Investissement immobilier : Galice vs Portugal — comparaison complète 2025

Introduction : deux marchés voisins, deux opportunités différentes

La Galice et le nord du Portugal partagent une frontière, une culture atlantique et des paysages spectaculaires, mais offrent des réalités immobilières très différentes pour l'investisseur. Alors que le Portugal a été pendant des années la destination préférée des investisseurs étrangers dans la Péninsule Ibérique — propulsé par le régime fiscal NHR et la Golden Visa —, la Galice émerge comme une alternative plus abordable et moins saturée avec un potentiel de valorisation significatif.

Dans cette comparaison, nous analysons les données de marché de 2024-2025 pour vous aider à prendre une décision éclairée sur l'investissement de votre capital immobilier.

Prix immobiliers : comparaison directe

Les prix en Galice sont nettement inférieurs à ceux des zones les plus populaires du Portugal. Cependant, l'écart se réduit lors de la comparaison avec le nord du Portugal :

Zone	Prix/m² logement	Prix moyen logement	Var. annuelle 2024
A Coruña (ville)	1 850-2 300 €	195 000 €	+5,2%
Vigo	1 400-1 800 €	165 000 €	+4,8%
Santiago de Compostela	1 800-2 500 €	210 000 €	+6,1%
Costa da Morte (Corcubión, Cee)	800-1 200 €	95 000 €	+3,5%
Rías Baixas (Baiona, Nigrán)	1 200-1 800 €	140 000 €	+4,2%
Porto (ville)	2 800-4 200 €	320 000 €	+8,5%
Braga	1 600-2 200 €	180 000 €	+7,2%
Lisbonne (ville)	3 500-5 500 €	425 000 €	+6,8%
Algarve (zone premium)	2 200-3 800 €	275 000 €	+5,5%
Nord Portugal (rural)	600-1 000 €	75 000 €	+3,8%

La Costa da Morte et l'intérieur de la Galice offrent les meilleures opportunités d'investissement en prix d'entrée sur toute la façade atlantique de la Péninsule Ibérique, avec un potentiel de valorisation que les marchés portugais plus matures ont déjà largement réalisé.

Rendement locatif : Galice vs Portugal

Le rendement brut locatif est un facteur clé pour les investisseurs. La Galice offre des rendements compétitifs grâce à des prix d'achat inférieurs et une demande locative croissante :

Zone	Rendement brut	Rendement net (estimé)	Occupation moyenne
A Coruña centre	5,0-5,8%	3,5-4,2%	92%
Vigo	5,2-6,0%	3,6-4,5%	90%
Santiago de Compostela	4,5-5,5%	3,0-4,0%	88%
Costa da Morte (touristique)	6,0-8,0%	4,5-6,5%	65% (saisonnier)
Rías Baixas (touristique)	5,5-7,5%	4,0-6,0%	70% (saisonnier)
Porto centre	4,0-5,5%	2,5-3,8%	85%
Lisbonne centre	3,5-4,8%	2,0-3,2%	88%
Algarve (touristique)	5,0-7,0%	3,5-5,5%	72% (saisonnier)

Le marché touristique de la Costa da Morte et des Rías Baixas offre les rendements les plus élevés, bien qu'avec une saisonnalité marquée (juin-septembre). Cependant, la popularité croissante du Chemin de Saint-Jacques et du tourisme de nature prolongent la saison.

Fiscalité : comparaison des impôts sur l'investissement

La fiscalité est l'un des facteurs les plus décisifs pour les investisseurs internationaux :

Concept fiscal	Espagne (Galice)	Portugal
Droits de mutation (ITP/IMT)	8-11%	1-10% (progressif)
TVA neuf	10%	23%
Taxe foncière (IBI/IMI)	0,3-0,9%	0,3-0,45%
Impôt sur les loyers	19-28%	25% (non-résidents)
Plus-value à la vente	19-28%	28% (50% exonéré après 5 ans)
Régime spécial (NHR)	N'existe pas	20% forfaitaire (terminé 2024)
Golden Visa	500 000 € (en étude)	Éliminée octobre 2023
Double imposition	Convention bilatérale	Convention bilatérale

Point clé : Le Portugal a éliminé sa Golden Visa en octobre 2023 et le régime fiscal NHR favorable a été fermé aux nouveaux candidats en 2024. Cela égalise significativement les règles du jeu entre les deux marchés, rendant la Galice plus compétitive fiscalement qu'il y a 3 ans.

Fenêtre d'opportunité : la frontière Galice-Portugal

La zone frontalière entre la Galice et le nord du Portugal présente une opportunité unique pour les investisseurs à moyen terme :

• Tui (Galice) : Prix moyen 120 000 €, ville monumentale avec accès direct à l'autoroute AP-9 et au train. À 25 minutes de Vigo. Marché immobilier peu exploité par les investisseurs étrangers.
• Valença (Portugal) : Prix moyen 95 000 €, forteresse historique, plus grande présence d'investisseurs étrangers. À 45 minutes de l'aéroport de Porto.
• Baiona (Galice) : Prix moyen 150 000 €, village côtier avec parador national, demande touristique internationale croissante.
• Viana do Castelo (Portugal) : Prix moyen 165 000 €, ville côtière avec haute qualité de vie, populaire auprès des investisseurs nord-européens.

Avantages et inconvénients : tableau récapitulatif

Facteur	Galice	Portugal
Prix d'entrée	Plus bas (Costa da Morte dès 70 000 €)	Comparable au nord, plus élevé à Lisbonne/Algarve
Rendement locatif	5-8% brut en zones côtières	4-7% selon la zone
Potentiel de valorisation	Élevé (marché sous-exploité)	Modéré (déjà très valorisé)
Fiscalité investisseur	Compétitive après fin du NHR	Moins avantageuse depuis 2024
Golden Visa	En étude (possible)	Éliminée
Communauté expat	En croissance rapide	Très établie
Langue	Espagnol + galicien	Portugais (+ anglais en zones touristiques)

Conclusions : où investir en 2025 ?

• Pour les investisseurs en plus-value à long terme : La Galice offre un plus grand potentiel de valorisation. La Costa da Morte est là où l'Algarve était il y a 15 ans en termes de découverte par les investisseurs internationaux.
• Pour les investisseurs de cash-flow : Les deux marchés offrent des rendements similaires dans le segment touristique, mais la Galice a des barrières d'entrée plus faibles.
• Pour les investisseurs conservateurs : Les villes (A Coruña, Vigo, Santiago) offrent une stabilité avec 4-6% de rendement brut.
• Pour les investisseurs lifestyle : Si vous prévoyez d'utiliser personnellement la propriété, la Galice offre un rapport qualité-prix supérieur sur la côte atlantique.

Notre évaluation : En 2025, la fenêtre d'opportunité en Galice est plus attractive que jamais. Avec les incitations portugaises (NHR, Golden Visa) éliminées ou réduites, la Galice concurrence à armes égales mais avec des prix d'entrée 30-50% inférieurs dans des zones comparables.

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