Checklist definitivo para visitar unha vivenda en Galicia: que revisar antes de comprar

Por que precisas un checklist para visitar vivendas en Galicia

Visitar unha vivenda antes de comprala semella obvio, pero moitos compradores esquecen revisar detalles cruciais. En Galicia, o clima húmido atlántico, as construcións tradicionais de pedra e as particularidades do medio rural fan que certos problemas sexan máis frecuentes.

1. Estrutura e cimentación

• Gretas en muros exteriores: As fisuras verticais poden indicar asentamento diferencial. En Galicia, as casas de pedra antiga adoitan ter gretas superficiais no revoque que non son graves.
• Gretas en muros interiores: Especialmente ao redor de marcos de portas e fiestras.
• Chans desnivelados: Coloca unha bóla de cristal no chan e observa se rola.
• Muros de pedra: Os muros de cachotería poden ter avultamentos que requiren avaliación.
• Vigas de madeira: Comproba que non teñan signos de podremia ou deformación.

2. Humidades e mofo

A humidade é o inimigo número un das vivendas en Galicia. Con precipitacións medias de 1.200-1.800mm anuais na Costa da Morte:

• Manchas en paredes e teitos: As manchas amarelentas indican filtracións.
• Eflorescencias: As manchas brancas salinas na base dos muros indican humidade ascendente.
• Olor a humidade: Se ao entrar cheiras a humidade pechada, hai un problema.
• Mofo en esquinas e detrás de mobles: O mofo negro é sinal de condensación crónica.
• Revoque caendo: Se o revoque cae a anacos, hai humidade detrás.

Consello: Visita a vivenda despois dun día de choiva intensa. As humidades revélanse mellor cando o muro está saturado.

3. Cuberta e tellado

• Estado das tellas: Tellas rotas, desprazadas ou faltantes.
• Cumieira e limatesas: Os puntos de unión son os máis vulnerables.
• Canalóns e sumidoiros: Canalóns atascados ou rotos.
• Sotros e faiados: Busca manchas de auga na madeira.
• Antigüidade do tellado: Máis de 30-40 anos probablemente necesite renovación. Custo: 80-150€/m².

4. Fiestras e illamento

• Marco e peche: As fiestras deben pechar hermeticamente.
• Doble acristalamento: Imprescindible en Galicia.
• Condensación entre cristais: Se ves auga entre os dous cristais, a fiestra perdeu capacidade illante.

5. Orientación e luz natural

• Sur/Sueste: Ideal en Galicia.
• Oeste: Boas postas de sol pero pode ser húmido.
• Norte: Menos luz, máis humidade. Desconto do 5-10% xustificado.

6. Niveles de ruído

• Tráfico: A AC-552 e a C-550 son vías con tráfico de camións.
• Veciños: As construcións antigas teñen illamento acústico deficiente.
• Campás: As campás poden soar a horas intempestivas.

7. Certificado de eficiencia enerxética

8. Gastos de comunidade e débedas

• Cota mensual: En Galicia oscilan entre 40-120€/mes.
• Fondo de reserva: Pode haber derramas de 2.000-10.000€.
• Débedas do vendedor: As débedas comunitarias acompañan á propiedade.

9. Conexións de subministracións

• Electricidade: Contrato activo e potencia suficiente.
• Auga: Rede municipal ou pozo/sondeo.
• Alcantarillado: Rede ou fosa séptica (mantemento cada 2-4 anos, 150-300€).
• Gas: Na maioría de Galicia rural non hai gas natural.
• Internet: Comproba a cobertura de fibra.

10. Comprobacións legais

• Nota simple do Rexistro da Propiedade: ~9€ en registradores.org.
• Cédula de habitabilidade: Sen ela non podes dar de alta os subministracións.
• Recibo do IBI: Comproba que está pagado.
• Certificado enerxético: Obrigatorio desde 2013.

11. Particularidades de Galicia

Muros de pedra

Os muros de cachotería de granito de 40-80cm son resistentes pero porosos. Sen cámara de aire, a humidade atravélsaos.

Fosas sépticas

Moitas vivendas rurais usan fosas sépticas que requiren baleirado cada 2-4 anos (150-300€).

Pozos e minas de auga

Os pozos antigos deben estar rexistrados na Confederación Hidrográfica.

Conclusión

Unha visita exhaustiva pode revelar problemas que supoñen miles de euros en reparacións. Dedicóalle polo menos 45-60 minutos, fai fotos e revisa cada punto. Se algo te preocupa, contrata un aparellador para unha inspección profesional (200-500€).