¿Cuál es la rentabilidad media del alquiler en Galicia?

La rentabilidad bruta media en la Costa da Morte es del 6-9% para alquiler turístico y del 4-6% para residencial. Las mejores zonas son Corcubión (8-9%), Cee (7-8%) y Camariñas (7-9%). La media española es del 4-5%.

¿Es buena idea invertir en propiedad en Galicia?

Galicia ofrece precios competitivos (800-1.800 €/m²), demanda turística creciente, infraestructura en mejora y alta calidad de vida. La combinación de bajo riesgo y alta rentabilidad relativa la hace atractiva.

¿Alquiler vacacional o largo plazo?

El vacacional genera 30-60% más ingresos pero requiere gestión activa y licencia turística. El largo plazo ofrece estabilidad. La estrategia óptima suele ser mixta: vacacional en temporada alta y largas estancias el resto del año.

¿Qué gastos tiene una propiedad en alquiler?

IBI (400-1.200 €/año), comunidad (600-1.800 €), seguros (300-600 €), mantenimiento (1-2% del valor), gestión (15-25% si usas agencia), plataforma (3-15% si turístico). Ingresos netos suelen ser el 60-75% de brutos.

Inversión 5 de abril de 2025 6 min 1,083

Invertir en alquiler turístico en Galicia: ROI, regulaciones y mejores zonas

Invertir en alquiler turístico en Galicia: una oportunidad con datos reales

El mercado del alquiler turístico en Galicia está experimentando un crecimiento sin precedentes. La combinación de precios de adquisición aún asequibles, un flujo turístico creciente alimentado por el Camino de Santiago y el auge del teletrabajo, y una regulación que permite la explotación turística con las licencias adecuadas, configuran un escenario muy favorable para inversores inmobiliarios.

En este artículo analizamos con datos concretos la rentabilidad real de esta inversión, las mejores zonas, la normativa vigente y las claves para maximizar tu retorno.

Rentabilidad real: ROI del 7-12%

La rentabilidad bruta del alquiler turístico en Galicia se sitúa entre el 7% y el 12% anual, dependiendo de la ubicación, el tipo de propiedad y la gestión. Estos son los datos desglosados:

Costa da Morte (Fisterra, Corcubión): ROI bruto del 8-12%. Los precios de adquisición bajos (desde 85.000€) combinados con una demanda turística constante generan los mayores retornos.
Rías Baixas (Sanxenxo, Baiona): ROI bruto del 6-9%. Zona más establecida con mayor competencia pero también mayor demanda estival.
Santiago de Compostela: ROI bruto del 5-8%. Mercado más urbano, con demanda anual por turismo cultural y universitario.
Interior gallego (casas rurales): ROI bruto del 6-10%. Menor inversión inicial, demanda estacional pero fiel.

Para poner estos números en perspectiva, la rentabilidad media del alquiler residencial tradicional en España se sitúa en el 3,5-4,5%, lo que hace que el alquiler turístico sea significativamente más atractivo para inversores.

Mejores zonas para invertir en 2026

Fisterra y Muxía

Los dos motores turísticos de la Costa da Morte. El tramo final del Camino de Santiago genera un flujo constante de peregrinos de abril a octubre. Las propiedades cerca del centro de Fisterra alcanzan ocupaciones del 80-90% en temporada alta, con precios por noche de 80-180€ para una vivienda de 2 habitaciones.

Corcubión

Un mercado emergente con gran potencial de revalorización. Los precios de adquisición son más bajos que en Fisterra, y el atractivo de su casco histórico atrae un perfil de turista premium dispuesto a pagar más por estancias más largas.

Sanxenxo y el Salnés

El mercado vacacional más maduro de Galicia. Alta competencia pero demanda masiva en verano. Ideal para inversores que buscan estabilidad y un mercado líquido.

A Coruña y Santiago

Para inversores que prefieren un mercado urbano con demanda anual. Los apartamentos en los centros históricos generan buenos rendimientos combinando turismo y alquiler a estudiantes o profesionales.

Regulación: VUT vs AAVV

En Galicia, existen dos figuras principales para la explotación de alojamientos turísticos:

VUT (Viviendas de Uso Turístico)

Las VUT son viviendas amuebladas que se ceden de forma habitual y a cambio de un precio, para alojamiento vacacional, por estancias cortas, sin que constituya la residencia permanente del arrendatario. Son el equivalente gallego de lo que comúnmente se conoce como "Airbnb".

Requisitos principales:

Inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) de la Xunta de Galicia.
Presentación de una declaración responsable ante la oficina de turismo competente antes del inicio de la actividad.
La vivienda debe disponer de certificado de habitabilidad vigente.
Es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a huéspedes.
La vivienda debe tener sistemas de calefacción adecuados al clima gallego.
Disponer de hoja de reclamaciones y cartel informativo visible.

Proceso de licenciamiento: La solicitud se realiza a través de la sede electrónica de la Xunta de Galicia. El plazo de resolución es de aproximadamente 2-4 meses. Es un trámite gratuito, pero es fundamental contar con toda la documentación en regla antes de presentar la solicitud para evitar retrasos.

AAVV (Apartamentos Turísticos)

Los Apartamentos Turísticos tienen una regulación más estricta pero también ofrecen mayores garantías y prestigio. Son grupos de viviendas o edificios dedicados al alojamiento turístico bajo una gestión unificada.

Requisitos adicionales respecto a las VUT:

Necesitan licencia de actividad del Concello correspondiente.
Deben cumplir requisitos específicos de dimensiones mínimas (dormitorios de al menos 6m², salón de al menos 12m²).
Exigencia de accesibilidad para personas con movilidad reducida en determinados casos.
Las instalaciones comunes deben cumplir la normativa de prevención de incendios.

Gestión profesional: claves para maximizar el ROI

Una gestión profesional es la diferencia entre un ROI del 5% y uno del 12%. Estos son los aspectos clave:

Precios dinámicos: Ajustar los precios según demanda, temporada y eventos locales puede incrementar los ingresos en un 20-30% respecto a un precio fijo.
Fotografía profesional: Las propiedades con fotos profesionales obtienen un 118% más de visualizaciones. La inversión en una sesión fotográfica (200-500€) se recupera en la primera reserva.
Reseñas y reputación online: Mantener una puntuación superior a 9.0 en Booking y 4.8 en Airbnb es fundamental. Cada 0.1 punto adicional puede traducirse en un 5-10% más de reservas.
Limpieza y mantenimiento: La limpieza es el factor número uno en las reseñas de los huéspedes. Un servicio de limpieza profesional cuesta 50-80€ por cambio de huésped y es imprescindible.
Comunicación rápida: Responder a las consultas en menos de 1 hora incrementa drásticamente la tasa de conversión.

Implicaciones fiscales

Las obligaciones fiscales varían según tu situación:

Residentes fiscales en España

Los ingresos por alquiler turístico se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Puedes deducir gastos como: hipoteca, IBI, comunidad, seguros, suministros, amortización del inmueble (3% anual), limpieza, publicidad y comisiones de plataformas.

No residentes (inversores extranjeros)

Los no residentes de la UE pagan un 24% sobre los ingresos íntegros sin posibilidad de deducir gastos. Los residentes de la UE pagan un 19% con derecho a deducir gastos. Esta diferencia hace que la estructura fiscal sea un aspecto clave a planificar antes de la inversión.

Presupuesto de inversión inicial

Para una propiedad de 2 habitaciones en la Costa da Morte:

Adquisición: 85.000€ - 180.000€ (según ubicación y estado).
Reforma (si es necesaria): 20.000€ - 60.000€.
Amueblamiento y equipamiento: 8.000€ - 15.000€.
Gastos de compra (impuestos + notaría): 10.000€ - 20.000€.
Total estimado: 123.000€ - 275.000€.

Con una inversión de este rango, los ingresos anuales brutos esperados oscilan entre 10.000€ y 25.000€, generando el ROI del 7-12% mencionado anteriormente.