Immobilieninvestition: Galicien vs Portugal — Vollständiger Vergleich 2025

Einführung: zwei Nachbarländer, zwei Chancen

Galicien und Nordportugal teilen sich eine Grenze, atlantische Kultur und atemberaubende Landschaften, bieten jedoch sehr unterschiedliche Immobilienmöglichkeiten für Investoren. Während Portugal jahrelang das bevorzugte Ziel ausländischer Investoren auf der Iberischen Halbinsel war — angetrieben durch das NHR-Steuerregime und die Golden Visa —, emergiert Galicien als erschwinglichere und weniger gesättigte Alternative mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial.

In diesem Vergleich analysieren wir Marktdaten von 2024-2025, um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, wo Sie Ihr Immobilienkapital investieren.

Immobilienpreise: direkter Vergleich

Die Preise in Galicien sind deutlich niedriger als in Portugals beliebtesten Gebieten. Die Lücke verengt sich jedoch beim Vergleich mit Nordportugal:

Region	Preis/m² Wohnung	Durchschnittspreis	Jahresänderung 2024
A Coruña (Stadt)	1.850-2.300 €	195.000 €	+5,2%
Vigo	1.400-1.800 €	165.000 €	+4,8%
Santiago de Compostela	1.800-2.500 €	210.000 €	+6,1%
Costa da Morte (Corcubión, Cee)	800-1.200 €	95.000 €	+3,5%
Rías Baixas (Baiona, Nigrán)	1.200-1.800 €	140.000 €	+4,2%
Porto (Stadt)	2.800-4.200 €	320.000 €	+8,5%
Braga	1.600-2.200 €	180.000 €	+7,2%
Lissabon (Stadt)	3.500-5.500 €	425.000 €	+6,8%
Algarve (Premium)	2.200-3.800 €	275.000 €	+5,5%
Nordportugal (ländlich)	600-1.000 €	75.000 €	+3,8%

Die Costa da Morte und das galicische Binnenland bieten die besten Einstiegspreis-Investitionsmöglichkeiten an der gesamten Atlantikküste der Iberischen Halbinsel, mit Wertsteigerungspotenzial, das die reiferen portugiesischen Märkte bereits weitgehend realisiert haben.

Mietrendite: Galicien vs Portugal

Die Bruttomietrendite ist ein Schlüsselfaktor für Investoren. Galicien bietet wettbewerbsfähige Renditen dank niedrigerer Kaufpreise und steigender Mietnachfrage:

Region	Bruttorendite	Nettorendite (geschätzt)	Durchschnittsauslastung
A Coruña Zentrum	5,0-5,8%	3,5-4,2%	92%
Vigo	5,2-6,0%	3,6-4,5%	90%
Santiago de Compostela	4,5-5,5%	3,0-4,0%	88%
Costa da Morte (Tourismus)	6,0-8,0%	4,5-6,5%	65% (saisonal)
Rías Baixas (Tourismus)	5,5-7,5%	4,0-6,0%	70% (saisonal)
Porto Zentrum	4,0-5,5%	2,5-3,8%	85%
Lissabon Zentrum	3,5-4,8%	2,0-3,2%	88%
Algarve (Tourismus)	5,0-7,0%	3,5-5,5%	72% (saisonal)

Der Tourismusmarkt an der Costa da Morte und den Rías Baixas bietet die höchsten Renditen, allerdings mit ausgeprägter Saisonalität (Juni-September). Die wachsende Beliebtheit des Jakobswegs und des Naturtourismus verlängern jedoch die Saison.

Besteuerung: Investitionssteuern im Vergleich

Die Besteuerung ist einer der entscheidendsten Faktoren für internationale Investoren:

Steuerkonzept	Spanien (Galicien)	Portugal
Erwerbssteuer (ITP/IMT)	8-11%	1-10% (progressiv)
MwSt. Neubau	10%	23%
Grundsteuer (IBI/IMI)	0,3-0,9%	0,3-0,45%
Mieteinkommensteuer	19-28%	25% (Nichtansässige)
Kapitalgewinn bei Verkauf	19-28%	28% (50% befreit nach 5 J.)
Sonderregime (NHR)	Existiert nicht	20% Pauschal (endet 2024)
Golden Visa	500.000 € (in Prüfung)	Eliminiert Oktober 2023
Doppelbesteuerung	Bilateraler Vertrag	Bilateraler Vertrag

Kernpunkt: Portugal hat seine Golden Visa im Oktober 2023 eliminiert und das günstige NHR-Steuerregime 2024 für neue Bewerber geschlossen. Dies ebnet das Spielfeld erheblich und macht Galicien steuerlich wettbewerbsfähiger als vor 3 Jahren.

Gelegenheitsfenster: Die Grenze Galicien-Portugal

Die Grenzregion zwischen Galicien und Nordportugal bietet eine einzigartige Gelegenheit für mittelfristig denkende Investoren:

• Tui (Galicien): Durchschnittspreis 120.000 €, monumentale Stadt mit direkter Autobahn-AP-9- und Schienenanbindung. 25 Minuten von Vigo. Immobilienmarkt von ausländischen Investoren wenig erschlossen.
• Valença (Portugal): Durchschnittspreis 95.000 €, historische Festung, größere ausländische Investorenpräsenz. 45 Minuten vom Flughafen Porto.
• Baiona (Galicien): Durchschnittspreis 150.000 €, Küstenort mit wachsender internationaler Tourismusnachfrage.
• Viana do Castelo (Portugal): Durchschnittspreis 165.000 €, Küstenstadt mit hoher Lebensqualität, beliebt bei nordeuropäischen Investoren.

Vor- und Nachteile: Zusammenfassungstabelle

Faktor	Galicien	Portugal
Einstiegspreis	Niedriger (Costa da Morte ab 70.000 €)	Vergleichbar im Norden, höher in Lissabon/Algarve
Mietrendite	5-8% brutto in Küstengebieten	4-7% je nach Region
Wertsteigerungspotenzial	Hoch (untererschlossener Markt)	Moderat (bereits hoch bewertet)
Investorenbesteuerung	Wettbewerbsfähig nach NHR-Ende	Weniger vorteilhaft seit 2024
Golden Visa	In Prüfung (möglich)	Eliminiert
Expat-Community	Schnell wachsend	Sehr etabliert
Sprache	Spanisch + Galicisch	Portugiesisch (+ Englisch in Touristengebieten)

Fazit: Wo investieren in 2025?

• Für langfristige Kapitalgewinne: Galicien bietet höheres Wertsteigerungspotenzial. Die Costa da Morte ist heute, wo der Algarve vor 15 Jahren war.
• Für Cashflow-Investoren: Beide Märkte bieten ähnliche Renditen im Tourismussegment, aber Galicien hat niedrigere Einstiegshürden.
• Für konservative Investoren: Städte (A Coruña, Vigo, Santiago) bieten Stabilität mit 4-6% Bruttorendite.
• Für Lifestyle-Investoren: Galicien bietet ein überlegenes Preis-Leistungs-Verhältnis an der Atlantikküste.

Unsere Bewertung: 2025 ist das Gelegenheitsfenster in Galicien attraktiver denn je. Mit eliminierten oder reduzierten portugiesischen Anreizen (NHR, Golden Visa) konkurriert Galicien auf Augenhöhe, aber mit 30-50% niedrigeren Einstiegspreisen in vergleichbaren Gebieten.

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