Immobilienkauf in geschützten Küstengebieten Galiziens: Küstengesetz

Was ist das Küstengesetz und was schützt es?

Spaniens Gesetz 2/2013 zum Schutz und zur nachhaltigen Nutzung der Küste regelt die gesamte spanische Küste. Es schützt das maritim-terrestrische öffentliche Eigentum (DPMT). In Galizien mit seinen 1.498 km Küstenlinie ist dieses Gesetz für jeden Immobilienkäufer am Meer von enormer Bedeutung.

Das DPMT ist unveräußerlich, unpfändbar und unverjährbar: Es kann nicht verkauft, gepfändet oder durch Verjährung erworben werden.

Deslinde: Die amtliche Küstenabmarkung

Der Deslinde ist das Verfahren, bei dem das Ministerium für ökologischen Wandel (MITECO) die innere Grenze des DPMT festlegt. In Galizien hat die Küstenabmarkung in A Coruña folgende Gebiete an der Costa da Morte abgeschlossen:

• Fisterra: von Playa de Langosteira bis zum Kap (BOE 2019)
• Muxía: von Playa de Lourido zum Heiligtum (BOE 2020)
• Corcubión: komplette Küstenortschaft (BOE 2018)
• Cee: teilweise bei Playa de Quenxe
• Camarinas: Ästuar und Hafengebiet

Wichtiger Tipp: Beantragen Sie den Deslinde vor dem Kauf bei der Küstenabmarkung A Coruña (Avda. Hércules, 1). Kostenlos und kann eine finanzielle Katastrophe verhindern.

Servitutzonen: Abstände und Beschränkungen

Was Sie bauen dürfen und was nicht

• Im DPMT: absolut kein Wohnungsbau erlaubt
• Schutzzone (0-100m): nur Renovierungen ohne Flächenerweiterung
• Einflusszone (100-500m): Bau mit günstigem Küstengutachten möglich

Renovierungsbeschränkungen an der Costa da Morte

1. Innenrenovierungen: allgemein erlaubt
2. Tragwerksrenovierungen: Küstengenehmigung erforderlich in der Schutzzone
3. Erweiterungen: in der Schutzzone strikt verboten
4. Einzäunungen: keine undurchsichtigen Zäune in der Durchgangszone
5. Schwimmbäder: in der Schutzzone verboten

Risiken beim Kauf ohne Überprüfung

• Abbruchanordnung: bei DPMT-Verletzung
• Renovierungsverbot: in der Schutzzone
• Wertverlust: betroffene Immobilien verlieren erheblich an Wert

Echter Fall: 2017 bestätigte der Oberste Gerichtshof den Abriss mehrerer Häuser am Playa de Razo (Cabana de Bergantiños) wegen DPMT-Verletzung. Keine Entschädigung.

So überprüfen Sie die Konformität

1. Deslinde beantragen
2. Bewohnbarkeitsbescheinigung prüfen
3. Nota simple im Grundbuch überprüfen
4. PGOU einsehen
5. Spezialisierten Anwalt beauftragen

Konzessionen und Präexistenz

• Verwaltungskonzession: temporäre DPMT-Nutzung (max. 30 Jahre)
• Präexistenz: vor 1988 legalisierte Häuser mit strengen Auflagen

Tipps für ausländische Käufer

1. Kaufen Sie nie ohne Küstenzertifikat
2. Verdächtig niedrige Preise meiden
3. Tatsächliche Abstände messen
4. Sichere Gebiete wählen: Cee Zentrum, Vimianzo oder Zas