Сообщество собственников в Galicia: права, обязанности и полное руководство

Что такое сообщество собственников?

Сообщество собственников — это юридическая организация, которая управляет и администрирует общие элементы здания или жилого комплекса: лестницы, лифт, крышу, фасад, сады, подъезд, систему центрального отопления, коллективные антенны и любое пространство или услугу, совместно используемые соседями. Она регулируется Законом о горизонтальной собственности (Закон 49/1960, изменённый Законом 8/2013 и Законом 8/2021), который устанавливает юридические рамки для совместного проживания и обслуживания объектов коллективной собственности по всей Испании, включая Galicia.

На практике, когда вы покупаете квартиру в здании с двумя и более собственниками, вы автоматически становитесь членом сообщества собственников. Это не добровольный или опциональный вопрос: это юридическая обязанность, неотъемлемая от горизонтальной собственности. Каждый собственник имеет назначенный коэффициент участия — процент, отражающий полезную площадь вашего жилья по отношению к общей площади здания. Этот коэффициент определяет, сколько вы платите за общие расходы и какой вес имеет ваш голос при коллективных решениях.

В Galicia сообщества собственников особенно актуальны в прибрежных городах, таких как A Coruña, Vigo, Ferrol, и в туристических населённых пунктах Costa da Morte, таких как Cee, Corcubión, Muxía и Camariñas. Многие здания в этих зонах сочетают постоянных жителей с иностранными собственниками, использующими свои жилища как вторую резиденцию или туристическую инвестицию, что добавляет сложности в управление сообществом.

Совет: Перед покупкой любого имущества в Galicia всегда запрашивайте справку об отсутствии задолженностей перед сообществом. Если у продавца есть непогашенные долги, новый собственник может нести ответственность за неоплаченные взносы текущего и предыдущего года.

Когда сообщество собственников обязательно?

Сообщество собственников обязательно в любом здании или жилом комплексе, имеющем два и более разных собственника, которые совместно используют общие элементы. Это включает многоквартирные дома, таунхаусы с общими элементами (крыша, смежная стена, общие сады), жилые комплексы с общими зонами и residential complexes с общими услугами.

Однако оно не обязательно для отдельно стоящих жилых домов без общих элементов с другими собственниками. Отдельный шале на окраинах Santiago de Compostela, например, не нуждается в создании сообщества собственников.

Коммунальные взносы: сколько платят в Galicia

Коммунальные взносы — это периодические платежи, которые каждый собственник осуществляет для покрытия расходов на содержание и обслуживание общих элементов здания. В Galicia взносы обычно ниже, чем в Мадриде или Барселоне, но значительно различаются в зависимости от типа здания и доступных услуг.

Факторы, наиболее влияющие на размер взноса: наличие или отсутствие лифта, наличие консьержа или службы уборки, размер здания (больше соседей = меньше индивидуальный взнос), возраст здания (старее = больше ремонтов) и расположение (центральные здания обычно имеют более высокие взносы из-за дополнительных услуг).

Что покрывают взносы?

• Лифт: Ежемесячное обслуживание, ежегодная ревизия, ремонт. Средний договор: 150–400 €/мес на здание
• Уборка общих зон: Подъезд, лестница, гараж. Обычно 50–120 €/мес
• Электричество общих зон: Освещение подъезда, лестницы, гаража. 30–80 €/мес
• Страхование здания: Покрытие структурных повреждений, гражданская ответственность. 200–800 €/год на здание
• Обслуживание садов: Если у здания есть зелёные зоны. 50–200 €/мес
• Администратор: Финансовое управление, созыв собраний, юридическое консультирование. 50–150 €/мес
• Резервный фонд: С 2023 года обязательно выделять не менее 10% годового бюджета
• Мелкий ремонт: Общая сантехника, замочные работы, покраска общих зон

Собрание собственников: орган принятия решений

Собрание собственников — это высший орган принятия решений сообщества. Все важные решения принимаются на собрании, и принятые решения обязательны для всех собственников, независимо от того, голосовали они «за», «против» или не присутствовали на собрании.

Очередное собрание проводится как минимум один раз в год, обычно в первом квартале для утверждения отчётов за предыдущий год и бюджета нового года. Внеочередные собрания могут созываться при необходимости по инициативе председателя, четверти собственников или собственников, представляющих не менее 25% взносов участия.

Процесс созыва и проведения

1. Созыв: Председатель или администратор отправляет повестку не менее чем за 6 дней для очередного собрания и за 3 дня для срочного внеочередного. В Galicia многие сообщества отправляют повестку заказным письмом, по электронной почте или WhatsApp не проживающим по месту собственникам.
2. Повестка дня: Должна включать все вопросы для обсуждения. Нельзя принимать решения по темам, не включённым в повестку, кроме случаев, когда присутствуют все собственники и согласны их обсуждать.
3. Голосование: Каждый собственник имеет столько голосов, сколько его коэффициент участия. Необходимое большинство зависит от типа решения.
4. Протокол: Составляется протокол с принятыми решениями, который подписывается председателем и секретарём. Решения сообщаются всем собственникам, включая отсутствовавших.

Необходимые большинства по типу решений

Председатель, секретарь и администратор

Сообщество обязано назначить председателя, который является законным представителем сообщества в суде и вне его. Должность обязательна и безвозмездна, председатель избирается на собрании собственников на срок, обычно составляющий один год, с возможностью переизбрания. Любой собственник может стать председателем, а в случае отсутствия добровольцев суд может назначить его принудительно.

Секретарь отвечает за составление протоколов собраний и ведение книги протоколов. Администратор управляет экономическими и техническими аспектами: сбор взносов, оплата счетов, найм услуг, созыв собраний и юридическое консультирование. В Galicia большинство сообществ нанимают профессиональные компании по управлению недвижимостью, которые берут от 50 до 150 €/мес за свои услуги.

Часто должности секретаря и администратора занимает одно и то же лицо или профессиональная компания, в то время как председателем всегда должен быть собственник здания. Это особенно важно в зонах, таких как Costa da Morte, где многие собственники являются иностранцами, и профессиональное управление администратора имеет решающее значение для правильного функционирования сообщества.

Специальные сборы: когда нужно платить дополнительно

Специальные сборы (derramas) — это внеочередные взносы, которые утверждаются, когда обычных фондов сообщества недостаточно для покрытия необходимого ремонта или улучшений. Это аспект, который больше всего удивляет и беспокоит иностранных покупателей, особенно тех, кто привык к системам, таким как британская, где нет аналогичной концепции.

Специальные сборы могут быть обычными (для необходимых ремонтных работ, утверждаемых простым большинством) или внеочередными (для работ по улучшению, требующих большинства 3/5). В Galicia наиболее распространённые специальные сборы связаны с климатическими условиями: ремонт крыш, повреждённых атлантическими дождями, обработка влажности фасадов и замена наружных столярных изделий для улучшения теплоизоляции.

Важно для иностранцев: Вы можете запросить рассрочку оплаты специальных сборов. Многие сообщества в Galicia разрешают платить ежемесячными взносами в течение 6–12 месяцев. Узнайте об этой возможности на собрании собственников.

Что происходит, если не платить взносы?

Неуплата коммунальных взносов — один из основных источников конфликтов в сообществах собственников. Закон однозначен: уплата взносов является юридической обязанностью, и неуплата влечёт серьёзные и прогрессирующие последствия для должника.

1. Дружеское требование: Администратор отправляет письменные напоминания об оплате. Пени за просрочку начисляются с момента признания долга в судебном порядке.
2. Бюрофакс: Достоверное уведомление через Почту Испании, служащее юридическим доказательством требования. Стоимость: около 30–50 €. Долг облагается законными процентами с момента получения бюрофакса.
3. Приказное производство: Если долг превышает 1 800 € или имеется несколько должников, сообщество может инициировать приказное производство в суде. Этот процесс относительно быстрый (2–4 месяца) и не требует адвоката или прокурора для сумм до 2 000 €.
4. Обычный иск: Для более сложных долгов или когда должник оспаривает приказное производство. Может длиться от 6 месяцев до 2 лет.
5. Арест: При вступлении решения в силу можно арестовать банковский счёт, доходы или даже выставить жильё должника на торги.

Кроме того, с реформы 2013 года сообщество может публиковать на подъезде здания список собственников-должников с указанием суммы задолженности с целью социального давления на должника. Также можно отказать в использовании неосновных услуг (бассейн, спортзал) должникам.

Права и советы для иностранных собственников

Иностранные собственники имеют точно такие же права и обязанности, как и испанские собственники в сообществе. Не существует юридической или практической дискриминации по национальному признаку. Однако расстояние и языковые барьеры могут создать практические проблемы, которые стоит предвидеть.

Основные права иностранного собственника

• Право голоса: Вы можете голосовать на собраниях лично, по почте (делегированный письменный голос другому собственнику) или по представлению (нотариальная доверенность адвокату или администратору).
• Право на информацию: Вы можете в любой момент запросить состояние счетов, решения собраний, справку об отсутствии задолженностей и любой документ, связанный с управлением сообщества.
• Право оспаривать решения: Если решение собрания противоречит закону или уставу, вы можете оспорить его в судебном порядке в течение одного года с момента принятия.
• Право созывать собрание: Если вы представляете не менее 25% взносов, вы можете потребовать от председателя созыва внеочередного собрания.

Практические советы для нерезидентов

• Просите отправлять всю коммуникацию сообщества по электронной почте, помимо обычной почты
• Поддерживайте испанский банковский счёт с прямым дебетом для коммунальных взносов
• Назначьте местного представителя (адвоката, администратора или соседа, которому доверяете) с нотариальной доверенностью для участия в собраниях от вашего имени
• Храните все квитанции об оплате взносов и специальных сборов не менее 5 лет
• Запрашивайте справку об отсутствии задолженностей перед продажей имущества
• Узнайте о государственных субсидиях на реабилитацию зданий в Galicia (планы реабилитации Xunta)

Субсидии Xunta de Galicia на реабилитацию зданий могут покрыть до 40–60% стоимости работ по повышению энергоэффективности, доступности или содержанию. Многие сообщества Costa da Morte воспользовались этими программами для финансирования установки лифтов, улучшения фасадов и замены окон.

В Casas Galiza мы консультируем вас на всех этапах покупки и управления вашей недвижимостью на Costa da Morte. Свяжитесь с нами для решения любых вопросов о сообществах собственников.