Comprar vivenda en costas protexidas de Galicia: normativa Lei de Costas

Que é a Lei de Costas e que protexe?

A Lei 2/2013 de Protección e Uso Sostible do Litoral regula todo o litoral español. Protexe o dominio público marítimo-terrestre (DPMT). En Galicia, cos seus 1.498 km de costa, esta lei é fundamental para calquera comprador de vivenda preto do mar.

O DPMT é inalienable, inembargable e imprescriptible. Se unha vivenda invade o DPMT, o Estado pode ordenar a súa demolición sen compensación.

Deslinde: a demarcación oficial da costa

O deslinde é o procedemento polo que o MITECO fixa o límite interior do DPMT. En Galicia, a Demarcación de Costas na Coruña completou deslindes en:

• Fisterra: desde a praia de Langosteira ata o cabo (BOE 2019)
• Muxía: desde a praia de Lourido ata o santuario (BOE 2020)
• Corcubión: deslinde completo do casco urbano (BOE 2018)
• Cee: deslinde parcial na zona de Quenxe
• Camarinas: deslinde na ría e porto

Consello: solicita o deslinde na Demarcación de Costas da Coruña antes de comprar. É gratuito e pode evitar un desastre financeiro.

Zonas de servidume: distancias e restricións

Que se pode e non se pode construír

• Dentro do DPMT: prohibido construír vivendas
• Zona de protección (0-100m): só reformas que non aumenten superficie
• Zona de influencia (100-500m): construción con informe favorable de Costas

Restricións de reforma na Costa da Morte

1. Reformas interiores: xeralmente permitidas
2. Reformas estruturais: requiren autorización de Costas
3. Ampliacións: prohibidas en zona de protección
4. Valados: prohibidos os que impidan o paso público
5. Piscinas: prohibidas en zona de protección

Riscos ao comprar sen verificar

• Orde de demolición: se invade o DPMT
• Prohibición de reforma: en zona de protección
• Ocupación temporal: paso público polo terreo
• Imposibilidade de licencias: o concello non pode contradicir a Lei de Costas

Caso real: en 2017, o Tribunal Supremo confirmou a demolición de vivendas na praia de Razo (Cabana de Bergantiños) por invasión do DPMT. Sen indemnización.

Como verificar a conformidade

1. Solicita o deslinde na Demarcación de Costas
2. Comproba a cédula de habitabilidade
3. Verifica a nota simple no Rexistro da Propiedade
4. Consulta o PGOU do concello
5. Contrata un avogado especializado

Concesións e preexistencia

• Concesión administrativa: uso temporal do DPMT (máximo 30 anos)
• Preexistencia: vivendas anteriores a 1988 legalizadas con restricións
• Desafección: proceso excepcional e raro

Consellos para compradores estranxeiros

1. Nunca compres sen certificado de Costas
2. Desconfía de prezos demasiado baixos
3. Verifica distancias reais
4. Consulta co teu banco: Abanca coñece estes riscos
5. Escolle zonas seguras: Cee centro, Vimianzo ou Zas non teñen problemas