Investir dans la Costa da Morte pour la location touristique : guide complet

Le boom de la location touristique sur la Costa da Morte

La Costa da Morte, cette bande sauvage et magnifique du littoral galicien, est devenue l'un des marchés de location touristique les plus dynamiques d'Espagne. Entre 2022 et 2025, la région a enregistré une croissance touristique dépassant les 30 %, stimulée par la popularité du Chemin de Saint-Jacques, le tourisme de nature et la tendance croissante du télétravail.

Pour les investisseurs immobiliers, cela représente une fenêtre d'opportunité sans précédent : des prix d'acquisition encore abordables, des rendements qui surpassent des marchés saturés comme la Costa del Sol ou les îles Baléares, et un potentiel de plus-value qui n'apparaît qu'une seule fois dans la vie d'un marché émergent.

Panorama du marché touristique

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. La Costa da Morte connaît une transformation profonde de son secteur touristique :

• Croissance touristique supérieure à 30 % (2022-2025) : La combinaison du marketing digital, des sentiers de randonnée et de la popularité croissante de la Galice comme destination gastronomique a fait exploser les visites.
• Plus de 100 000 pèlerins par an : Le dernier tronçon du Chemin de Saint-Jacques, qui se termine à Fisterra et Muxía, attire des marcheurs du monde entier toute l'année.
• Télétravail et séjours prolongés : Un nombre croissant de nomades numériques choisissent la Costa da Morte pour sa qualité de vie, son faible coût de la vie et sa connectivité en amélioration.
• Amélioration du taux d'occupation en basse saison : Alors que l'occupation hivernale ne dépassait pas 20 % il y a quelques années, elle se situe désormais entre 40 % et 60 %, grâce au tourisme de pèlerinage et aux escapades de week-end.

Rendements locatifs par type de propriété

Toutes les propriétés ne génèrent pas les mêmes revenus. Le rendement brut annuel varie considérablement selon le type de bien :

• Appartements d'une chambre (Cee/Corcubión) : 5-7 % de rendement brut. Idéal pour les couples et les pèlerins individuels.
• Appartements de deux chambres : 6-8 %. Le segment le plus polyvalent : couples, petites familles et groupes d'amis.
• Maisons traditionnelles (Fisterra/Muxía) : 6-9 %. Forte demande touristique et charme galicien authentique.
• Propriétés en bord de mer : 8-12 %. Le segment premium, avec des tarifs nocturnes plus élevés et une demande constante.
• Maisons en pierre rénovées : 7-10 %. L'attrait d'une rénovation traditionnelle crée un différentiel unique sur des plateformes comme Airbnb.

Taux d'occupation par zone

L'occupation annuelle varie selon l'emplacement précis sur la Costa da Morte :

• Fisterra : 65-80 % d'occupation annuelle. La plus élevée de la zone, grâce au flux constant de pèlerins et de touristes tout au long de l'année.
• Muxía : 55-70 %. Croissance rapide, notamment suite à l'amélioration des infrastructures et à la promotion touristique du Sanctuaire de la Barca.
• Cee : 45-60 %. Plus résidentiel, avec une intensité touristique moindre mais des prix d'entrée plus bas.
• Corcubión : 50-65 %. Niche premium, avec un centre historique classé qui attire un tourisme de qualité.
• Camariñas : 55-70 %. Axé sur l'été, avec des pics significatifs en juillet et août.

Tarifs nocturnes estimés (2025-2026)

Les tarifs moyens par nuit dépendent de la saison et du type d'hébergement :

• Basse saison (novembre-mars) : 40-70 EUR/nuit. Les pèlerins et télétravailleurs maintiennent un flux stable.
• Saison intermédiaire (avril-juin, septembre-octobre) : 60-110 EUR/nuit. Le printemps et l'automne galiciens sont de plus en plus prisés.
• Haute saison (juillet-août) : 90-180 EUR/nuit. Demande maximale, surtout pour les propriétés avec vue sur la mer.
• Semaine Sainte et pics du Chemin : 70-130 EUR/nuit. Périodes de demande ponctuelle très intense.

Exigences légales en Galice

Exploiter une location touristique sur la Costa da Morte exige le respect de la réglementation galicienne spécifique :

• Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) : Inscription obligatoire auprès de la Xunta de Galicia avant le début de l'activité.
• TUAA (Título de Alojamiento Turístico Autorizado) : Certificat attestant que la propriété répond aux exigences pour l'hébergement touristique.
• Exigences de sécurité : Extincteur, trousse de premiers secours, informations d'urgence visibles et sortie d'évacuation signalée.
• Occupation maximale : La limite de capacité autorisée doit être respectée selon la surface et la configuration du logement.
• Registro de Turismo de Galicia : Toute propriété touristique doit être inscrite avec son code d'enregistrement visible dans les annonces.
• Obligations fiscales : Les revenus locatifs doivent être déclarés à l'IRPF ou à l'Impôt sur les Sociétés, selon la structure juridique de l'investisseur.
• TVA : Peut s'appliquer si vous proposez des services supplémentaires de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage quotidien, réception).

Coûts d'exploitation

Gérer une location touristique implique des coûts que tout investisseur doit anticiper :

• Nettoyage par changement d'occupant : 40-60 EUR par intervention.
• Frais de plateformes : Airbnb facture 3 % à l'hôte ; Booking.com entre 15 % et 17 %.
• Gestion professionnelle : Si vous externalisez la gestion complète, les agences facturent 20-30 % des revenus.
• Linge de maison : 15-25 EUR par changement.
• Charges (eau, électricité, wifi) : 100-200 EUR/mois.
• Assurance responsabilité civile : 300-600 EUR/an.
• Entretien : Prévoyez entre 5 % et 10 % des revenus annuels pour les réparations et le remplacement du mobilier.

Exemple de calcul d'investissement

Voyons un scénario réaliste pour un appartement de 2 chambres à Fisterra :

• Prix d'achat : 120 000 EUR
• Rénovation et mobilier : 15 000 EUR
• Taxes et frais de notaire : 12 000 EUR
• Investissement total : 147 000 EUR

Revenus annuels estimés :

• 250 nuitées occupées x 75 EUR de tarif moyen = 18 750 EUR
• Coûts d'exploitation (30 %) : 5 625 EUR
• Revenu net annuel : 13 125 EUR
• Rendement net : 8,9 %

S'ajoute à cela une plus-value estimée de la propriété entre 3 % et 5 % par an, ce qui en fait un investissement à double rendement : revenus locatifs plus gains en capital.

Meilleurs types de propriété pour investir

• Appartements de 1-2 chambres près du centre-ville : Demande maximale et rotation élevée des locataires. Facile à gérer.
• Maisons en pierre avec caractère : Attrait unique sur Airbnb et Booking. Les clients recherchent l'authenticité.
• Propriétés avec vue sur la mer : Justifient des tarifs premium et génèrent de meilleurs avis.
• Maisons avec espace extérieur : Terrasses, jardins ou patios sont très prisés par les familles et les groupes.

Risques et comment les atténuer

• Saisonnalité : Le risque principal. Atténué par le flux constant de pèlerins du Chemin et la promotion de séjours longs pour les télétravailleurs.
• Changements réglementaires : La réglementation peut se durcir. Restez informé via la Xunta de Galicia et consultez un conseiller administratif.
• Concurrence croissante : Différenciez-vous avec des propriétés uniques, une décoration soignée et une attention exceptionnelle aux clients.
• Tempêtes atlantiques : Les tempêtes hivernales peuvent entraîner des coûts d'entretien supplémentaires. Souscrivez une assurance adéquate et planifiez des inspections régulières.

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La Costa da Morte offre une combinaison unique de rendement locatif, de plus-value immobilière et de qualité de vie que peu de marchés peuvent égaler. Si vous envisagez d'investir dans la location touristique, contactez Cristina Vázquez pour accéder aux meilleures opportunités disponibles à Fisterra, Muxía, Cee, Corcubión et Camariñas. Avec une connaissance locale approfondie et une expérience prouvée, nous vous aiderons à trouver la propriété idéale pour maximiser votre investissement.