Guía completa para estranxeiros: Como comprar propiedade en Galicia en 2025

Por que Galicia é o destino ideal para compradores estranxeiros

Galicia converteuse nunha das rexións máis atractivas de España para os compradores estranxeiros. Con prezos medios de vivenda que roldan os 1.200 €/m² (frente aos 2.800 €/m² da media nacional), a costa galega ofrece un valor excepcional. O clima atlántico, con temperaturas suaves entre 10 °C e 25 °C, paisaxes espectaculares como a Costa da Morte e as Rías Baixas, e unha gastronomía de clase mundial fan que cada vez máis británicos, alemáns, franceses e holandeses elixan Galicia como o seu fogar.

En 2024, as compravendas realizadas por estranxeiros en Galicia aumentaron un 18 % respecto ao ano anterior, segundo o Colexio de Rexistradores. Zonas como Corcubión, Cee e Fisterra están a experimentar un renovado interese internacional.

Requisitos legais: NIE e documentación esencial

Antes de asinar calquera contrato, precisarás obter un NIE (Número de Identidade de Estranxeiro). Este número é obrigatorio para calquera transacción financeira ou legal en España, incluíndo a compra de propiedade.

• Pasaporte vixente con polo menos 6 meses de validez
• NIE — solicítase na comisaría de policía ou no consulado español do teu país
• Certificado bancario español — necesario para pagamentos e cargos
• Certificado de non residencia — emitido pola Axencia Tributaria se non resides en España
• Poder notarial — se non podes estar presente na sinatura, precisarás un poder apostilado

O trámite do NIE pode tardar entre 2 e 4 semanas se o solicitas en España, ou ata 8 semanas a través do consulado. Recomendamos iniciar o proceso con polo menos 2 meses de antelación.

O proceso de compra paso a paso

O proceso de compravenda en Galicia segue o mesmo marco legal que o resto de España, pero con particularidades locais que cómpre coñecer:

1. Busca e selección (2-8 semanas): Traballa cun axente local que coñeza o mercado. Visita propiedades en zonas como A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela ou a Costa da Morte.
2. Reserva e contrato de arras (1 semana): Asinas un contrato privado cun depósito do 10 % do prezo. Se o vendedor se bota atrás, devólveche o dobre. Se te botas ti, perdes o depósito.
3. Due diligence (2-4 semanas): O teu avogado revisará a nota simple do Rexistro da Propiedade, as licenzas, a cédula de habitabilidade e calquera carga ou gravame.
4. Sinatura ante notario (1 día): A escritura de compravenda asínanse ante notario. Podes outorgar poder ao teu avogado se non podes asistir.
5. Liquidación de impostos (30 días): Pagamento do ITP (Imposto de Transmisións Patrimoniais) ao 8 % en Galicia para segundas vivendas, ou IVE ao 10 % para obra nova.
6. Rexistro da Propiedade (2-4 semanas): Inscripción da escritura no Rexistro correspondente.

O tempo total desde a primeira visita ata a entrega de chaves adoita ser de 2 a 4 meses. É fundamental non ter présa e realizar cada fase con coidado. Un axente local experimentado pode acelerar o proceso significativamente.

Custos desglosados da compra

Concepto	Custe estimado	Exemplo (200.000 €)
ITP (segunda man)	8 % do prezo de compra	16.000 €
IVE (obra nova)	10 % do prezo de compra	20.000 €
Notario	600 – 1.200 €	900 €
Rexistro da Propiedade	400 – 800 €	600 €
Xestoría / Avogado	1.000 – 3.000 €	2.000 €
Tradución xurada (se aplica)	200 – 500 €	350 €
Certificado enerxético	150 – 400 €	250 €
Tasación (se hai hipoteca)	300 – 500 €	400 €
TOTAL estimado	10-12 % (segunda man)	~20.500 €

En total, os custos adicionais representan entre un 10 % e un 12 % do prezo de compra para vivenda de segunda man, e entre un 11 % e un 13 % para obra nova. Recomendamos ter estes fondos dispoñibles ademais do prezo de compra antes de iniciar o proceso.

Financiamento: ¿Pode un estranxeiro obter hipoteca en España?

Si, os estranxeiros non residentes poden obter hipotecas en bancos españois, aínda que as condicións son algo distintas ás dos residentes:

• Financiamento máximo: Normalmente o 60-70 % do valor de taxación (frente ao 80 % para residentes)
• Tipo de xuro: Desde o 2,5 % fixo ou Euríbor + 0,8-1,5 % variable
• Prazo máximo: 20-25 anos (frente a 30 para residentes)
• Bancos recomendados: Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell e UniCredit teñen departamentos especializados para non residentes

Consello: Se planeas obter residencia española, agarda a ter o teu NIE de residente antes de solicitar a hipoteca. Mellorará as túas condicións significativamente.

Para solicitar unha hipoteca como non residente, os bancos normalmente requiren: último recibo de nómina ou xustificante de ingresos, declaración de impostos do teu país, extractos bancarios dos últimos 6 meses e un informe de crédito limpo. O proceso de aprobación adoita tardar entre 4 e 8 semanas.

As mellores zonas para investir en Galicia

Cada zona de Galicia ofrece vantaxes distintas segundo o teu perfil:

• Costa da Morte (Corcubión, Cee, Fisterra): Prezos desde 800 €/m². Ideal para quen busca tranquilidade e natureza salvaxe. Vistas ao océano Atlántico e acceso a praias virxes.
• Rías Baixas (Baiona, Nigrán, Sanxenxo): Prezos entre 1.500-2.500 €/m². As zonas máis demandadas con praias de area branca e excelente infraestrutura turística.
• A Coruña cidade: Prezos entre 1.800-2.800 €/m². Cidade cosmopolita con aeroporto internacional, universidade e todos os servizos.
• Santiago de Compostela: Prezos entre 1.600-2.400 €/m². Patrimonio da Humanidade, vida universitaria vibrante e excelente conectividade.
• Vigo: Prezos entre 1.200-2.000 €/m². A cidade máis grande de Galicia, porto internacional e forte mercado laboral.

Para inversores que buscan rentabilidade, a Costa da Morte ofrece o mellor equilibrio entre prezo de entrada e potencial de revalorización, con rendibilidades de aluguer vacacional do 6-10 %.

Os erros máis comúns e como evitalos

Tras anos axudando a compradores estranxeiros, estes son os erros máis frecuentes:

1. Non verificar a situación rexistral: Sempre pide unha nota simple actualizada. O 15 % das propiedades rurais en Galicia teñen discrepancias entre o rexistro e a realidade física.
2. Ignorar o IBI e outros impostos locais: O IBI en Galicia varía entre o 0,3 % e o 0,5 % do valor catastral. Infórmate antes de comprar.
3. Non contratar un avogado independente: O notario é neutral, non te asesora. Precisas o teu propio avogado de confianza.
4. Subestimar os tempos: O proceso completo pode tardar entre 2 e 4 meses. Non reserves voos con data pechada.
5. Esquecer a sucesión: En España réxe a lei de sucesión do país de orixe, pero a propiedade rexerase pola lei española. Fai testamento ante notario español.

Un erro adicional moi frecuente é non considerar os custos de rehabilitación. Moitas propiedades rurais en Galicia requiren investimentos de 20.000 € a 60.000 € para seren habitables. Sempre realiza unha inspección técnica antes de comprometerte.

Próximos pasos: Como podo axudarche

¿Estás a pensar en comprar unha propiedade en Galicia? Como axente inmobiliaria local con anos de experiencia axudando a compradores internacionais, ofrezo asesoramento personalizado en todo o proceso: desde a busca da propiedade ideal ata a sinatura ante notario. Contáctame hoxe e fagamos realidade o teu soño de vivir en Galicia.

Podo axudarche con: selección de propiedades segundo o teu perfil, xestión do NIE e trámites burocráticos, coordinación con avogados e notarios, negociación do prezo, e asesoramento fiscal. Todo nun mesmo lugar, co coñecemento local que só un axente da zona pode ofrecer.