Escrituras públicas: todo lo que necesitas saber al comprar en Galicia

Qué son las escrituras públicas y por qué importan

Las escrituras públicas son documentos autorizados por un notario en los que se recogen acuerdos o hechos con relevancia jurídica. En el ámbito inmobiliario, la escritura de compraventa es el documento que formaliza y da fe de la transmisión de la propiedad de un inmueble. Sin escritura pública, la compraventa no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que deja al comprador desprotegido legalmente.

En Galicia, las escrituras siguen el mismo marco legal que en el resto de España, regulado por la Ley del Notariado de 1862 y el Reglamento Notarial. Sin embargo, hay particularidades gallegas que todo comprador debe conocer, especialmente en zonas rurales de la Costa da Morte, donde muchas propiedades tienen titularidades históricas complejas.

Una escritura pública no es un simple contrato: es un documento con fe pública, lo que significa que los hechos que en ella se recogen se presumen ciertos ante cualquier juzgado o tribunal. Esta presunción es la base de la seguridad jurídica en España.

Tipos de escrituras en la compraventa inmobiliaria

Dependiendo de la operación, te encontrarás con distintos tipos de escrituras. Cada una tiene una función específica y costes diferentes:

• Escritura de compraventa: El documento principal. Transfiere la propiedad del vendedor al comprador. Incluye precio, forma de pago, cargas, estado del inmueble y condiciones pactadas.
• Escritura de hipoteca: Si necesitas financiar la compra, el banco exigirá una escritura de hipoteca. Se firma habitualmente el mismo día que la compraventa o en un acto posterior.
• Escritura de donación: Cuando un propietario regala el inmueble a un familiar. En Galicia, es frecuente entre padres e hijos, aunque tiene implicaciones fiscales importantes en el IRPF del donante.
• Escritura de obra nueva: Para viviendas de nueva construcción o cuando se reforma un inmueble de forma sustancial. Declara la existencia de un edificio nuevo para su inscripción registral.
• Escritura de poder: Si no puedes estar presente el día de la firma, puedes otorgar poder a un representante para que firme en tu nombre.

Tipo de escritura	Coste orientativo	Plazo de inscripción
Compraventa	600 - 1.500 €	15 - 30 días
Hipoteca	800 - 2.000 €	15 - 30 días
Donación	300 - 800 €	15 - 30 días
Obra nueva	400 - 1.200 €	30 - 60 días
Poder	50 - 150 €	Inmediato

El papel del notario en las escrituras

El notario es un profesional del derecho que actúa como funcionario público independiente. No representa al comprador ni al vendedor, sino que vela por la legalidad de la operación. En Galicia, hay notarías en todas las capitales de comarca: A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela, Pontevedra, Ourense, Lugo, y también en localidades más pequeñas como Cee, Vimianzo, Corcubión o Muxía.

Las funciones del notario durante la escritura incluyen:

1. Identificar a las partes mediante DNI, NIE o pasaporte vigente
2. Comprobar la capacidad legal de las partes para otorgar el acto
3. Verificar que el vendedor es el titular registral del inmueble
4. Leer la escritura en voz alta ante las partes (lectura íntegra)
5. Explicar las consecuencias legales y fiscales del acto
6. Asesorar sobre las cláusulas de la escritura si alguna parte lo solicita
7. Autorizar el documento con su firma y sello

Recuerda: aunque el notario debe informarte, su función no es asesorarte en exclusiva. Para proteger tus intereses, contrata siempre a un abogado independiente que revise la operación antes de la firma.

Costes reales de las escrituras en Galicia

Los aranceles notariales están regulados por el Estado español, por lo que no hay gran diferencia entre Galicia y otras comunidades autónomas. El coste depende principalmente del precio del inmueble y de la complejidad de la escritura. Estos son los costes orientativos para una compraventa en Galicia:

Para una vivienda de 150.000 € en Cee o Corcubión:

• Notaría (escritura compraventa): 600 - 850 €
• Registro de la Propiedad: 350 - 500 €
• Gestoría (trámites): 300 - 500 €
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 8%): 12.000 €
• Total aproximado: 13.250 - 13.850 € (8,8 - 9,2% del precio)

Para una vivienda de 300.000 € en A Coruña o Vigo:

• Notaría (escritura compraventa): 900 - 1.200 €
• Registro de la Propiedad: 500 - 700 €
• Gestoría: 300 - 500 €
• ITP (8% primeros 150.000 €, 9% hasta 250.000 €, 10% resto): 27.000 €
• Total aproximado: 28.700 - 29.400 € (9,6 - 9,8% del precio)

Qué ocurre el día de la firma

El día de la firma de la escritura es un momento crucial. Suele celebrarse en la notaría elegida, y estas son las fases del proceso:

1. Presentación de documentos: Comprador y vendedor presentan sus documentos de identidad. El vendedor aporta la documentación del inmueble (nota simple, licencia de primera ocupación, certificado energético, recibos de IBI al corriente).
2. Revisión previa: El notario revisa que toda la documentación esté en orden y que no haya cargas ocultas que no se hayan declarado.
3. Lectura de la escritura: El notario lee la escritura completa en voz alta. Si hay barrera de idioma, puedes solicitar un traductor o que la lectura se haga más despacio en las partes clave.
4. Aclaraciones: Cualquier parte puede hacer preguntas sobre el contenido de la escritura antes de firmar.
5. Firma: Todas las partes firman la escritura, incluido el notario. Si hay hipoteca, también firma el representante del banco.
6. Pago: Se entrega el pago al vendedor, normalmente mediante cheque bancario conformado o transferencia bancaria inmediata.
7. Entrega de llaves: El vendedor entrega las llaves del inmueble al comprador.

Si no puedes asistir presencialmente a la firma en Galicia, puedes otorgar un poder notarial a un representante en tu país de origen a través del consulado español. Este poder debe estar apostillado (si tu país es parte del Convenio de La Haya) y traducido al español por traductor jurado.

Tipos de copias de la escritura

Después de la firma, recibirás diferentes tipos de copias. Es fundamental conocer la diferencia:

• Copia simple: Es una fotocopia de la escritura sin valor probatorio especial. Sirve para tus archivos personales y para trámites administrativos básicos. El notario te la entrega el mismo día de la firma.
• Copia autorizada (o testimoniada): Es una copia expedida por el notario con su firma y sello, que tiene el mismo valor que la escritura matriz. Se necesita para inscribir la propiedad en el Registro, para trámites bancarios y para demostrar la titularidad ante terceros.
• Testimonio notarial: Es una declaración del notario que da fe de un hecho concreto relacionado con la escritura.

Solicita siempre al menos dos copias autorizadas: una para ti y otra para el Registro de la Propiedad. Guarda tu copia en un lugar seguro, ya que obtener duplicados años después tiene un coste adicional y requiere tiempo.

Plazos y proceso posterior a la firma

Después de firmar la escritura, hay una serie de trámites que deben completarse en plazos concretos. La gestoría suele encargarse de estos trámites:

1. Liquidación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Debes pagar este impuesto en la oficina liquidadora de la Xunta de Galicia dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma. Si es vivienda nueva con IVA, el plazo es de 30 días naturales.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Presentada la escritura y liquidado el impuesto, se inscribe en el Registro correspondiente. El plazo habitual es de 15 a 30 días, aunque en periodos de mucha actividad puede demorarse más.
3. Alta de suministros: Agua (Viaqua en la mayor parte de Galicia), electricidad (Naturgy o Iberdrola), gas y telecomunicaciones. Si el inmueble estaba dado de baja, el alta puede tardar entre 5 y 15 días laborables.
4. Cambio de titular del IBI: El Ayuntamiento correspondiente actualizará el titular del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Suele hacerse de oficio tras la inscripción registral, pero conviene verificarlo.
5. Comunicación a la comunidad de propietarios: Si el inmueble está en un edificio con comunidad, debes comunicar el cambio de titularidad al administrador de fincas.

El coste total de los trámites posteriores a la firma (gestoría, registro, liquidación de impuestos) suele sumar entre 700 y 1.500 € además del impuesto principal. Prevé este gasto en tu presupuesto.

Errores frecuentes de compradores extranjeros

Tras años de experiencia en la Costa da Morte, estos son los errores más comunes que cometen los compradores extranjeros relacionados con las escrituras:

• No leer la escritura antes de firmar: Muchos extranjeros firman sin entender el contenido completo. Solicita una copia borrador 48 horas antes de la firma y revísala con tu abogado.
• No verificar las cargas: Asegúrate de que la escritura refleja que el inmueble está libre de cargas o que las existentes se cancelarán con el precio de venta.
• Ignorar las cláusulas de carga hipotecaria: Si el vendedor tenía hipoteca, la escritura debe incluir la cancelación expresa de la misma.
• No inscribir a tiempo: La inscripción registral no es automática. Si no inscribes, un tercero podría adquirir derechos sobre tu propiedad.
• Confundir contrato de arras con escritura: El contrato de arras es privado y no transmite la propiedad. Solo la escritura pública firmada ante notario y registrada te convierte en propietario legal.
• No considerar el idioma: Las escrituras se redactan en español. Si no dominas el idioma, solicita la presencia de un traductor jurado el día de la firma. El notario puede permitirlo.

Error	Consecuencia	Solución
No leer la escritura	Cláusulas abusivas o erróneas	Revisar borrador con abogado
No inscribir en el Registro	Riesgo de doble venta	Inscribir en 30 días
No entender el idioma	Firmar sin comprender	Traductor jurado en la firma
No verificar cargas	Deudas heredadas	Nota simple actualizada
No presupuestar gastos	Sobrecoste imprevisto	Calcular 10% adicional

Digitalización y modernización notarial

España está avanzando en la digitalización del sector notarial. Desde 2021, el proyecto de digitalización notarial permite que ciertos trámites se realicen de forma telemática. En Galicia, los avances más relevantes incluyen:

• Portal del Notario: Puedes solicitar cita previa, consultar aranceles y obtener información a través de www.notariado.org
• Firma electrónica: Algunas escrituras ya pueden firmarse parcialmente de forma digital, aunque la compraventa inmobiliaria todavía requiere presencia física en la mayoría de los casos.
• Notas simples electrónicas: Se pueden solicitar online a través del Colegio de Registradores, lo que agiliza enormemente el proceso de due diligence.
• Expediente electrónico: El notario puede generar un expediente digital completo de la operación, accesible para todas las partes.

Aunque la digitalización avanza, la firma de escrituras de compraventa inmobiliaria sigue requiriendo la presencia física de las partes en la notaría (o apoderado con poder válido). Esto es una garantía de seguridad que probablemente se mantendrá en los próximos años.