Alquiler vacacional en Galicia: regulación, licencias y rentabilidad 2025
Marco legal del alquiler vacacional en Galicia
El alquiler vacacional en Galicia está regulado por el Decreto 12/2017 de la Xunta de Galicia y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En 2025, la normativa exige que toda vivienda destinada a turismo esté inscrita en el Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas de la Xunta. Además, muchos municipios costeros han aprobado planes especiales que limitan o condicionan la concesión de nuevas licencias.
La Costa da Morte, a diferencia de ciudades como Barcelona o San Sebastián, aún permite la apertura de nuevas licencias turísticas en la mayoría de municipios, aunque Cee y Corcubión están estudiando medidas de regulación.
Tipos de licencia turística
| Tipo | Descripción | Requisitos | Duración |
|---|---|---|---|
| Vivienda de uso turístico (VUT) | Vivienda completa alquilada por días/semanas | Registro Xunta, cédula habitabilidad, seguro RC | Indefinida mientras cumpla |
| Habitación turística | Habitaciones dentro de vivienda habitual | Registro Xunta, baño privado o compartido | Indefinida |
| Casa rural turismo rural | Casa completa en entorno rural | Registro Xunta, certificado accesibilidad | Indefinida |
| Alojamiento turístico extrahotelero | Apartamentos, estudios con servicio | Licencia actividad, registro turismo | Renovable |
Para obtener la licencia VUT necesitas:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Certificado de eficiencia energética
- Seguro de responsabilidad civil (mínimo 300.000 €)
- Hoja de registro en la Xunta de Galicia
- Plano de la vivienda con superficies
- Normas de uso y condiciones del contrato
Zonas con más demanda en la Costa da Morte
| Zona | Ocupación media anual | Precio/noche | RevPAR | Temporada alta | Competencia |
|---|---|---|---|---|---|
| Fisterra | 72% | 85-130 € | 68 € | Jun-Sep | Alta (45 propiedades) |
| Corcubión | 65% | 70-110 € | 52 € | Jun-Sep | Baja-Media (12 propiedades) |
| Cee | 60% | 55-90 € | 44 € | Jun-Sep | Media (20 propiedades) |
| Camarinas | 68% | 60-100 € | 50 € | Jun-Oct | Media (18 propiedades) |
| Muxía | 62% | 65-105 € | 50 € | Jun-Sep | Media (15 propiedades) |
| Malpica | 58% | 50-85 € | 40 € | Jul-Ago | Baja (8 propiedades) |
| Ribeira | 55% | 45-80 € | 35 € | Jul-Ago | Baja (10 propiedades) |
Rentabilidad esperada por tipo de inversión
La rentabilidad del alquiler vacacional en Galicia varía significativamente según la ubicación, el tipo de propiedad y la gestión:
| Tipo de propiedad | Precio compra | Ingresos brutos/anuales | Gastos estimados | Rentabilidad neta |
|---|---|---|---|---|
| Apartamento 1-2 hab en Cee | 80.000-120.000 € | 10.000-15.000 € | 3.500-5.000 € | 6-8% |
| Casa 3 hab en Corcubión | 120.000-180.000 € | 14.000-22.000 € | 5.000-7.000 € | 5-8% |
| Casa 4+ hab con vistas Fisterra | 180.000-300.000 € | 22.000-35.000 € | 7.000-10.000 € | 5-9% |
| Casa rural reformada interior | 60.000-100.000 € | 8.000-14.000 € | 3.000-5.000 € | 6-9% |
| Ático con terraza mar A Coruña | 200.000-350.000 € | 20.000-30.000 € | 7.000-10.000 € | 4-7% |
Los gastos incluyen: IBI (400-1.200 €/año), comunidad (si aplica, 50-150 €/mes), seguros (300-600 €/año), limpieza entre estancias (50-80 €/cambio), suministros (1.200-2.000 €/año), comisión plataforma (15-20%), y mantenimiento.
Fiscalidad del alquiler vacacional
Los rendimientos del alquiler vacacional tributan como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF:
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Ingresos computables | Total facturado (incluyendo fianza no devuelta) |
| Gastos deducibles | IBI, seguros, comunidad, reparaciones, suministros, amortización (3%), limpieza, comisiones plataformas, intereses hipoteca |
| Reducción por alquiler | No aplica la reducción del 60% del alquiler largo plazo |
| Tipo IRPF | 19-45% según base liquidable |
| IVA | Exento para alquiler de vivienda (no para servicios adicionales) |
| Modelo a presentar | Modelo 100 (IRPF anual) + estimaciones trimestrales si >1.000 €/año |
Para no residentes, la retención es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para el resto, aplicable sobre los ingresos brutos (sin deducir gastos).
Plataformas y canal directo
- Airbnb: Mayor volumen de reservas, comisión 3% (anfitrión) + 14% (huésped). Ideal para mercado internacional.
- Booking.com: Excelente para estancias cortas, comisión 15-20%. Alta visibilidad en Europa.
- Vrbo: Mejor para familias y casas completas, comisión 5-8%. Fuerte en mercado anglosajón.
- Canal directo: Web propia + Instagram. Sin comisiones. Ideal para repetidores. Margen 20-30% superior.
La estrategia óptima es combinar 2-3 plataformas con canal directo. Muchos propietarios reportan que el 60-70% de reservas vienen de Booking en Galicia, frente al 30-40% de Airbnb.
Consejos para maximizar la rentabilidad
- Fotografía profesional: Invierte 200-400 € en fotos profesionales. Aumenta las reservas un 30-50%.
- Precios dinámicos: Usa herramientas como PriceLabs o Beyond Pricing. Ajusta precios según demanda, eventos locales y competencia.
- Mínimo 2 noches: Evita estancias de 1 noche que incrementan costes de limpieza. En temporada alta, mínimo 5-7 noches.
- Cocina equipada: Los huéspedes valoran cocinas completas. Incluye cafetera Nespresso, horno, microondas y utensilios básicos.
- Wi-Fi de alta velocidad: Imprescindible para nómadas digitales y familias. Mínimo 100 Mbps.
- Check-in flexible: Ofrece caja de llaves o lockbox. Evita reuniones presenciales que limitan tu tiempo.
- Respuesta rápida: Responde en menos de 1 hora. Las plataformas premian la velocidad.
- Reseñas: Pide reseñas a cada huésped. Objetivo: 4.8+ en Booking, 4.9+ en Airbnb.
Riesgos y consideraciones
- Estacionalidad: La Costa da Morte tiene temporada alta de junio a septiembre. Los ingresos de estos 4 meses representan el 60-70% del anual.
- Regulación creciente: Nuevas restricciones municipales posibles. Mantente informado.
- Competencia: El número de propiedades turísticas ha crecido un 35% en 3 años en la Costa da Morte.
- Desgaste: El uso turístico acelera el desgaste de mobiliario y instalaciones. Presupuesta 2.000-4.000 €/año de mantenimiento.
- Seguridad: Instala seguro de responsabilidad civil y caja de seguridad para objetos de valor.
Contacta con Casas Galiza para encontrar propiedades con alto potencial de alquiler vacacional en la Costa da Morte.
Escrito por Cristina Vázquez
Agente inmobiliaria en Corcubión con más de 10 años de experiencia en el mercado de la Costa da Morte.
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