราคาประมูลสำหรับภาษี (ITP/AJD 8–10%) นายทะเบียน ทะเบียน และ gestoría
5. เริ่มจากประมูลธนาคาร: ปลอดภัยกว่าและสามารถดูและตรวจสอบได้
6. ปรึกษาทนาย: ทนายผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ตรวจสอบภาระผูกพันและกระบวนการ
7. เตรียมสภาพคล่อง: เงินวางประกันต้องพร้อมทันที

ติดต่อ Casas Galiza เพื่อรับคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์บน Costa da Morte