Steuern für ausländische Eigentümer in Galicien: Vollständiger Steuerleitfaden 2025

Überblick über Steuern für ausländische Eigentümer in Galicien

Als ausländischer Immobilienbesitzer in Galicien unterliegen Sie mehreren spanischen Steuerpflichten. Die gute Nachricht: Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit über 90 Ländern, sodass Sie nicht zweimal für dieselben Einkünfte zahlen. Nachfolgend erläutern wir jede anwendbare Steuer mit konkreten Beispielen für Immobilien in A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela und der Costa da Morte.

IRNR: Nichtansässigen-Einkommensteuer

Die IRNR ist die wichtigste Steuer für nichtansässige ausländische Eigentümer. Sie besteuert in Spanien erzielte Einkünfte und wird je nach Nutzung der Immobilie unterschiedlich angewendet:

• Leerstand oder Eigennutzung: Eine fiktive Einkommenszurechnung von 1,2% des Katasterwerts (2% wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht überprüft wurde). Steuersatz 19% für EU/EWR-Bürger und 24% für Drittstaaten.
• Vermietete Immobilie: Besteuerung der Netto-Mieteinnahmen (Einnahmen minus abzugsfähige Ausgaben). Satz von 19% für EU/EWR und 24% für Drittländer.

Beispiel: Wenn Ihre Wohnung in A Coruña einen Katasterwert von 120.000 € hat und Sie diese selbst nutzen, zahlen Sie 120.000 × 1,2% × 19% = 273,60 €/Jahr IRNR.

Abzugsfähige Mietausgaben umfassen: IBI, Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Hausverwaltungskosten und Immobilienabschreibung (bis zu 3% jährlich des Bauwerts).

IBI: Grundsteuer

Die IBI ist eine obligatorische Kommunalsteuer, die alle Eigentümer zahlen müssen, ob ansässig oder nicht. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet:

Gemeinde	IBI-Satz	Beispiel (Katasterwert 100.000 €)
A Coruña	0,40 – 0,55%	400 – 550 €/Jahr
Vigo	0,38 – 0,52%	380 – 520 €/Jahr
Santiago de Compostela	0,35 – 0,48%	350 – 480 €/Jahr
Corcubión	0,30 – 0,45%	300 – 450 €/Jahr
Fisterra	0,28 – 0,42%	280 – 420 €/Jahr

Die IBI wird jährlich gezahlt, normalerweise zwischen September und November. Sie können einen Lastschrifteinzug von Ihrem spanischen Bankkonto einrichten, um Verspätungen und Zuschläge zu vermeiden.

Kommunale Grundstücksgewinnsteuer (Plusvalía)

Die Plusvalía municipal wird beim Verkauf oder der Übertragung einer Immobilie fällig. Sie besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks während der Haltefrist:

• Bemessungsgrundlage: Berechnet auf den Katasterbodenwert multipliziert mit einem Koeffizienten je nach Haltedauer (0,14 für 1 Jahr bis 0,45 für 20+ Jahre)
• Steuersatz in Galicien: Üblicherweise 26% bis 30% je nach Gemeinde
• Bonus: Viele galicische Gemeinden bieten 50-95% Ermäßigungen für Hauptwohnsitzübertragungen

Seit 2021 gibt es eine optionale Methode, die die Steuer auf den tatsächlichen Gewinn berechnet (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis). Dies kann in Gebieten günstiger sein, in denen der Bodenwert gesunken ist, wie in einigen Costa da Morte-Gemeinden.

Vermögensteuer

Galicien erhebt eine Vermögensteuer für Nichtansässige mit Immobilien in der autonomen Gemeinschaft. Die wichtigsten Punkte:

• Freibetrag: 700.000 € für Ansässige; kein garantierter Freibetrag für Nichtansässige (hängt vom Abkommen ab)
• Tarif: Progressiv von 0,20% bis 2,50% für Vermögen über 10 Millionen Euro
• Hauptwohnsitzfreistellung: Bis 300.000 € für Ansässige; gilt nicht für Nichtansässige

Wichtig: Wenn Ihr einziges Vermögensgut in Spanien eine 150.000 € Wohnung in Cee ist, werden Sie den Freibetrag höchstwahrscheinlich nicht überschreiten. Aber bei mehreren Immobilien ist eine Planung unerlässlich.

Doppelbesteuerungsabkommen

Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit über 90 Ländern geschlossen. Diese bestimmen, welches Land welche Einkunftsart besteuern darf:

• Großbritannien: Immobilienneinkommen kann in Spanien besteuert werden (max. 19-24%). Großbritannien gewährt Steueranrechnung für in Spanien gezahlte Beträge.
• Deutschland: Spanien besteuert Immobilieneinkünfte. Deutschland gewährt Freistellung oder Anrechnung.
• Frankreich: Ähnlich wie Deutschland. Grundstücksveräußerungsgewinne werden im Belegenheitsstaat besteuert.
• Niederlande: Spanien besteuert. Die Niederlande gewähren Steueranrechnung oder Freistellung.
• USA: Spanien besteuert. Die USA gewähren Foreign Tax Credit.

Hinweis: Wenn Sie in einem EU/EWR-Land steuerlich ansässig sind, reduziert sich der IRNR-Satz auf 19% statt 24%. Dies ist ein bedeutender Vorteil für europäische Staatsbürger.

Erklärungspflichten und Fristen

Die steuerlichen Pflichten und ihre Fristen sind wie folgt:

1. Modell 210 (IRNR): Vierteljährliche Erklärung (April, Juli, Oktober, Januar) für Mieteinnahmen. Jährliche Erklärung (1. Januar bis 30. Juni des Folgejahres) für fiktive Einkommenszurechnung.
2. IBI: Jährliche Lastschrifteinzahlung, normalerweise im Herbst.
3. Modell 211: Quellensteuer auf an Nichtansässige gezahlte Mieten (wenn Sie an einen Nichtansässigen vermieten).
4. Vermögensteuer: Erklärung zwischen April und Juni des Folgejahres, wenn das Vermögen den Freibetrag überschreitet.

Legale Steueroptimierungsstrategien

Es gibt vollkommen legale Strategien zur Minimierung Ihrer Steuerbelastung in Galicien:

• Steueransässigkeit in Spanien begründen: Bei mehr als 183 Tagen/Jahr in Spanien werden Sie Steuerinländer mit Freibetrag und persönlichen Abzügen.
• Mietkosten abziehen: IBI, Versicherung, Hausverwaltung, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Abschreibung (3% jährlich) reduzieren Ihre Bemessungsgrundlage.
• Tatsächliche Grundstücksgewinne wählen: Bei Wertverlust des Bodens die Methode des tatsächlichen Gewinns statt der Objektivberechnung wählen.
• Kommunale Boni nutzen: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Viele Costa da Morte-Dörfer bieten 50-95% Ermäßigung für Gebäudesanierungen.
• Erbschaftsplanung: Die galicische Gesetzgebung bietet erhebliche Ermäßigungen bei Erbschaften zwischen direkten Familienangehörigen (Gruppen I und II).

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