Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en Galicia: Guía completa para propietarios extranjeros

¿Qué es el IRNR y por qué te afecta como propietario en Galicia?

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es el tributo que deben pagar las personas físicas y jurídicas que no tienen su residencia fiscal en España pero obtienen rentas de fuente española. Si eres propietario de una vivienda en la Costa da Morte, en Corcubión, Fisterra, Muxía o cualquier otro municipio gallego, y vives en el extranjero más de 183 días al año, estás obligado a tributar por este impuesto.

Es un error frecuente creer que si no alquilas la propiedad y no generas ingresos, no tienes obligaciones fiscales. El IRNR grava tanto los ingresos reales (alquileres) como los ingresos imputados (renta imputada por la mera titularidad de una vivienda vacía). Ignorar esta obligación puede acarrear sanciones de hasta el 150% de la cuota no ingresada, además de intereses de demora.

¿Quién se considera no residente a efectos fiscales?

Hacienda considera que eres no residente fiscal en España si se cumple alguna de estas condiciones:

• Permaneces en España menos de 183 días durante el año natural (1 de enero a 31 de diciembre).
• Tu centro de intereses económicos o vitales no se encuentra en España (tu actividad principal o tu núcleo familiar está en otro país).
• Tu cónyuge e hijos menores residen habitualmente en otro país.

Es importante destacar que la residencia fiscal no depende de tu nacionalidad. Un ciudadano español que vive y trabaja en Londres es no residente fiscal en España. Del mismo modo, un alemán que vive en Berlín y tiene una casa de vacaciones en Cee es no residente y debe cumplir con el IRNR.

IRNR sobre ingresos por alquiler

Si alquilas tu propiedad en la Costa da Morte, los ingresos del alquiler están sujetos al IRNR. El tipo impositivo depende de tu país de residencia:

• Residentes en la UE/EEE (incluido Reino Unido post-Brexit): Se aplica un 24% sobre la base imponible, que equivale a los ingresos brutos del alquiler. Sin embargo, desde 2024, los propietarios de la UE/EEE pueden deducir gastos deducibles (comunidad, IBI, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca), por lo que el gravamen recae sobre los ingresos netos.
• Residentes fuera de la UE/EEE: Se aplica un 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir gastos.

Ejemplo práctico — Propiedad en Costa da Morte de 150.000€:

• Alquiler mensual: 800€ (9.600€ al año).
• Gastos deducibles (UE/EEE): IBI 400€, comunidad 360€, seguros 200€, reparaciones 150€ = 1.110€.
• Ingreso neto (UE/EEE): 9.600€ - 1.110€ = 8.490€.
• IRNR (24% sobre 8.490€): 2.037,60€ al año.

Si el propietario residiera fuera de la UE/EEE, el cálculo sería el 24% sobre 9.600€ = 2.304€.

Renta imputada: impuestos por tener la vivienda vacía

Este es uno de los conceptos que más sorprende a los propietarios extranjeros. Si tu vivienda en Galicia no está alquilada ni es tu residencia habitual, Hacienda te asigna una renta ficticia llamada renta imputada. La base imponible se calcula como el 1,1% del valor catastral de la vivienda (o el 2% si el valor catastral no se ha revisado en los últimos 10 años).

Ejemplo — Vivienda vacía en Costa da Morte valorada en 150.000€:

• Valor catastral (aprox. 60% del valor de mercado): 90.000€.
• Base imponible (1,1% de 90.000€): 990€ al año.
• IRNR (24% de 990€): 237,60€ al año.

Este impuesto se paga una vez al año mediante el Modelo 210.

Modelo 210: cuándo y cómo presentarlo

El Modelo 210 es el formulario oficial de la Agencia Tributaria para que los no residentes declaren sus rentas de fuente española. Puede presentarse de forma telemática a través de la Sede Electrónica de la AEAT o en formato papel en la delegación correspondiente.

Plazos de presentación según el tipo de renta:

• Ingresos por alquiler: Declaración trimestral. Dentro de los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero (por los trimestres anteriores). También puedes optar por la declaración anual antes del 1 de abril del año siguiente.
• Renta imputada (vivienda vacía): Declaración anual. Antes del 1 de abril del año siguiente al que se devenga.
• Ganancias patrimoniales (venta): Dentro de los 3 meses siguientes a la transmisión.

Para completar el Modelo 210 necesitarás: tu NIE, el valor catastral de la propiedad (disponible en el recibo del IBI), los datos de ingresos y, si aplica, los gastos deducibles.

Convenios de doble imposición: UK, Alemania, Francia y Países Bajos

España tiene firmados convenios de doble imposición (CDI) con la mayoría de países. Estos convenios evitan que pagues impuestos dos veces por las mismas rentas. Los principales para propietarios en la Costa da Morte:

• Reino Unido: El convenio hispano-británico permite que las rentas inmobiliarias se tributen en España. En el Reino Unido puedes acreditar el impuesto pagado en España mediante el mecanismo de tax credit para evitar la doble imposición.
• Alemania: El convenio hispano-alemán funciona de manera similar. Las rentas inmobiliarias españolas tributan en España, y en Alemania se aplica la exención o el crédito fiscal correspondiente.
• Francia: El convenio hispano-francés permite la tributación en España de las rentas inmobiliarias situadas en territorio español, con crédito fiscal en Francia.
• Países Bajos: Los ingresos por propiedades españolas se declaran en la casilla 3 del IRPF holandés, pero el impuesto pagado en España se puede deducir.

Importante: Aunque exista un CDI, sigue siendo obligatorio presentar el Modelo 210 en España. El convenio no te exime de la declaración, sino que te permite compensar el impuesto en tu país de residencia.

Retención del 3% en la venta de la propiedad

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria. Esta retención funciona como un pago a cuenta de la ganancia patrimonial que puedas obtener.

¿Cómo funciona?

• El comprador retiene el 3% y lo ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211 en los 30 días siguientes a la venta.
• El vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 en los 3 meses siguientes para calcular la ganancia real.
• Si la ganancia es menor al 3% retenido, Hacienda te devolverá la diferencia.
• Si hay pérdida patrimonial, se te devolverá la totalidad del 3%.
• La ganancia patrimonial se grava al 19% para los primeros 6.000€ y al 24% para el resto.

Ejemplo — Venta de propiedad en Costa da Morte:

• Precio de compra: 120.000€ / Precio de venta: 150.000€.
• Ganancia: 30.000€.
• Retención del 3%: 4.500€ (ingresado por el comprador).
• Impuesto: 19% de 6.000€ (1.140€) + 24% de 24.000€ (5.760€) = 6.900€.
• Deuda neta: 6.900€ - 4.500€ = 2.400€ a pagar.

Presentación trimestral vs. anual

La frecuencia de presentación del Modelo 210 depende del tipo de renta:

• Trimestral (alquileres): Obligatorio si los ingresos por alquiler superan determinados umbrales o si quieres estar al día. Se presenta en abril (T1), julio (T2), octubre (T3) y enero (T4).
• Anual: Posible para alquileres y obligatoria para renta imputada. Plazo hasta el 1 de abril del año siguiente.

La presentación trimestral tiene la ventaja de distribuir la carga fiscal a lo largo del año y evitar sorpresas. La anual simplifica la gestión pero concentra el pago en un solo momento.

Deducciones fiscales disponibles para no residentes

Aunque el régimen del IRNR es menos generoso que el IRPF de los residentes, existen algunas deducciones:

• Gastos deducibles (UE/EEE): IBI, seguros, comunidad de propietarios, reparaciones, intereses de hipoteca sobre la propiedad, amortización del inmueble (hasta el 3% del valor de construcción).
• Amortización: Puedes deducir hasta un 3% anual del valor de construcción (aproximadamente el 60-70% del valor catastral) como gasto por depreciación.
• Deducción por doble imposición: Aplicable según los convenios internacionales.

Para propietarios fuera de la UE/EEE, lamentablemente no se pueden deducir gastos sobre los ingresos por alquiler.

Gestor profesional vs. declaración por tu cuenta

Puedes presentar el Modelo 210 tú mismo a través de la sede electrónica de la AEAT, pero el proceso puede ser complejo si no dominas el español o el sistema tributario español. Un gestor profesional te puede ayudar con:

• La presentación de todos los Modelos 210 anuales o trimestrales.
• El cálculo correcto de la base imponible y las deducciones aplicables.
• La solicitud de devolución del 3% retenido en caso de venta.
• La comunicación con Hacienda si recibes notificaciones.
• El nombramiento de un representante fiscal, obligatorio si resides fuera de la UE/EEE y posees bienes inmuebles en España.

El coste de un gestor oscila entre 100€ y 300€ al año, una inversión modesta comparada con las sanciones por presentación incorrecta o fuera de plazo (mínimo del 50% de la cuota).

Caso especial: alquiler turístico parcial

Si utilizas tu propiedad en la Costa da Morte parte del año para uso propio y la alquilas como vivienda turística el resto, debes tener en cuenta:

• Los ingresos del alquiler turístico tributan como rendimientos del capital inmobiliario mediante el Modelo 210.
• La parte del año en que la vivienda está vacía y no alquilada genera renta imputada proporcional.
• Debes prorratear: si alquilas 6 meses, la renta imputada se calcula solo sobre los 6 meses restantes.
• Además, necesitas la licencia de vivienda de uso turístico de la Xunta de Galicia y cumplir con los requisitos de la normativa autonómica.

Ejemplo — Alquiler turístico 6 meses, uso propio 1 mes, vacía 5 meses:

• Ingresos alquiler (6 meses x 1.000€): 6.000€. IRNR (24% sobre neto,UE): ~1.100€.
• Renta imputada (5/12 de 990€): 412,50€. IRNR: ~99€.
• Total estimado: 1.199€ al año.

Resumen práctico: propietario no residente en Costa da Morte

Para una propiedad de 150.000€ en la Costa da Morte, con un valor catastral de 90.000€, estos son los escenarios más comunes:

• Vivienda vacía (solo renta imputada): ~238€ al año. Modelo 210 anual antes del 1 de abril.
• Alquilada todo el año a 800€/mes (UE/EEE): ~2.038€ al año. Modelo 210 trimestral o anual.
• Alquiler turístico parcial (6 meses): ~1.199€ al año. Modelo 210 trimestral + anual por renta imputada.

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