Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en Galice : Guide complet pour les propriétaires étrangers

Qu'est-ce que l'IRNR et pourquoi vous concerne-t-il en tant que propriétaire en Galice ?

L'Impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) est l'impôt que doivent payer les personnes physiques et morales qui n'ont pas leur résidence fiscale en Espagne mais perçoivent des revenus de source espagnole. Si vous possédez un bien sur la Costa da Morte — à Corcubión, Fisterra, Muxía ou dans toute autre commune galicienne — et que vous vivez à l'étranger plus de 183 jours par an, vous êtes tenu de payer cet impôt.

Une erreur fréquente consiste à croire que si vous ne louez pas votre bien et ne générez aucun revenu, vous n'avez aucune obligation fiscale. L'IRNR taxe à la fois les revenus réels (loyers) et les revenus imputés (un revenu notionnel attribué simplement pour la propriété d'un logement vacant). Ignorer cette obligation peut entraîner des pénalités allant jusqu'à 150% de l'impôt non versé, ainsi que des intérêts de retard.

Qui est considéré comme non-résident à des fins fiscales ?

Le Trésor public espagnol (Hacienda) vous considère comme non-résident si l'une de ces conditions est remplie :

• Vous séjournez en Espagne moins de 183 jours par année civile (1er janvier au 31 décembre).
• Votre centre d'intérêts économiques ou vitaux n'est pas en Espagne.
• Votre conjoint et vos enfants mineurs résident habituellement dans un autre pays.

La résidence fiscale ne dépend pas de votre nationalité. Un citoyen espagnol vivant et travaillant à Londres est un non-résident fiscal en Espagne. De même, un Allemand vivant à Berlin et possédant une maison de vacances à Cee est non-résident et doit se conformer à l'IRNR.

IRNR sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien sur la Costa da Morte, les revenus locatifs sont soumis à l'IRNR. Le taux d'imposition dépend de votre pays de résidence :

• Résidents de l'UE/EEE (Royaume-Uni inclus post-Brexit) : Un taux de 24% s'applique sur la base imposable. Depuis 2024, les propriétaires de l'UE/EEE peuvent déduire les charges déductibles (charges de copropriété, taxe foncière IBI, assurance, réparations, intérêts hypothécaires), l'imposition portant donc sur les revenus nets.
• Résidents hors UE/EEE : Un taux de 24% s'applique sur les revenus bruts, sans possibilité de déduction de charges.

Exemple pratique — Bien sur la Costa da Morte d'une valeur de 150 000€ :

• Loyer mensuel : 800€ (9 600€ par an).
• Charges déductibles (UE/EEE) : IBI 400€, copropriété 360€, assurance 200€, réparations 150€ = 1 110€.
• Revenu net (UE/EEE) : 9 600€ - 1 110€ = 8 490€.
• IRNR (24% de 8 490€) : 2 037,60€ par an.

Si le propriétaire réside hors de l'UE/EEE : 24% de 9 600€ = 2 304€.

Revenu imputé : impôt sur un logement vacant

Ce concept surprend souvent les propriétaires étrangers. Si votre bien galicien n'est pas loué et n'est pas votre résidence principale, le fisc vous attribue un revenu fictif appelé revenu imputé (renta imputada). La base imposable se calcule comme 1,1% de la valeur cadastrale du bien (ou 2% si la valeur cadastrale n'a pas été révisée depuis plus de 10 ans).

Exemple — Logement vacant sur la Costa da Morte, valeur 150 000€ :

• Valeur cadastrale (env. 60% de la valeur marchande) : 90 000€.
• Base imposable (1,1% de 90 000€) : 990€ par an.
• IRNR (24% de 990€) : 237,60€ par an.

Cet impôt se paie une fois par an via le Modèle 210.

Modèle 210 : quand et comment le déclarer

Le Modèle 210 est le formulaire officiel de l'Agence fiscale espagnole (AEAT) permettant aux non-résidents de déclarer leurs revenus de source espagnole. Il peut être soumis en ligne via le bureau électronique de l'AEAT ou sur papier.

Délais de déclaration selon le type de revenu :

• Revenus locatifs : Déclaration trimestrielle. Dans les 20 premiers jours calendaires d'avril, juillet, octobre et janvier.
• Revenu imputé (logement vacant) : Déclaration annuelle. Avant le 1er avril de l'année suivante.
• Plus-values (vente) : Dans les 3 mois suivant la cession.

Conventions de double imposition : UK, Allemagne, France et Pays-Bas

L'Espagne a signé des conventions de double imposition (CDI) avec la plupart des pays. Ces conventions évitent de payer l'impôt deux fois sur les mêmes revenus :

• Royaume-Uni : La convention permet la taxation des revenus immobiliers en Espagne. Au Royaume-Uni, vous pouvez imputer l'impôt payé en Espagne via le mécanisme du tax credit.
• Allemagne : Fonctionne de manière similaire. L'Allemagne accorde l'exonération ou le crédit fiscal correspondant.
• France : Permet la taxation en Espagne avec crédit fiscal en France.
• Pays-Bas : Les revenus de biens espagnols sont déclarés dans la case 3 de l'IRPF néerlandais, mais l'impôt payé en Espagne peut être déduit.

Important : Même si une CDI existe, la soumission du Modèle 210 en Espagne reste obligatoire. La convention ne vous exonère pas de la déclaration, elle vous permet de compenser l'impôt dans votre pays de résidence.

La rétention de 3% lors de la vente du bien

Lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser au Trésor public espagnol. Cette retenue sert d'acompte sur la plus-value éventuelle.

• L'acheteur retient 3% et le verse via le Modèle 211 dans les 30 jours suivant la vente.
• Le vendeur non-résident doit soumettre le Modèle 210 dans les 3 mois suivants.
• Si la plus-value réelle est inférieure aux 3% retenus, le Trésor remboursera la différence.
• En cas de moins-value, la totalité des 3% sera remboursée.
• Taux de plus-value : 19% pour les premiers 6 000€ et 24% pour le reste.

Exemple — Vente d'un bien sur la Costa da Morte :

• Prix d'achat : 120 000€ / Prix de vente : 150 000€.
• Plus-value : 30 000€.
• Retenue de 3% : 4 500€ (versée par l'acheteur).
• Impôt : 19% de 6 000€ (1 140€) + 24% de 24 000€ (5 760€) = 6 900€.
• Solde net à payer : 6 900€ - 4 500€ = 2 400€.

Déclaration trimestrielle vs. annuelle

• Trimestrielle (loyers) : Obligatoire si les revenus locatifs dépassent certains seuils. Déposée en avril (T1), juillet (T2), octobre (T3) et janvier (T4).
• Annuelle : Possible pour les loyers, obligatoire pour le revenu imputé. Date limite : 1er avril de l'année suivante.

Déductions fiscales disponibles pour les non-résidents

• Charges déductibles (UE/EEE) : Taxe foncière IBI, assurance, charges de copropriété, réparations, intérêts hypothécaires, amortissement du bien (jusqu'à 3% de la valeur de construction).
• Amortissement : Vous pouvez déduire jusqu'à 3% par an de la valeur de construction (environ 60-70% de la valeur cadastrale).
• Déduction pour double imposition : Applicable selon les conventions internationales.

Pour les propriétaires hors UE/EEE, malheureusement aucune charge ne peut être déduite des revenus locatifs.

Gestor professionnel vs. déclaration personnelle

Vous pouvez soumettre le Modèle 210 vous-même, mais le processus peut être complexe. Un gestor professionnel peut vous aider à :

• Soumettre tous les Modèles 210 (trimestriels ou annuels).
• Calculer correctement la base imposable et les déductions applicables.
• Demander le remboursement de la retenue de 3% après la vente.
• Communiquer avec Hacienda en cas de notification.
• Désigner un représentant fiscal, obligatoire si vous résidez hors UE/EEE.

Un gestor coûte généralement entre 100€ et 300€ par an — un investissement modeste comparé aux pénalités pour déclaration tardive ou incorrecte (minimum 50% de l'impôt dû).

Cas particulier : location touristique partielle

• Les revenus de location touristique sont imposés comme revenus du capital immobilier via le Modèle 210.
• La période de vacance génère un revenu imputé proportionnel.
• Vous devez calculer au prorata : si vous louez 6 mois, le revenu imputé ne porte que sur les 6 mois restants.
• Vous devez également obtenir un licence de location touristique de la Xunta de Galicia.

Résumé pratique : propriétaire non-résident sur la Costa da Morte

Pour un bien d'une valeur de 150 000€ sur la Costa da Morte, valeur cadastrale de 90 000€ :

• Logement vacant (revenu imputé uniquement) : ~238€ par an. Modèle 210 annuel avant le 1er avril.
• Loué toute l'année à 800€/mois (UE/EEE) : ~2 038€ par an. Modèle 210 trimestriel ou annuel.
• Location touristique partielle (6 mois) : ~1 199€ par an. Modèle 210 trimestriel + annuel pour le revenu imputé.

Besoin d'aide pour vos obligations fiscales de non-résident sur la Costa da Morte ? Contactez-moi, Cristina Vázquez. Je vous mettrai en contact avec des gestores locaux de confiance et vous accompagnerai dans toutes les démarches fiscales pour que votre investissement en Galice soit sûr et rentable.