IVA vs ITP en Galicia: qué impuestos pagas al comprar vivienda nueva o de segunda mano

IVA vs ITP: dos impuestos diferentes para dos tipos de compra

Al comprar una vivienda en Galicia, el impuesto que pagas depende del tipo de propiedad: si es nueva (primeras entregas) pagas IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido); si es de segunda mano pagas ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Entender esta diferencia puede ahorrarte miles de euros y ayudarte a elegir el tipo de propiedad más conveniente fiscalmente.

IVA en vivienda nueva en Galicia

El IVA se aplica en las primeras entregas de vivienda, es decir, cuando compras directamente al promotor constructor.

• Tipo general: 10% sobre el precio de compra (reducido del 21% general)
• Viviendas de protección oficial (VPO): 4% en Galicia
• Plazas de garaje (máx. 2): 10% si se compran con la vivienda
• Suelo rústico: 21% (no tiene tipo reducido)
• Locales comerciales: 21%

El IVA lo paga el comprador pero lo ingresa el promotor a través de la declaración-liquidación modelo 300. No necesitas presentar nada en Hacienda.

ITP en vivienda de segunda mano en Galicia

El ITP se aplica en transmisiones de vivienda entre particulares (segundas y posteriores entregas). En Galicia, los tipos son:

Además, Galicia aplica tipos reducidos del 5% para:

• Compradores menores de 35 años (hasta 180.000€)
• Familias numerosas (hasta 180.000€)
• Personas con discapacidad (hasta 180.000€)
• Viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes (hasta 150.000€)

El ITP se liquida mediante el modelo 600 en la Comunidad Autónoma. Plazo: 30 días hábiles desde la firma.

AJD: el impuesto que acompaña siempre

Además del IVA o ITP, debes pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados):

• En compra con IVA: 1,5% sobre el precio (lo cobra el notario)
• En compra con ITP: El AJD ya está incluido en el tipo del ITP

Comparativa de costes: casa nueva vs segunda mano

Ejemplo real en la Costa da Morte

Imagina que compras un apartamento en Corcubión:

Opción A: Nuevo del promotor (180.000€)

• IVA 10%: 18.000€
• AJD 1,5%: 2.700€
• Total impuestos: 20.700€

Opción B: Segunda mano (180.000€)

• ITP 8%: 14.400€
• AJD: incluido
• Total impuestos: 14.400€

Diferencia: 6.300€ a favor de la segunda mano.

Opción C: Segunda mano, comprador menor de 35 años

• ITP 5%: 9.000€
• Total impuestos: 9.000€

Diferencia vs nueva: 11.700€ a favor.

Galicia vs otras comunidades autónomas

Galicia tiene un ITP competitivo, especialmente para jóvenes y familias numerosas, aunque no es el más bajo de España.

Estrategias para minimizar la carga fiscal

• Aprovecha tipos reducidos: Si eres menor de 35 años o familia numerosa, el ITP del 5% en Galicia es una ventaja significativa
• Compra en pueblo pequeño: Municipios de menos de 5.000 habitantes tienen ITP del 5% (aplicable en gran parte de la Costa da Morte)
• Verifica el valor catastral: Si el valor catastral es inferior al precio de compra, puedes liquidar el ITP por el valor catastral en algunas comunidades
• Exenciones en reinversión: Si vendes tu vivienda habitual y compras otra, puede haber beneficios fiscales
• Compara nueva vs segunda mano: Calcula siempre el coste fiscal total, no solo el impuesto principal

El proceso de liquidación

Si pagas IVA (vivienda nueva)

1. El promotor emite factura con IVA desglosado
2. Tú pagas el IVA al promotor como parte del precio
3. El promotor lo ingresa en Hacienda
4. Liquidas el AJD (1,5%) en la notaría

Si pagas ITP (segunda mano)

1. Firmas la escritura ante notario
2. En los 30 días siguientes, presentas el modelo 600 en la Xunta de Galicia
3. Pagas el ITP calculado sobre el precio de escritura
4. La Xunta expide la carta de pago
5. Presentas la carta de pago en el Registro de la Propiedad

Importante: El ITP se calcula sobre el mayor valor entre el precio de escritura y el valor de referencia (valor catastral multiplicado por un coeficiente). La Xunta de Galicia puede comprobar y reclamar si considera que el precio declarado es inferior al valor real de mercado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducirme el IVA de la compra?

No. El IVA de la vivienda habitual no es deducible. Solo es deducible si compras un local comercial o la vivienda es para actividad profesional (alquiler turístico con licencia).

¿Qué pasa si el vendedor es una empresa pero es segunda mano?

Si la empresa es comerciante habitual de inmuebles (promotora o flipper), aplica IVA. Si vende un inmueble de su patrimonio (no es su actividad), aplica ITP.

¿Cuándo se aplica el 21% de IVA?

Al comprar suelo rústico, locales comerciales, garajes independientes (sin vivienda) y naves industriales. La vivienda siempre tiene el 10% o 4% (VPO).