Plusvalía territorial en Galicia: cambios 2024-2025 y cómo afecta la venta de tu propiedad

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo local que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se transmite su propiedad. Se paga al ayuntamiento donde está ubicado el inmueble, no a la Agencia Tributaria estatal.

Este impuesto se genera siempre que se produce una transmisión: compraventa, herencia, donación o permuta. Es el vendedor (o donante, o heredero en caso de sucesión) quien debe pagarlo, no el comprador.

En Galicia, cada ayuntamiento fija sus propios tipos impositivos dentro de los límites marcados por la ley. Los municipios de la Costa da Morte como Cee, Fisterra, Camariñas, Muxía y Corcubión tienen tipos generalmente más bajos que las ciudades grandes como A Coruña o Santiago de Compostela.

La sentencia del Tribunal Constitucional de 2024: qué cambia

El Tribunal Constitucional ha dictado varias sentencias clave que han transformado radicalmente la plusvalía municipal:

• Sentencia 59/2017: declaró inconstitucional el método objetivo de cálculo en casos donde no hubiera incremento real de valor. Esto permitió a los contribuyentes impugnar la plusvalía cuando vendían con pérdidas.
• Sentencia 182/2023: modificó la regulación para incluir un método de ganancia real como alternativa.
• Reforma 2024: la nueva redacción del Texto Refundido de las Haciendas Locales (TRLHL) establece definitivamente dos métodos de cálculo y obliga al contribuyente a elegir el que más le convenga (o más bien, la ley establece que se aplicará el de menor cuantía).

El cambio fundamental es que ya no se puede cobrar plusvalía si no ha habido ganancia real. Si compras un piso en Fisterra por 120.000€ y lo vendes por 110.000€, no debes pagar plusvalía.

Punto clave: Si has pagado plusvalía en los últimos 4 años en condiciones que ahora se considerarían inconstitucionales, puedes solicitar la devolución mediante un recurso de reposición ante el ayuntamiento.

Los dos métodos de cálculo

La normativa actual establece dos métodos alternativos. El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable:

Método 1: Ganancia real (nuevo)

Se calcula sobre la diferencia real entre el precio de compra y el de venta, multiplicada por un coeficiente que representa la parte del valor correspondiente al suelo (no a la construcción):

Plusvalía = (Precio venta - Precio compra) × % suelo × Tipo impositivo

El porcentaje de suelo se determina según la edad del edificio:

Método 2: Método objetivo (tradicional)

Se calcula sobre el valor catastral del suelo multiplicado por coeficientes según los años de tenencia:

Plusvalía = Valor catastral del suelo × Coeficiente × Tipo impositivo

Tipos impositivos en los municipios gallegos

Cada ayuntamiento gallego fija su tipo impositivo dentro del rango legal del 1% al 30%. Los tipos más comunes oscilan entre el 20% y el 30%. Veamos algunos ejemplos:

Consejo: Si estás pensando en comprar una propiedad en la Costa da Morte, compara los tipos impositivos entre municipios. La diferencia entre Camariñas (20%) y A Coruña (30%) puede suponer un ahorro significativo al vender.

Exenciones y bonificaciones

Existen varias exenciones y bonificaciones aplicables:

• Transmisión por fallecimiento (herencia): los herederos deben pagar plusvalía, pero en Galicia, la bonificación del 99% del ISD compensa ampliamente. La plusvalía por herencia no tiene bonificación automática, pero algunos ayuntamientos gallegos aplican reducciones.
• Donación a descendientes: sujeta a plusvalía, pero algunos ayuntamientos bonifican hasta el 95%.
• Vivienda habitual del mayor de 65 años: exenta si el mayor de 65 años lleva viviendo allí al menos 3 años y reinvierte en otra vivienda habitual.
• Dación en pago: exenta si la transmisión es para cancelar una hipoteca y el deudor actúa de buena fe.
• Transmisiones con pérdidas: tras la sentencia del TC, si el precio de venta es inferior al de compra, no se genera plusvalía (método de ganancia real = 0).

Cómo calcular la plusvalía: ejemplo práctico

Imagina que compraste un apartamento en Cee en 2015 por 90.000€ y lo vendes en 2025 por 130.000€. El edificio tiene 20 años. El valor catastral del suelo es de 25.000€.

Método 1 (ganancia real):

• Ganancia: 130.000€ - 90.000€ = 40.000€
• % suelo (edificio 20 años): 20%
• Base: 40.000€ × 0,20 = 8.000€
• Cuota: 8.000€ × 25% (tipo Cee) = 2.000€

Método 2 (objetivo):

• Valor catastral suelo: 25.000€
• Años de tenencia: 10 → Coeficiente: 1,00
• Base: 25.000€ × 1,00 = 25.000€
• Cuota: 25.000€ × 25% = 6.250€

En este caso, el método de ganancia real (2.000€) es mucho más favorable. Eliges ese.

Estrategias para reducir la plusvalía

1. Elige siempre el método más favorable. Con la nueva normativa, puedes optar entre los dos métodos.
2. Conserva las escrituras de compra. Necesitarás justificar el precio de adquisición para el método de ganancia real.
3. Vende después de mejoras documentadas. Las obras de reforma incrementan el valor de construcción, reduciendo el porcentaje de suelo.
4. Aprovecha las exenciones por edad. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, estás exento.
5. Considera el momento de la venta. Menos años de tenencia puede reducir el coeficiente del método objetivo.
6. Impugna si no ha habido ganancia real. Si vendes por debajo del precio de compra, solicita la exención.
7. Verifica el valor catastral. Un valor catastral alto perjudica en el método objetivo. Puedes solicitar su revisión.

Diferencias entre municipios: Costa da Morte vs ciudades

La plusvalía puede variar significativamente entre municipios gallegos. Comparemos la venta de una propiedad similar (ganancia de 40.000€, 10 años de tenencia, valor catastral suelo 25.000€, edificio 20 años):

Como se puede observar, vender un inmueble en Camariñas o Muxía supone pagar un 33% menos de plusvalía que en A Coruña, todo con las mismas condiciones de ganancia.

Plazos y procedimiento de pago

La plusvalía debe autoliquidarse en los siguientes plazos:

• Compraventa: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 1 año).
• Donación: 30 días hábiles desde la firma.

El pago se realiza en la oficina de recaudación del ayuntamiento correspondiente. La mayoría de los municipios gallegos permiten la autoliquidación telemática a través de sus sedes electrónicas.

Pasos prácticos al vender tu propiedad en Galicia

1. Calcula ambos métodos de plusvalía antes de fijar el precio de venta.
2. Consulta el tipo impositivo de tu ayuntamiento en su web o en la oficina tributaria.
3. Verifica el valor catastral actualizado de tu propiedad.
4. Reúne la documentación: escritura de compra, escritura de venta, último recibo del IBI.
5. Presenta la autoliquidación dentro del plazo de 30 días.
6. Si no hay ganancia real, presenta igualmente la autoliquidación con cuota cero.
7. Guarda todos los justificantes para posibles devoluciones o recursos.