Inversión inmobiliaria: Galicia vs Portugal — comparativa completa 2025

Introducción: dos mercados vecinos, dos oportunidades diferentes

Galicia y el norte de Portugal comparten frontera, cultura atlántica y paisajes impresionantes, pero ofrecen realidades inmobiliarias muy distintas para el inversor. Mientras Portugal ha sido durante años el destino favorito de los inversores extranjeros en la Península Ibérica —impulsado por el régimen fiscal NHR y la Golden Visa—, Galicia emerge como una alternativa más asequible y menos saturada con un potencial de revalorización significativo.

En esta comparativa analizamos datos de mercado de 2024-2025 para ayudarle a tomar una decisión informada sobre dónde invertir su capital inmobiliario.

Precios inmobiliarios: comparativa directa

Los precios en Galicia son significativamente más bajos tanto en el mercado gallego como en comparación con las zonas más populares de Portugal. Sin embargo, las diferencias se estrechan cuando comparamos con el norte de Portugal, que comparte muchas características con Galicia:

Zona	Precio/m² vivienda	Precio medio vivienda	Var. anual 2024
A Coruña (ciudad)	1.850-2.300 €	195.000 €	+5.2%
Vigo	1.400-1.800 €	165.000 €	+4.8%
Santiago de Compostela	1.800-2.500 €	210.000 €	+6.1%
Costa da Morte (Corcubión, Cee)	800-1.200 €	95.000 €	+3.5%
Rías Baixas (Baiona, Nigrán)	1.200-1.800 €	140.000 €	+4.2%
Porto (ciudad)	2.800-4.200 €	320.000 €	+8.5%
Braga	1.600-2.200 €	180.000 €	+7.2%
Lisboa (ciudad)	3.500-5.500 €	425.000 €	+6.8%
Algarve (zona premium)	2.200-3.800 €	275.000 €	+5.5%
Norte de Portugal (rural)	600-1.000 €	75.000 €	+3.8%

La Costa da Morte y el interior de Galicia ofrecen las mejores oportunidades de inversión por precio de entrada en toda la fachada atlántica de la Península Ibérica, con un potencial de revalorización que los mercados portugueses más maduros ya han realizado en gran medida.

Rentabilidad de alquiler: Galicia vs Portugal

La rentabilidad bruta del alquiler es un factor clave para inversores. Galicia ofrece rentabilidades competitivas gracias a precios de compra más bajos y una demanda de alquiler en aumento:

Zona	Rentabilidad bruta	Rentabilidad neta (estimada)	Ocupación media
A Coruña centro	5.0-5.8%	3.5-4.2%	92%
Vigo	5.2-6.0%	3.6-4.5%	90%
Santiago de Compostela	4.5-5.5%	3.0-4.0%	88%
Costa da Morte (turístico)	6.0-8.0%	4.5-6.5%	65% (estacional)
Rías Baixas (turístico)	5.5-7.5%	4.0-6.0%	70% (estacional)
Porto centro	4.0-5.5%	2.5-3.8%	85%
Lisboa centro	3.5-4.8%	2.0-3.2%	88%
Algarve (turístico)	5.0-7.0%	3.5-5.5%	72% (estacional)

El mercado turístico de la Costa da Morte y las Rías Baixas ofrece las rentabilidades más altas, aunque con estacionalidad marcada (junio-septiembre). Sin embargo, la creciente popularidad del Camino de Santiago y el turismo de naturaleza están alargando la temporada.

Fiscalidad: comparativa de impuestos sobre la inversión

La fiscalidad es uno de los factores más decisivos para los inversores internacionales. Ambos países tienen estructuras fiscales diferentes:

Concepto fiscal	España (Galicia)	Portugal
ITP/IMT compra	8-11%	1-10% (progresivo)
IVA/IVA obra nueva	10%	23%
IBI/IMI anual	0.3-0.9%	0.3-0.45%
IRPF alquiler	19-28%	25% (no residentes)
Plusvalía venta	19-28%	28% (50% exento +5a)
Régimen especial NHR	No existe	20% fijo (terminó 2024)
Golden Visa	500.000 € (en estudio)	Eliminada octubre 2023
Doble imposición	Convenio bilateral	Convenio bilateral

Punto clave: Portugal eliminó su Golden Visa en octubre 2023 y el régimen fiscal NHR favourable se cerró a nuevos applicants en 2024. Esto nivela significativamente el campo de juego entre ambos mercados, haciendo que Galicia sea más competitiva fiscalmente de lo que era hace 3 años.

Ventana de oportunidad: la frontera Galicia-Portugal

La zona fronteriza entre Galicia y el norte de Portugal presenta una oportunidad única para inversores con visión a medio plazo. Ciudades como Tui (Galicia) y Valença (Portugal), separadas solo por un puente sobre el río Miño, ofrecen realidades inmobiliarias diferentes a un paso de distancia:

• Tui (Galicia): Precio medio 120.000 €, ciudad monumental con acceso directo a la autopista AP-9 y al tren. A 25 minutos de Vigo. Mercado inmobiliario poco explotado por inversores extranjeros.
• Valença (Portugal): Precio medio 95.000 €, fortaleza histórica, mayor presencia de inversores extranjeros. A 45 minutos del aeropuerto de Porto.
• Baiona (Galicia): Precio medio 150.000 €, pueblo costero con parador nacional, creciente demanda turística internacional.
• Viana do Castelo (Portugal): Precio medio 165.000 €, ciudad costera con alta calidad de vida, popular entre inversores del norte de Europa.

Pros y contras: tabla resumen

Factor	Galicia ✅	Portugal ✅
Precio de entrada	Más bajo (Costa da Morte desde 70.000 €)	Comparable en el norte, más alto en Lisboa/Algarve
Rentabilidad alquiler	5-8% bruto en zonas costeras	4-7% según zona
Potencial revalorización	Alto (mercado poco explotado)	Moderado (ya muy valorizado)
Fiscalidad inversor	Competitiva tras fin de NHR	Menos ventajosa desde 2024
Golden Visa	En estudio (posible)	Eliminada
Estabilidad jurídica	Alta (UE, euro)	Alta (UE, euro)
Acceso aéreos	4 aeropuertos	3 aeropuertos principales
Comunidad expatriada	Creciendo rápidamente	Muy establecida
Idioma	Español + gallego	Portugués (+ inglés en zonas turísticas)
Internet/fibra	Buena cobertura urbana	Excelente en zonas urbanas

Conclusiones: ¿dónde invertir en 2025?

La respuesta depende de su perfil de inversor:

• Para inversores de plusvalía a largo plazo: Galicia ofrece mayor potencial de revalorización. La Costa da Morte y el interior gallego están donde el Algarve estaba hace 15 años en términos de descubrimiento por inversores internacionales.
• Para inversores de flujo de caja: Ambos mercados ofrecen rentabilidades similares en el segmento turístico, pero Galicia tiene menores barreras de entrada.
• Para inversores conservadores: Las ciudades (A Coruña, Vigo, Santiago) ofrecen estabilidad con rentabilidades del 4-6% bruto.
• Para inversores lifestyle: Si planea usar la propiedad personalmente, Galicia ofrece una relación calidad-precio superior en la costa atlántica.

Nuestra valoración: En 2025, la ventana de oportunidad en Galicia es más atractiva que nunca. Con los incentivos portugueses (NHR, Golden Visa) eliminados o reducidos, Galicia compite en igualdad de condiciones pero con precios de entrada un 30-50% más bajos en zonas comparables. El momento óptimo de inversión es ahora, antes de que el mercado gallego sea «descubierto» masivamente.

Su inversión inmobiliaria en Galicia

Si está considerando invertir en Galicia, necesitará un socio local que conozca el mercado, las normativas y las oportunidades antes de que lleguen al mercado general. El conocimiento local es la mayor ventaja competitiva en un mercado emergente.

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