Wie hoch ist die durchschnittliche Mietrendite in Galizien?

Durchschnittliche Bruttorendite an der Costa da Morte: 6-9% für Ferienvermietung, 4-6% für Wohnungsvermietung. Beste Orte: Corcubión (8-9%), Cee (7-8%). Spanischer Durchschnitt: 4-5%.

Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Galizien?

Galizien bietet wettbewerbsfähige Preise, wachsende Tourismusnachfrage und hohe Lebensqualität. Kombination aus niedrigem Risiko und hoher relativer Rendite.

Ferienvermietung oder Langzeitmiete?

Ferienvermietung bringt 30-60% mehr Einnahmen, erfordert aber aktives Management. Langzeitmiete bietet Stabilität. Optimale Strategie: gemischt.

Welche Kosten hat eine Mietimmobilie?

IBI, Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Wartung, Verwaltung. Nettoeinnahmen sind typischerweise 60-75% der Bruttoeinnahmen.

Investition 10. April 2025 5 min 915

Investition in die Costa da Morte für Touristenvermietung: kompletter Leitfaden

Der Ferienvermietungs-Boom an der Costa da Morte

Die Costa da Morte, diese wilde und wunderschöne Küstenregion Galiciens, hat sich zu einem der dynamischsten Märkte für Ferienvermietung in Spanien entwickelt. Zwischen 2022 und 2025 verzeichnete die Region ein Touristenwachstum von über 30%, angetrieben durch die Beliebtheit des Jakobswegs, den Naturtourismus und den wachsenden Trend zum Remote-Arbeiten.

Für Immobilieninvestoren stellt dies ein beispielloses Chancenfenster dar: noch erschwingliche Kaufpreise, Renditen, die gesättigte Märkte wie die Costa del Sol oder die Balearen übertreffen, und ein Wertsteigerungspotenzial, das nur einmal im Lebenszyklus eines Schwellenmarktes auftritt.

Überblick über den Tourismusmarkt

Die Zahlen sprechen für sich. Die Costa da Morte erlebt eine tiefgreifende Transformation ihres Tourismussektors:

Tourismuswachstum von über 30 % (2022-2025): Die Kombination aus digitalem Marketing, Wanderwegen und Galiciens wachsendem Profil als gastronomisches Ziel hat die Besucherzahlen stark ansteigen lassen.
Über 100.000 Pilger jährlich: Der letzte Abschnitt des Jakobswegs, der in Fisterra und Muxía endet, zieht das ganze Jahr über Wanderer aus der ganzen Welt an.
Remote-Arbeit und längere Aufenthalte: Eine wachsende Zahl von digitalen Nomaden wählt die Costa da Morte wegen ihrer Lebensqualität, niedrigen Lebenshaltungskosten und sich verbessernden Konnektivität.
Verbesserte Auslastung in der Nebensaison: Während die Winterauslastung vor einigen Jahren kaum 20 % erreichte, liegt sie nun zwischen 40 % und 60 %, dank Pilgertourismus und Wochenendausflügen.

Mietrenditen nach Immobilientyp

Nicht alle Immobilien erbringen die gleichen Erträge. Die Bruttomietrendite variiert je nach Immobilientyp erheblich:

1-Schlafzimmer-Wohnungen (Cee/Corcubión): 5-7 % Bruttorendite. Ideal für Paare und einzelne Pilger.
2-Schlafzimmer-Wohnungen: 6-8 %. Das vielseitigste Segment für Paare, kleine Familien und Freundesgruppen.
Traditionelle Häuser (Fisterra/Muxía): 6-9 %. Hohe touristische Nachfrage und authentischer galicischer Charme.
Meerblick-Immobilien: 8-12 %. Das Premium-Segment mit höheren Übernachtungspreisen und konstanter Nachfrage.
Renovierte Steinhäuser: 7-10 %. Der Reiz traditioneller Restaurierung schafft ein einzigartiges Verkaufsargument auf Plattformen wie Airbnb.

Belegungsraten nach Ort

Die Jahresbelegung variiert je nach genauer Lage an der Costa da Morte:

Fisterra: 65-80 % Jahresbelegung. Die höchste in der Region, dank stetigem Pilger- und Touristenstrom das ganze Jahr über.
Muxía: 55-70 %. Schnelles Wachstum, insbesondere nach Infrastrukturverbesserungen und Tourismusförderung des Heiligtums der Barca.
Cee: 45-60 %. Eher Wohngebiet mit geringerer Touristenintensität, aber niedrigeren Einstiegspreisen.
Corcubión: 50-65 %. Premium-Nische mit einem denkmalgeschützten historischen Stadtkern, der Qualitätstouristen anzieht.
Camariñas: 55-70 %. Sommerfokus mit signifikanten Spitzen im Juli und August.

Geschätzte Übernachtungspreise (2025-2026)

Die durchschnittlichen Übernachtungspreise hängen von der Saison und der Unterkunftsart ab:

Nebensaison (November-März): 40-70 EUR/Nacht. Pilger und Remote-Arbeiter sorgen für stetigen Zustrom.
Zwischensaison (April-Juni, September-Oktober): 60-110 EUR/Nacht. Galicischer Frühling und Herbst werden zunehmend beliebt.
Hauptsaison (Juli-August): 90-180 EUR/Nacht. Höchste Nachfrage, besonders bei Meerblick-Immobilien.
Ostern und Jakobsweg-Spitzen: 70-130 EUR/Nacht. Perioden intensiver, konzentrierter Nachfrage.

Rechtliche Anforderungen in Galicien

Der Betrieb einer Ferienvermietung an der Costa da Morte erfordert die Einhaltung spezifischer galicischer Vorschriften:

Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT): Obligatorische Registrierung bei der Xunta de Galicia vor Aufnahme des Betriebs.
TUAA (Título de Alojamiento Turístico Autorizado): Zertifikat, das bestätigt, dass die Immobilie die Anforderungen für Ferienunterkünfte erfüllt.
Sicherheitsanforderungen: Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Set, sichtbare Notfallinformationen und gekennzeichnete Evakuierungsausgänge.
Maximale Belegung: Die autorisierte Kapazitätsgrenze muss basierend auf Größe und Layout der Immobilie eingehalten werden.
Registro de Turismo de Galicia: Jede Ferienimmobilie muss registriert sein, mit sichtbarem Registrierungscode in den Inseraten.
Steuerpflichten: Mieteinnahmen müssen in der Einkommensteuer (IRPF) oder Körperschaftsteuer erklärt werden, je nach Investitionsstruktur.
Mehrwertsteuer (IVA): Kann anwendbar sein, wenn hotelläge Zusatzleistungen angeboten werden (Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeption).

Betriebskosten

Die Verwaltung einer Ferienwohnung bringt Kosten mit sich, die jeder Investor einkalkulieren muss:

Reinigung pro Gästewechsel: 40-60 EUR pro Abwicklung.
Plattformgebühren: Airbnb berechnet Gastgebern 3 %; Booking.com 15-17 %.
Professionelle Verwaltung: Bei vollständiger Auslagerung berechnen Agenturen 20-30 % der Einnahmen.
Bettwäsche und Handtücher: 15-25 EUR pro Gästewechsel.
Nebenkosten (Wasser, Strom, WLAN): 100-200 EUR/Monat.
Haftpflichtversicherung: 300-600 EUR/Jahr.
Instandhaltung: Budgetieren Sie 5-10 % der Jahreseinnahmen für Reparaturen und Möbelersatz.

Investitionsrechnungsbeispiel

Sehen wir uns ein realistisches Szenario für eine 2-Schlafzimmer-Wohnung in Fisterra an:

Kaufpreis: 120.000 EUR
Renovierung und Möblierung: 15.000 EUR
Steuern und Abschlusskosten: 12.000 EUR
Gesamtinvestition: 147.000 EUR

Geschätzte Jahreseinnahmen:

250 belegte Nächte x 75 EUR Durchschnittsrate = 18.750 EUR
Betriebskosten (30 %): 5.625 EUR
Jahresnettoeinkommen: 13.125 EUR
Nettorendite: 8,9 %

Zusätzlich wird eine geschätzte Wertsteigerung der Immobilie von 3-5 % jährlich zu einer Doppelrenditen-Investition: Mieteinnahmen plus Kapitalgewinne.

Beste Immobilientypen für Investitionen

1-2 Schlafzimmer-Wohnungen nahe dem Stadtzentrum: Maximale Nachfrage und Gästefrequenz. Leicht zu verwalten.
Steinhäuser mit Charakter: Einzigartige Attraktivität auf Airbnb und Booking. Gäste suchen Authentizität.
Immobilien mit Meerblick: Rechtfertigen Premiumpreise und generieren bessere Bewertungen.
Häuser mit Außenbereich: Terrassen, Gärten oder Patios werden von Familien und Gruppen hoch geschätzt.

Risiken und deren Minimierung

Saisonalität: Hauptrisiko. Wird durch den stetigen Strom der Jakobsweg-Pilger und die Förderung von Langzeitaufenthalten für Remote-Arbeiter gemindert.
Regulatorische Änderungen: Vorschriften können sich verschärfen. Bleiben Sie über die Xunta de Galicia informiert und konsultieren Sie einen Verwaltungsberater.
Wachsender Wettbewerb: Differenzieren Sie sich mit einzigartigen Immobilien, durchdachter Einrichtung und außergewöhnlicher Gästebetreuung.
Atlantische Stürme: Winterstürme können zusätzliche Instandhaltungskosten verursachen. Schließen Sie eine adequate Versicherung ab und planen Sie regelmäßige Inspektionen ein.