Impôts pour les propriétaires étrangers en Galice : guide fiscal complet 2025

Aperçu des impôts pour les propriétaires étrangers en Galice

En tant que propriétaire étranger en Galice, vous êtes soumis à plusieurs obligations fiscales espagnoles. La bonne nouvelle est que l'Espagne a des conventions de double imposition avec plus de 90 pays, vous évitant de payer deux fois sur les mêmes revenus. Voici le détail de chaque impôt applicable avec des exemples concrets pour des propriétés à La Corogne, Vigo, Saint-Jacques-de-Compostelle et la Costa da Morte.

IRNR : Impôt sur le revenu des non-résidents

L'IRNR est l'impôt le plus important pour les propriétaires étrangers non-résidents. Il taxe les revenus perçus en Espagne et s'applique différemment selon l'utilisation du bien :

• Biens vacants ou usage personnel : Une imputation de revenus de 1,2 % de la valeur cadastrale (2 % si non révisée depuis 10 ans). Taux de 19 % pour les citoyens UE/EEE et 24 % pour les autres.
• Biens loués : Taxation sur le revenu net locatif (revenus moins charges déductibles). Taux de 19 % UE/EEE et 24 % pays tiers.

Exemple : Si votre appartement à La Corogne a une valeur cadastrale de 120 000 € et que vous l'utilisez personnellement, vous paierez 120 000 × 1,2 % × 19 % = 273,60 €/an d'IRNR.

Les charges déductibles en cas de location incluent : IBI, assurances, réparations, intérêts hypothécaires, charges de copropriété et amortissement du bien (jusqu'à 3 % annuel de la valeur de construction).

IBI : Taxe foncière

L'IBI est un impôt local obligatoire payé par tous les propriétaires. Il est perçu par la commune où se trouve le bien :

Commune	Taux IBI	Exemple (valeur cadastrale 100 000 €)
A Coruña	0,40 – 0,55 %	400 – 550 €/an
Vigo	0,38 – 0,52 %	380 – 520 €/an
Santiago de Compostela	0,35 – 0,48 %	350 – 480 €/an
Corcubión	0,30 – 0,45 %	300 – 450 €/an
Fisterra	0,28 – 0,42 %	280 – 420 €/an

L'IBI est payé annuellement, généralement entre septembre et novembre. Vous pouvez mettre en place un prélèvement automatique depuis votre compte bancaire espagnol pour éviter les retards et les pénalités.

Plus-value municipale : Impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains

La plus-value municipale est payée lors de la vente ou du transfert d'un bien. Elle taxe l'augmentation de la valeur du terrain pendant la durée de détention :

• Base imposable : Calculée sur la valeur du terrain selon le cadastre multipliée par un coefficient selon les années de détention (de 0,14 pour 1 an à 0,45 pour 20+ ans)
• Taux en Galice : Généralement entre 26 % et 30 % selon la commune
• Bonus : De nombreuses communes galiciennes offrent des réductions de 50-95 % pour les transferts de résidence principale

Depuis 2021, il existe une modalité optionnelle qui calcule la plus-value sur le gain réel (différence entre le prix d'achat et de vente), ce qui peut être plus favorable dans les zones où le terrain a perdu de la valeur, comme certaines communes de la Costa da Morte.

Impôt sur la fortune

La Galice applique un impôt sur la fortune aux non-résidents possédant des biens immobiliers dans la communauté autonome. Les points clés :

• Minimum exempté : 700 000 € pour les résidents ; pas de minimum garanti pour les non-résidents (dépend de la convention)
• Tarif : Progressif de 0,20 % jusqu'à 2,50 % pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d'euros
• Exonération résidence principale : Jusqu'à 300 000 € pour les résidents ; ne s'applique pas aux non-résidents

Important : Si votre seul bien en Espagne est un logement de 150 000 € à Cee, vous ne dépasserez très probablement pas le minimum exempté. Mais si vous accumulez plusieurs propriétés, la planification est indispensable.

Conventions de double imposition

L'Espagne a signé des conventions de double imposition (CDI) avec plus de 90 pays. Ces conventions déterminent quel pays a le droit d'imposer chaque type de revenu :

• Royaume-Uni : Les revenus immobiliers peuvent être imposés en Espagne (maximum 19-24 %). Le Royaume-Uni accorde un crédit d'impôt pour les sommes payées en Espagne.
• Allemagne : L'Espagne impose les revenus immobiliers. L'Allemagne exonère ou accorde un crédit fiscal.
• France : Similaire à l'Allemagne. Les plus-values immobilières sont imposées dans le pays de situation du bien.
• Pays-Bas : L'Espagne impose. Les Pays-Bas accordent un crédit d'impôt ou une exonération.
• États-Unis : L'Espagne impose. Les États-Unis accordent un Foreign Tax Credit.

Note : Si vous êtes résident fiscal dans un pays de l'UE/EEE, le taux IRNR est réduit à 19 % au lieu de 24 %. C'est un avantage significatif pour les citoyens européens.

Obligations déclaratives et délais

Les obligations fiscales et leurs délais sont les suivants :

1. Modèle 210 (IRNR) : Déclaration trimestrielle (avril, juillet, octobre, janvier) pour les loyers. Déclaration annuelle (1er janvier au 30 juin de l'année suivante) pour l'imputation de revenus.
2. IBI : Paiement annuel par prélèvement automatique, généralement en automne.
3. Modèle 211 : Retenue à la source sur les loyers versés aux non-résidents (si vous louez à un non-résident).
4. Impôt sur la fortune : Déclaration entre avril et juin de l'année suivante si le patrimoine dépasse le minimum exempté.

Stratégies d'optimisation fiscale

Il existe des stratégies parfaitement légales pour minimiser votre charge fiscale en Galice :

• Établir la résidence fiscale en Espagne : Plus de 183 jours/an en Espagne fait de vous un résident fiscal avec un minimum exempté et des déductions personnelles.
• Déduire les charges locatives : IBI, assurance, copropriété, réparations, intérêts hypothécaires et amortissement (3 %/an) réduisent votre base imposable.
• Choisir la plus-value réelle : Si le terrain a perdu de la valeur, optez pour le calcul du gain réel plutôt que le calcul forfaitaire.
• Bonus municipaux : Renseignez-vous auprès de votre mairie. De nombreux villages de la Costa da Morte offrent des réductions de 50-95 % pour la réhabilitation de logements.
• Planification successorale : La réglementation galicienne offre des réductions significatives sur les successions entre membres directs de la famille (groupes I et II).

Comment je peux vous aider

Vous possédez un bien en Galice et avez besoin d'aide fiscale ? En tant que professionnelle locale avec une vaste expérience en conseil fiscal aux propriétaires étrangers, je peux vous mettre en contact avec des fiscalistes de confiance qui s'occuperont de toutes vos obligations. Contactez-moi aujourd'hui et assurez-vous de respecter vos obligations sans payer trop.