Vollständiger Leitfaden zum Arras-Vertrag in Galicien: Alles, was Sie vor der Unterschrift wissen müssen

Was ist der Arras-Vertrag und warum ist er so wichtig?

Der Arras-Vertrag ist eine vorläufige Kaufvereinbarung, die nach einer mündlichen Einigung über den Preis einer Immobilie, aber vor der öffentlichen Urkunde beim Notar geschlossen wird. In der spanischen Immobilienpraxis und insbesondere in Galicien ist dieser Vertrag der Schritt, der ein informelles Versprechen in eine rechtlich verbindliche Verpflichtung mit echten wirtschaftlichen Konsequenzen umwandelt.

Der Name stammt vom lateinischen arrha, was „als Zeichen gegebenes Geld" bedeutet. Dieses Dokument schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer während der Vorbereitungsphase: Beschaffung der Hypothekenfinanzierung, Zusammenstellung der Dokumentation, Durchführung rechtlicher und baurechtlicher Prüfungen und Koordinierung der Notarunterzeichnung.

An der Costa da Morte, wo viele Immobilien traditionelle Steinhäuser mit komplexen baurechtlichen Besonderheiten sind, bietet der Arras-Vertrag einen unverzichtbaren Rahmen für Rechtssicherheit. Ohne ihn könnte sich jede Partei ohne Konsequenzen aus der Vereinbarung zurückziehen und die andere Partei nach Wochen oder Monaten der Vorbereitung in einer gefährdeten Position zurücklassen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Arras-Vertrag kein Eigentum überträgt. Das Eigentum wird erst mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde vor einem Notar und der anschließenden Eintragung im Grundbuch übertragen. Arras ist ein Vorbereitungsvertrag, aber mit sehr spezifischen Rechtswirkungen, die je nach gewähltem Typ variieren.

Die drei Arten von Arras in Spanien

Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch erkennt verschiedene Arras-Arten an, jede mit unterschiedlichen Rechtsfolgen. Die Wahl der richtigen Art ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Kaufprozess.

Reuearrhes / Penitential-Arras (die häufigsten)

Geregelt durch Artikel 1454 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, sind sie die häufigste Art bei spanischen Immobiliengeschäften. Ihr Hauptmerkmal ist, dass sie beiden Parteien erlauben, vom Vertrag zurückzutreten:

• Wenn der Käufer zurücktritt: verliert er den als Arras geleisteten Betrag (die Anzahlung). Der Verkäufer behält dieses Geld als Entschädigung.
• Wenn der Verkäufer zurücktritt: muss er dem Käufer die doppelte empfangene Summe zurückzahlen. Wenn er also 20.000 € als Arras erhalten hat, muss er 40.000 € zurückzahlen.

Dieser asymmetrische Strafmechanismus schützt insbesondere den Käufer, der normalerweise die schwächere Partei ist. Ein Verkäufer, der Reuearrhes erhält, weiß, dass ein Rücktritt sehr teuer wird, was opportunistisches Verhalten abschreckt.

In Galicien ist es an der Costa da Morte und Umgebung Standard, in etwa 90% der Wohnungsverkäufe Reuearrhes zu verwenden.

Bestätigungsarrhes / Confirmatory-Arras

Im Gegensatz zu Reuearrhes erlauben Bestätigungsarrhes keinen Rücktritt. Sie sind ein Zeichen, das den Vertrag bestätigt und beide Parteien zur vollständigen Erfüllung verpflichtet. Wenn eine Partei vertragsbrüchig wird, kann die andere die konkrete Vertragserfüllung plus Schadensersatz verlangen.

Diese Art wird bei Transaktionen verwendet, bei denen beide Parteien ein festes und unerschütterliches Engagement haben, z.B. wenn der Käufer bereits eine garantierte Finanzierung hat und der Verkäufer dringend abschließen muss.

Strafarrhes / Penal-Arras

Strafarrhes fungieren als zusätzliche Strafklausel. Ein Betrag wird als Strafe für Vertragsbruch festgelegt, ohne die Hauptverpflichtung zu kaufen und zu verkaufen zu ersetzen. Die geschädigte Partei kann sowohl Vertragserfüllung als auch die vereinbarte Strafe verlangen.

Wie viel wird als Arras geleistet? Die Standard-Anzahlung in Galicien

Der als Arras geleistete Betrag ist normalerweise ein Prozentsatz des Gesamtkaufpreises. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Betrag, aber die übliche Praxis in Galicien sieht folgende Werte vor:

• Standard-Anzahlung: 10% des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von 150.000 € wären die Arras 15.000 €.
• Üblicher Bereich: zwischen 5% und 15%. An stark nachgefragten Orten der Costa da Morte sind Anzahlungen unter 10% selten.
• Mindestbeträge: Manche Verträge legen ein Minimum von 3.000 € bis 6.000 € fest, was jedoch wenig echten Schutz bietet.

Der Betrag sollte ausreichen, um den Verkäufer davon abzuhalten, während der Vorbereitungszeit ein anderes Angebot anzunehmen. Eine 10%ige Anzahlung bei einem 200.000 €-Haus (20.000 €) ist eine angemessene Garantie.

Zeitplan: Von Arras zum Notar

Der Arras-Vertrag muss immer eine Frist für die Unterzeichnung der Kaufurkunde vor einem Notar angeben. Typische Zeiträume in Galicien:

• Standardzeitraum: 1 bis 3 Monate von der Arras-Unterzeichnung bis zur Notarurkunde.
• Für Käufer mit Hypothek: 2 bis 3 Monate, da die Hypothekengenehmigung in Spanien normalerweise 4 bis 8 Wochen dauert.
• Barkäufer: 1 Monat oder weniger.
• Verlängerung: Die meisten Verträge enthalten eine automatische Verlängerungsklausel von 15-30 zusätzlichen Tagen bei beiderseitigem Einverständnis.

Die Erfahrung an der Costa da Morte zeigt, dass 2 Monate der optimale Zeitraum für die meisten Transaktionen sind.

Obligatorischer Inhalt des Arras-Vertrags

• Parteidaten: Vollständige Namen, Ausweis/NIE-Nummern, Adressen und Familienstand von Käufer und Verkäufer.
• Detaillierte Immobilienbeschreibung: Vollständige Adresse, Katasterreferenz, Fläche, Grenzen und Besonderheiten.
• Gesamtkaufpreis: Genauer Betrag in Euro.
• Arras-Betrag: Genauer Betrag, Zahlungsart (Banküberweisung empfohlen) und Arras-Typ.
• Frist für Notarunterzeichnung.
• Kostenaufteilung: Wer trägt Notar-, Grundbuch-, Steuer- und Maklerkosten.
• Belastungsstatus: Erklärung zu Hypotheken, Pfändungen oder anderen Lasten.
• Aufschiebende Bedingungen: Klauseln, die das Geschäft bedingen.
• Strafen: Folgen bei Vertragsbruch je nach Arras-Typ.

Risiken für den Käufer: Was schiefgehen kann

Der Verkäufer tritt zurück

Bei Reuearrhes muss der Verkäufer die doppelte Summe zurückzahlen. Dies kann Sie jedoch nicht ausreichend entschädigen, wenn der Markt gestiegen ist oder Sie bereits Geld für Verfahren ausgegeben haben.

Der Käufer bekommt keine Hypothek

Dies ist das häufigste Risiko. Ohne „vorbehaltlich Hypothekengenehmigung"-Klausel verlieren Sie Ihre Anzahlung, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt. Schließen Sie immer diese aufschiebende Bedingung ein.

Versteckte Mängel oder Baurechtsprobleme

Nach der Arras-Unterzeichnung können Probleme sichtbar werden: strukturelle Feuchtigkeit, unerlaubte Erweiterungen oder Grundstücksgrenzenprobleme bei ländlichen Immobilien.

Besonderheiten für nichtansässige Käufer

• Pflicht-NIE: Sie benötigen die NIE zur Unterzeichnung des Arras-Vertrags. Beantragung dauert 1-4 Wochen.
• Spanisches Bankkonto: Die Arras-Anzahlung muss von einem identifizierbaren Konto geleistet werden.
• Beeidigte Übersetzung: Wenn Sie Spanisch nicht fließend beherrschen, sollte der Vertrag übersetzt werden.
• Haager Apostille: Bei Unterzeichnung aus Ihrem Heimatland per notarieller Vollmacht muss diese apostilliert und übersetzt sein.
• Internationale Überweisungen: Können 3-5 Werktage dauern. Planen Sie im Voraus.
• Steuerabzug: Wenn der Verkäufer Nichtansässiger ist, muss der Käufer 3% des Preises für die Steuerbehörde einbehalten.

Schutzmaßnahmen: Wesentliche aufschiebende Bedingungen

• Vorbehaltlich Hypothekengenehmigung: Das Geschäft ist conditioned on obtaining a mortgage.
• Vorbehaltlich günstiger Nota Simple: Grundbuch bestätigt den rechtlichen Status.
• Vorbehaltlich Erstbezugslizenz: Wichtig bei neuen oder renovierten Immobilien.
• Vorbehaltlich günstigem Baurechtsgutachten: An der Costa da Morte unerlässlich.
• Vorbehaltlich technischer Inspektion: Gebäudezustandsprüfung.
• Vorbehaltlich Katastergrenzverifikation: Bei ländlichen Grundstücken.

Professionelle Empfehlung: Unterschreiben Sie niemals einen Arras-Vertrag ohne mindestens die Hypothekenbedingung (falls zutreffend) und günstige Nota Simple.

Unterschied zwischen Arras-Vertrag und Kaufvertrag

• Arras-Vertrag: Vorläufiger Vertrag. Überträgt kein Eigentum. Legt das Engagement der Parteien fest.
• Kaufvertrag (öffentliche Urkunde): Definitiver Vertrag. Überträgt Eigentum. Vor Notar unterzeichnet. Im Grundbuch eingetragen.

Praxisfälle an der Costa da Morte

Fall 1: Steinfeldhaus in Corcubión

Ein deutsches Paar kauft ein renoviertes Steinfeldhaus in Corcubión für 180.000 €. Reuearrhes von 10% (18.000 €) mit 2 Monaten Frist, vorbehaltlich Hypothek. Genehmigung in 5 Wochen. Reibungsloser Abschluss.

Fall 2: Baugrund nahe Fisterra

Ein britischer Käufer unterzeichnet Arras für ein 2.000 m² Grundstück nahe Fisterra für 45.000 €, zahlt 4.500 € (10%). Keine Baurechtsbedingung. Entdeckt, dass Teil des Grundstücks in Schutzzone liegt. Verliert 4.500 €. Dieser Fall zeigt die Wichtigkeit angemessener aufschiebender Bedingungen.

Fall 3: Verkäufer tritt in Cee zurück

Käufer leistet 20.000 € Reuearrhes für Wohnung in Cee (200.000 €). Verkäufer erhält Angebot von 230.000 €. Muss 40.000 € zurückzahlen. Käufer erhält 20.000 € Entschädigung.

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Der Arras-Vertrag ist ein Dokument mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Implikationen. Ein Fehler bei der Abfassung kann Sie Tausende Euro kosten. Bei Cristina Vázquez Immobilien begleiten wir Sie durch den gesamten Kaufprozess an der Costa da Morte.

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