คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกาลิเซีย 2025

ทำไม Galicia จึงเป็นจุดหมายในอดีตสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

Glaicia กลายเป็นหนึ่งในภูมิภาคที่น่าสนใจที่สุดของสเปนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ด้วยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยประมาณ 1,200 €/ตร.ม. (เทียบกับ 2,800 €/ตร.ม. เฉลี่ยประเทศ) ชายฝั่งกาลิเซียมีมูลค่าที่ยอดเยี่ยม ภูมิอากาศมหาสมุทร อุณหภูมิเย็นสบาย 10–25 °C ทิวทัศน์อลังการเช่น Costa da Morte และ Rías Baixas และอาหารระดับโลก ทำให้ชาวอังกฤษ เยอรมัน ฝรั่งเศส และดัตช์เลือก Galicia เป็นบ้านมากขึ้น

ในปี 2024 ธุรกรรมอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติใน Galicia เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อนหน้า พื้นที่เช่น Corcubión, Cee และ Fisterra ได้รับความสนใจระดับนานาชาติมากขึ้น

ข้อกำหนดทางกฎหมาย: NIE และเอกสารสำคัญ

ก่อนลงนามสัญญาใดๆ คุณต้องได้รับ NIE (หมายเลขประจำตัวคนต่างชาติ) หมายเลขนี้จำเป็นสำหรับทุกธุรกรรมทางการเงินหรือกฎหมายในสเปน รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์

• หนังสือเดินทางที่มีอายุเหลือ 6 เดือนขึ้นไป
• NIE — ยื่นที่สถานีตำรวจหรือสถานทูตสเปนในประเทศของคุณ
• เอกสารยืนยันบัญชีธนาคารสเปน — จำเป็นสำหรับการชำระเงิน
• ใบรับรองการไม่มีถิ่นที่อยู่ — ออกโดยกรมสรรพากรหากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในสเปน
• หนังสือมอบอำนาจ — หากไม่สามารถมาลงนามด้วยตนเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่มี apostille

การขอ NIE อาจใช้เวลา 2–4 สัปดาห์หากยื่นในสเปน หรือนานถึง 8 สัปดาห์ผ่านสถานทูต แนะนำให้เริ่มกระบวนการล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือน

ขั้นตอนการซื้อทีละขั้นตอน

ขั้นตอนการซื้อขายใน Galicia ใช้กรอบกฎหมายเดียวกับสเปนทั้งประเทศ แต่มีรายละเอียดท้องถิ่นที่ควรรู้:

1. ค้นหาและเลือก (2–8 สัปดาห์): ทำงานกับตัวแทนท้องถิ่นที่รู้จักตลาด เยี่ยมชมอสังหาฯ ในพื้นที่เช่น A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela หรือ Costa da Morte
2. จองและสัญญา arras (1 สัปดาห์): ลงนามสัญญาส่วนตัวพร้อมมัดจำ 10% ของราคา หากผู้ขายถอนต้องคืนสองเท่า หากคุณถอนจะสูญเสียมัดจำ
3. ตรวจสอบข้อมูล (2–4 สัปดาห์): ทนายของคุณจะตรวจสอบ nota simple จากกรมทะเบียน ใบอนุญาต ใบรับรองความเหมาะสม และภาระผูกพันใดๆ
4. ลงนามต่อหน้านายทะเบียน (1 วัน): สัญญาซื้อขายลงนามต่อหน้านายทะเบียน สามารถมอบอำนาจให้ทนายได้
5. ชำระภาษี (30 วัน): ชำระ ITP (ภาษีโอนทรัพย์สิน) 8% ใน Galicia สำหรับบ้านมือสอง หรือ VAT 10% สำหรับบ้านใหม่
6. จดทะเบียนที่ดิน (2–4 สัปดาห์): จดทะเบียนสัญญาที่กรมทะเบียนที่ดิน

รายละเอียดค่าใช้จ่ายการซื้อ

รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม 10–12% สำหรับบ้านมือสอง และ 11–13% สำหรับบ้านใหม่

การจัดหน้า: ชาวต่างชาติสามารถกู้สินเชื่อในสเปนได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อาศัยสามารถกู้สินเชื่อจากธนาคารสเปนได้ แม้เงื่อนไขจะแตกต่างบ้าง:

• วงเงินสูงสุด: มัก 60–70% ของมูลค่าประเมิน (เทียบกับ 80% สำหรับผู้มีถิ่นที่)
• อัตราดอกเบี้ย: ตั้งแต่ 2.5% คงที่ หรือ Euribor + 0.8–1.5% ผันแปร
• ระยะเวลาสูงสุด: 20–25 ปี (เทียบกับ 30 สำหรับผู้มีถิ่นที่)
• ธนาคารแนะนำ: Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell และ UniCredit มีแผนกเฉพาะสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่

คำแนะนำ: หากวางแผนขอถิ่นที่อยู่สเปน รอจนได้ NIE ผู้มีถิ่นที่ก่อนขอสินเชื่อ จะได้เงื่อนไขที่ดีขึ้นอย่างมาก

โซนที่ดีที่สุดสำหรับลงทุนใน Galicia

แต่ละโซนมีข้อได้เปรียบต่างกัน:

• Costa da Morte (Corcubión, Cee, Fisterra): ราคาตั้งแต่ 800 €/ตร.ม. เหมาะสำหรับผู้มองหาความเงียบสงบและธรรมชาติ วิวมหาสมุทรแอตแลนติกและชายหาดที่ยังไม่ถูกทำลาย
• Rías Baixas (Baiona, Nigrán, Sanxenxo): ราคา 1,500–2,500 €/ตร.ม. โซนที่ต้องการมากที่สุดพร้อมชายหาดทรายขาวและโครงสร้างพื้นฐานท่องเที่ยวยอดเยี่ยม
• A Coruña: ราคา 1,800–2,800 €/ตร.ม. เมืองนานาชาติที่มีสนามบิน มหาวิทยาลัย และบริการครบ
• Santiago de Compostela: ราคา 1,600–2,400 €/ตร.ม. มรดกโลก ชีวิตมหาวิทยาลัยสดใส และการเชื่อมต่อยอดเยี่ยม
• Vigo: ราคา 1,200–2,000 €/ตร.ม. เมืองใหญ่ที่สุดใน Galicia ท่าเรือนานาชาติ และตลาดแรงงานที่แข็งแกร่ง

ข้อผิดพลาดทั่วไปและวิธีหลีกเลี่ยง

จากประสบการณ์ช่วยเหลือผู้ซื้อต่างชาติมาหลายปี นี่คือข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุด:

1. ไม่ตรวจสอบสถานะทะเบียน: ขอ nota simple ที่อัปเดตเสมอ 15% ของอสังหาฯ ชนบทใน Galicia มีความคลาดเคลื่อนระหว่างทะเบียนและความเป็นจริง
2. เพิกเฉย IBI และภาษีท้องถิ่น: IBI ใน Galicia อยู่ระหว่าง 0.3–0.5% ของมูลค่าระวาง ศึกษาข้อมูลก่อนซื้อ
3. ไม่จ้างทนายอิสระ: นายทะเบียนเป็นกลาง ไม่ได้ให้คำปรึกษา คุณต้องมีทนายของตัวเอง
4. ประเมินเวลาต่ำเกินไป: กระบวนการทั้งหมดอาจใช้ 2–4 เดือน
5. ลืมเรื่องมรดก: ในสเปนใช้กฎหมายมรดกของประเทศต้นทาง แต่กรรมสิทธิ์อยู่ภายใต้กฎหมายสเปน ทำพินัยกรรมกับนายทะเบียนสเปน

ขั้นตอนต่อไป: ฉันช่วยคุณได้อย่างไร

กำลังคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน Galicia? ในฐานะตัวแทนอสังหาฯ ท้องถิ่นที่มีประสบการณ์ช่วยผู้ซื้อระหว่างประเทศมาหลายปี ฉันเสนอการให้คำปรึกษาเฉพาะบุคคลตลอดกระบวนการ: จากการค้นหาอสังหาฯ ในอุดมคติจนถึงการลงนามต่อหน้านายทะเบียน ติดต่อฉันวันนี้