Nichtwohnsitzsteuer (IRNR) in Galizien: Vollständiger Leitfaden für ausländische Eigentümer

Was ist die IRNR und warum betrifft sie Sie als Immobilienbesitzer in Galizien?

Die Nichtwohnsitzsteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) ist die Steuer, die Personen und Unternehmen, die in Spanien keinen steuerlichen Wohnsitz haben, auf Einkünfte aus spanischen Quellen zahlen müssen. Wenn Sie eine Immobilie an der Costa da Morte besitzen — in Corcubión, Fisterra, Muxía oder einer anderen galicischen Gemeinde — und im Ausland mehr als 183 Tage im Jahr leben, sind Sie zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet.

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass ohne Vermietung und ohne Einkommen keine Steuerpflicht besteht. Die IRNR besteuert sowohl tatsächliche Einkünfte (Mieteinnahmen) als auch fingierte Einkünfte (Zugeordnetes Einkommen allein für den Besitz einer leerstehenden Immobilie). Die Missachtung dieser Pflicht kann zu Strafen von bis zu 150% der nicht gezahlten Steuer nebst Verspätungszinsen führen.

Wer gilt als Steuerinländer ohne Wohnsitz?

Das spanische Finanzamt (Hacienda) betrachtet Sie als Nichtansässigen, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Sie halten sich weniger als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien auf (1. Januar bis 31. Dezember).
• Ihr wirtschaftlicher oder vitaler Schwerpunkt liegt nicht in Spanien.
• Ihr Ehepartner und minderjährige Kinder leben gewöhnlich in einem anderen Land.

Die steuerliche Ansässigkeit hängt nicht von Ihrer Nationalität ab. Ein spanischer Staatsbürger, der in London lebt und arbeitet, ist in Spanien steuerlich nicht ansässig. Ebenso ist ein Deutscher, der in Berlin lebt und ein Ferienhaus in Cee besitzt, Nichtansässiger und muss die IRNR erfüllen.

IRNR auf Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Costa da Morte Immobilie vermieten, unterliegen die Mieteinnahmen der IRNR. Der Steuersatz hängt von Ihrem Wohnsitzland ab:

• EU/EWR-Ansässige (einschließlich UK nach dem Brexit): Es gilt ein Steuersatz von 24% auf die Bemessungsgrundlage. Seit 2024 können EU/EWR-Eigentümer abzugsfähige Kosten abziehen (Hausgelder, IBI-Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen), sodass die Steuer auf das Nettoeinkommen erhoben wird.
• Ansässige außerhalb der EU/EWR: Es gilt ein Steuersatz von 24% auf die Bruttoeinnahmen, ohne Möglichkeit zum Kostenabzug.

Praktisches Beispiel — Costa da Morte Immobilie im Wert von 150.000€:

• Monatliche Miete: 800€ (9.600€ pro Jahr).
• Abzugsfähige Kosten (EU/EWR): IBI 400€, Hausgeld 360€, Versicherung 200€, Reparaturen 150€ = 1.110€.
• Nettoeinkommen (EU/EWR): 9.600€ - 1.110€ = 8.490€.
• IRNR (24% von 8.490€): 2.037,60€ pro Jahr.

Wenn der Eigentümer außerhalb der EU/EWR lebt: 24% von 9.600€ = 2.304€.

Zugeordnetes Einkommen: Steuer für leerstehende Immobilien

Dies ist eines der Konzepte, das ausländische Immobilienbesitzer am meisten überrascht. Wenn Ihre galicische Immobilie nicht vermietet ist und nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, weist das Finanzamt ein fiktives Einkommen namens zugeordnetes Einkommen (renta imputada) zu. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich als 1,1% des Katasterwerts der Immobilie (oder 2%, wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht aktualisiert wurde).

Beispiel — Leerstehende Immobilie an der Costa da Morte, bewertet auf 150.000€:

• Katasterwert (ca. 60% des Marktwerts): 90.000€.
• Bemessungsgrundlage (1,1% von 90.000€): 990€ pro Jahr.
• IRNR (24% von 990€): 237,60€ pro Jahr.

Formular 210 (Modelo 210): Wann und wie einreichen

Formular 210 ist das offizielle Formular der spanischen Steuerbehörde (AEAT) für Nichtansässige zur Erklärung ihrer spanischen Einkünfte. Es kann online über das elektronische Büro der AEAT oder in Papierform eingereicht werden.

Abgabefristen nach Einkunftsart:

• Mieteinnahmen: Vierteljährliche Abgabe. Innerhalb der ersten 20 Kalendertage von April, Juli, Oktober und Januar.
• Zugeordnetes Einkommen (leerstehend): Jährliche Abgabe. Vor dem 1. April des Folgejahres.
• Kapitalgewinne (Verkauf): Innerhalb von 3 Monaten nach der Übertragung.

Doppelbesteuerungsabkommen: UK, Deutschland, Frankreich und die Niederlande

Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit den meisten Ländern geschlossen. Diese Abkommen verhindern, dass Sie dieselben Einkünfte doppelt besteuern:

• Großbritannien: Das Abkommen erlaubt die Besteuerung von Immobileneinkünften in Spanien. Im UK können Sie die in Spanien gezahlte Steuer als Tax Credit anrechnen lassen.
• Deutschland: Funktioniert ähnlich. Spanische Immobileneinkünfte werden in Spanien besteuert, Deutschland gewährt die entsprechende Freistellung oder Anrechnung.
• Frankreich: Ermöglicht die Besteuerung in Spanien mit Steueranrechnung in Frankreich.
• Niederlande: Einkünfte aus spanischen Immobilien werden in Box 3 der niederländischen Einkommensteuererklärung angegeben, die in Spanien gezahlte Steuer kann jedoch abgezogen werden.

Wichtig: Auch bei bestehendem DBA bleibt die Einreichung von Formular 210 in Spanien obligatorisch. Das Abkommen befreit Sie nicht von der Erklärung, sondern ermöglicht den Steuerausgleich in Ihrem Wohnsitzland.

Die 3% Einbehalt beim Immobilienverkauf

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und an die spanische Steuerbehörde abzuführen. Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf einen eventuellen Kapitalgewinn.

• Der Käufer behält 3% ein und zahlt sie mit Formular 211 innerhalb von 30 Tagen an Hacienda.
• Der verkaufende Nichtansässige muss innerhalb von 3 Monaten Formular 210 einreichen.
• Bei geringerem Gewinn als dem 3% Einbehalt erstattet Hacienda die Differenz.
• Bei Kapitalverlust wird der volle 3% Einbehalt zurückerstattet.
• Kapitalertragsteuersätze: 19% für die ersten 6.000€ und 24% für den Rest.

Beispiel — Verkauf einer Costa da Morte Immobilie:

• Kaufpreis: 120.000€ / Verkaufspreis: 150.000€.
• Kapitalgewinn: 30.000€.
• 3% Einbehalt: 4.500€ (vom Käufer an Hacienda gezahlt).
• Steuer: 19% von 6.000€ (1.140€) + 24% von 24.000€ (5.760€) = 6.900€.
• Netto noch zu zahlen: 6.900€ - 4.500€ = 2.400€.

Vierteljährliche vs. jährliche Abgabe

• Vierteljährlich (Mieteinnahmen): Obligatorisch bei Überschreitung bestimmter Schwellen. Abgabe im April (Q1), Juli (Q2), Oktober (Q3) und Januar (Q4).
• Jährlich: Möglich für Mieteinnahmen, obligatorisch für zugeordnetes Einkommen. Frist: 1. April des Folgejahres.

Steuerabzüge für Nichtansässige

• Abzugsfähige Kosten (EU/EWR): IBI-Grundsteuer, Versicherung, Hausgelder, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Abschreibung (bis 3% des Bauwerts).
• Abschreibung: Bis zu 3% pro Jahr des Bauwerts (ca. 60-70% des Katasterwerts) als Abschreibungsaufwand.
• Doppelbesteuerungsentlastung: Nach internationalem Steuerabkommen.

Für Eigentümer außerhalb der EU/EWR können leider keine Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Gestor beauftragen vs. Selbsteinreichung

Sie können Formular 210 selbst einreichen, aber der Prozess kann komplex sein. Ein professioneller Gestor hilft bei:

• Einreichung aller Formulare 210 (vierteljährlich oder jährlich).
• Korrekte Berechnung der Bemessungsgrundlage und Abzüge.
• Antrag auf Rückerstattung des 3% Einbehalts nach Immobilienverkauf.
• Kommunikation mit Hacienda.
• Bestellung eines Steuervertreters, obligatorisch bei Wohnsitz außerhalb der EU/EWR.

Ein Gestor kostet typischerweise zwischen 100€ und 300€ pro Jahr — eine moderate Investition im Vergleich zu Strafen für verspätete oder fehlerhafte Abgabe (mindestens 50% der Steuerschuld).

Sonderfall: Teilweise Touristenvermietung

• Touristenvermietungseinkünfte werden als Immobilienkapitalerträge über Formular 210 versteuert.
• Der leerstehende Zeitraum erzeugt anteiliges zugeordnetes Einkommen.
• Beispiel: 6 Monate vermietet, 5 Monate leer = Renta imputada nur für 5/12.
• Zusätzlich benötigen Sie eine Touristenvermietungslizenz der Xunta de Galicia.

Zusammenfassung: Nichtansässiger Immobilienbesitzer an der Costa da Morte

Für eine 150.000€ Immobilie an der Costa da Morte, Katasterwert 90.000€:

• Leerstehend (nur zugeordnetes Einkommen): ~238€ pro Jahr. Jährliches Formular 210 vor dem 1. April.
• Ganzjährig vermietet zu 800€/Monat (EU/EWR): ~2.038€ pro Jahr. Vierteljährlich oder jährlich.
• Teilweise Touristenvermietung (6 Monate): ~1.199€ pro Jahr. Vierteljährlich + jährlich.

Brauchen Sie Hilfe bei Ihren Nichtwohnsitzsteuer-Pflichten an der Costa da Morte? Kontaktieren Sie mich, Cristina Vázquez. Ich verbinde Sie mit vertrauenswürdigen lokalen Gestores und begleite Sie durch alle steuerlichen Formalitäten, damit Ihre Investition in Galizien sicher und rentabel ist.