Steuern und Kosten beim Hauskauf in Galicien: Vollständiger Leitfaden 2026

Planen Sie Ihre Investition: Die wahren Kosten beim Hauskauf in Galizien

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. In Galizien sollten Sie neben dem Kaufpreis zusätzliche 10% bis 12% für Steuern, Notargebühren, Grundbuch und Verwaltung einplanen. Wenn Sie diese Kosten im Voraus kennen, können Sie Ihre Investition ohne Überraschungen planen.

Dieser umfassende Leitfaden für 2026 schlüsselt jede Kostenposition mit realen Beispielen, aktuellen Steuersätzen und praktischen Spartipps auf. Ob Sie zum ersten Mal kaufen, als Investor tätig werden oder als ausländischer Käufer die schöne Costa da Morte ins Auge fassen — hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.

1. ITP (Grunderwerbsteuer) für Gebrauchtimmobilien

Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) gilt für alle Kaufverträge von Gebrauchtimmobilien. In Galizien gelten folgende Sätze:

• Regulärer Steuersatz: 9% — Gilt für die meisten Gebrauchtimmobilien-Transaktionen.
• Ermäßigter Steuersatz: 7% — Für Käufer unter 36 Jahren, Großfamilien (3+ Kinder) oder Personen mit Behinderung (33% oder höher), vorausgesetzt, die Immobilie wird Ihr Hauptwohnsitz.
• Stark ermäßigter Steuersatz: 3% — Für Immobilien in Zonas de Poca Población (Zone mit geringer Bevölkerungsdichte), definiert als Gemeinden mit weniger als 3.000 Einwohnern oder Ortschaften mit weniger als 1.000 Einwohnern. Viele Orte an der Costa da Morte wie Camariñas, Laxe, Muxía und Zas erfüllen diese Voraussetzung! Auch für bestimmte vulnerable Gruppen verfügbar.

Praktisches Beispiel: Für eine Immobilie zum Preis von 150.000€:

• Regulärer ITP (9%): 13.500€
• Ermäßigter ITP (7%): 10.500€
• Stark ermäßigter ITP (3%): 4.500€

Der Unterschied zwischen dem regulären und dem stark ermäßigten Satz beträgt 9.000€. Die Überprüfung, ob Ihre Zielgemeinde als Zone mit geringer Bevölkerungsdichte gilt, kann eine enorme Ersparnis bedeuten.

2. MWSt + Grunderwerbsteuer für Neubauten

Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie erwerben, gilt ein anderes Steuersystem:

• MWSt (IVA): 10% des Verkaufspreises.
• Stempelsteuer (IAJD): 1,5% in Galizien.
• Gesamt: 11,5% des Verkaufspreises für Neubauten.

Praktisches Beispiel: Für eine Neubauimmobilie zum Preis von 200.000€:

• MWSt (10%): 20.000€
• Stempelsteuer (1,5%): 3.000€
• Gesamtsteuern: 23.000€

3. Notargebühren (Aranceles Notariales)

Die Notargebühren in Spanien sind durch das Decreto 1426/1989 gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie variieren je nach Immobilienpreis und Komplexität der Urkunde:

• Üblicher Rahmen: 600€ - 1.200€
• Für eine Immobilie von 150.000€: ca. 850€
• Für eine Immobilie von 250.000€: ca. 1.050€

Was macht der Notar? Der Notar überprüft die Identität aller Parteien, stellt die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicher, bestätigt, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, und liest die Urkunde vor allen Beteiligten vor. Seine Aufgabe ist es, Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer zu gewährleisten.

4. Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)

Die Eintragung der Urkunde im Grundbuchamt ist für Ihren Rechtsschutz unerlässlich:

• Üblicher Rahmen: 400€ - 800€
• Für eine Immobilie von 150.000€: ca. 550€

Warum ist die Eintragung unerlässlich? Sie schützt Sie vor Ansprüchen Dritter. Wenn jemand versucht, Rechte an Ihrer Immobilie geltend zu machen, bietet das Grundbuch öffentlichen Glauben und rechtlichen Vorrang. Ohne Eintragung könnten Sie mit Doppeltverkäufen oder verborgenen Belastungen konfrontiert werden.

5. Verwaltungsbüro (Gestoría)

Eine Gestoría erledigt die gesamte Bürokratie nach der Unterzeichnung:

• Üblicher Rahmen: 300€ - 500€

Zu ihren Aufgaben gehören: Abwicklung der ITP bei der galicischen Steuerbehörde, Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt, Bearbeitung von Zahlungsbelegen und Koordination mit dem Notar. Bei der Zusammenarbeit mit Cristina Vázquez Immobilien wird dieser Prozess ohne zusätzliche Kosten überwacht, wobei sichergestellt wird, dass alles korrekt abgewickelt und alle Rabatte angewendet werden.

6. Hypothekarkosten (falls zutreffend)

Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie folgende zusätzliche Kosten einplanen:

• Schätzung (Tasación): 250€ - 500€. Die Bank verlangt eine offizielle Bewertung zur Hypothekengenehmigung.
• Notar (Hypothekenurkunde): 500€ - 1.000€. Für die Hypothek ist eine separate Urkunde erforderlich.
• Eintragung der Hypothek: 200€ - 400€. Eintragung der Hypothekenlast.
• Hypotheken-Gestoría: 200€ - 400€.
• Eröffnungsprovision: 0% - 1% des Darlehensbetrags. Viele Banken bieten mittlerweile 0% an.
• Stempelsteuer auf Hypothek (IAJD): 1,5% des Hypothekenbetrags. Manche Banken übernehmen diese Kosten.

Wichtiger Hinweis: Seit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2018 müssen Banken bestimmte Hypothekarkosten tragen, die in ihrem Interesse entstehen (Schätzung, Stempelsteuer und Eintragung). Die Praxis variiert jedoch zwischen den Instituten. Verhandeln Sie immer diese Bedingungen.

7. Jährliche Steuern nach dem Kauf

Als Immobilienbesitzer müssen Sie folgende wiederkehrende Kosten einplanen:

• IBI (Grundsteuer): 200€ - 800€/Jahr, je nach Katasterwert und Gemeinde. Kleinere Orte an der Costa da Morte haben in der Regel niedrigere IBI als Städte.
• Nichtwohnsitzsteuer (IRNR): 24,75% auf fiktive Einkünfte (1,1% - 2% des Katasterwerts). Gilt nur, wenn Sie in Spanien keinen steuerlichen Wohnsitz haben.
• Hausgeld (Comunidad): 30€ - 150€/Monat, wenn die Immobilie in einem Gebäude mit Eigentümergemeinschaft liegt.
• Wohngebäudeversicherung: 250€ - 600€/Jahr je nach Deckung.
• Nebenkosten: 100€ - 200€/Monat (Strom, Wasser, Gas, Internet).

8. Praktisches Beispiel: Vollständige Kostenaufstellung

Fall A — Gebrauchtimmobilie für 150.000€ (regulärer Steuersatz):

• Immobilienpreis: 150.000€
• ITP (9%): 13.500€
• Notar: 850€
• Grundbuch: 550€
• Gestoría: 400€
• Gesamt: 165.300€ (10,2% extra)

Fall B — Gleiche Immobilie mit ermäßigtem ITP (7%):

• ITP (7%): 10.500€
• Gesamt: 161.300€ (7,5% extra)

Fall C — Gleiche Immobilie in Zone mit geringer Bevölkerung (3%):

• ITP (3%): 4.500€
• Gesamt: 152.300€ (nur 1,5% extra)

Wie Sie sehen, kann der Unterschied zwischen dem regulären und dem stark ermäßigten Satz bis zu 9.000€ Ersparnis bedeuten. Viele Gemeinden an der Costa da Morte qualifizieren sich für diesen stark ermäßigten Satz.

9. Spezifische Kosten für Nichtansässige

Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, sollten Sie folgende zusätzliche Aspekte berücksichtigen:

• NIE (Ausländeridentifikationsnummer): Erforderlich zum Beurkundenunterzeichnung. Keine Kosten, aber erfordert Bearbeitung bei der Polizei oder Ausländerbehörde.
• Vollmacht: Beim Fernkauf benötigen Sie eine Vollmacht für Ihren Vertreter in Spanien: 100€ - 200€.
• Währungsüberweisung: Berücksichtigen Sie Bankgebühren und Wechselkurse. Dienste wie Wise oder Revolut können 2-3% im Vergleich zum traditionellen Bankwesen sparen.
• Doppelbesteuerungsabkommen: Spanien hat Abkommen mit Großbritannien, Deutschland, Frankreich und vielen anderen Ländern, die verhindern, dass Sie zweimal Steuern auf dieselben Einkünfte zahlen.
• Jährliche IRNR-Erklärung: Wenn Sie in Spanien keinen steuerlichen Wohnsitz haben, müssen Sie jährlich die Nichtwohnsitzsteuererklärung abgeben.

10. Spartipps

• Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde eine Zone mit geringer Bevölkerung ist: Sie könnten bis zu 6% bei der ITP sparen (von 9% auf 3%). Viele Orte an der Costa da Morte erfüllen die Kriterien.
• Verhandeln Sie Hypothekarkosten mit den Banken: Eröffnungsprovision auf 0%, Bank soll Schätzung und Stempelsteuer übernehmen.
• Nutzen Sie eine von Ihrem Immobilienmakler empfohlene Gestoría: Sie kennen den lokalen Markt und können den Prozess beschleunigen.
• Vergleichen Sie Hypothekenangebote: Die Umschuldung ist jetzt kostenlos. Wenn Sie nach der Unterzeichnung bessere Konditionen finden, können Sie kostenlos die Bank wechseln.
• Beantragen Sie alle verfügbaren Rabatte: Großfamilienzertifikate, Behindertennachweise oder Meldebescheinigung in einer ländlichen Gegend. Jedes Dokument zählt.

Brauchuchen Sie eine persönliche Berechnung?

Jeder Kauf ist einzigartig, und die Kosten variieren je nach Immobilientyp, persönlicher Situation und Gemeinde. Kontaktieren Sie Cristina Vázquez für eine detaillierte, unverbindliche Kostenaufstellung, die auf Ihren spezifischen Fall zugeschnitten ist. Wir helfen Ihnen, jeden verfügbaren Rabatt zu identifizieren und Ihre Investition an der Costa da Morte zu optimieren.