Eigentümergemeinschaft in Galizien: Rechte, Pflichten und vollständiger Leitfaden

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) ist die rechtliche Organisation, die die Gemeinschaftselemente eines Gebäudes oder einer Wohnanlage verwaltet und betreibt: Treppenhäuser, Aufzug, Dach, Fassade, Gärten, Eingangshalle, Zentralheizung, Gemeinschaftsantennen und alle gemeinsam genutzten Räume oder Dienste. Sie wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (Ley 49/1960, geändert durch Gesetz 8/2013 und Gesetz 8/2021) geregelt, das den rechtlichen Rahmen für das Zusammenleben und die Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern in ganz Spanien, einschließlich Galicien, festlegt.

In der Praxis werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude mit zwei oder mehr Eigentümern kaufen. Dies ist nicht freiwillig oder optional: Es ist eine rechtliche Pflicht, die mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Jedem Eigentümer wird ein Beteiligungskoeffizient (coeficiente de participación) zugewiesen, ein Prozentsatz, der die Nutzfläche Ihrer Wohnung im Verhältnis zum Gesamtgebäude widerspiegelt. Dieser Koeffizient bestimmt, wie viel Sie zu den Gemeinschaftskosten beitragen und wie viel Stimmgewicht Sie bei gemeinsamen Entscheidungen haben.

In Galicien sind Eigentümergemeinschaften besonders relevant in Küstenstädten wie A Coruña, Vigo und Ferrol sowie in den Touristenorten der Costa da Morte wie Cee, Corcubión, Muxía und Camariñas. Viele Gebäude in diesen Gebieten vereinen Dauermieter mit ausländischen Eigentümern, die ihre Immobilien als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil nutzen, was die Verwaltung der Gemeinschaft erschwert.

Tipp: Bevor Sie eine Immobilie in Galicien kaufen, fordern Sie immer eine Bescheinigung an, dass der Verkäufer mit den Gemeinschaftszahlungen auf dem neuesten Stand ist. Wenn der Verkäufer ausstehende Schulden hat, kann der neue Eigentümer für unbezahlte Gebühren des laufenden Jahres und des Vorjahres haftbar gemacht werden.

Wann ist eine Eigentümergemeinschaft Pflicht?

Eine Eigentümergemeinschaft ist für jedes Gebäude oder jede Wohnanlage obligatorisch, das/die zwei oder mehr verschiedene Eigentümer mit gemeinsamen Elementen hat. Dies umfasst Wohngebäude, Reihenhäuser mit gemeinsamen Elementen (Dach, Giebelwand, Gemeinschaftsgärten), Wohnanlagen mit Gemeinschaftsflächen und Wohnkomplexe mit gemeinsamen Diensten.

Nicht obligatorisch ist sie hingegen bei freistehenden Einfamilienhäusern ohne gemeinsame Elemente mit anderen Eigentümern. Eine isolierte Villa am Stadtrand von Santiago de Compostela muss beispielsweise keine Eigentümergemeinschaft gründen.

Gemeinschaftsgebühren: Wie viel zahlt man in Galicien?

Die Gemeinschaftsgebühren sind die regelmäßigen Zahlungen, die jeder Eigentümer leistet, um die Instandhaltung und Pflege der Gemeinschaftselemente des Gebäudes zu decken. In Galicien sind die Gebühren im Allgemeinen niedriger als in Madrid oder Barcelona, variieren aber erheblich je nach Gebäudeart und verfügbaren Diensten.

Die wichtigsten Faktoren, die den Gebührenbetrag beeinflussen, sind: das Vorhandensein eines Aufzugs, eines Portiers oder Reinigungsdienstes, die Größe des Gebäudes (mehr Nachbarn = niedrigere Einzelgebühr), das Alter der Immobilie (älter = mehr Reparaturen) und die Lage (zentrale Gebäude haben tendenziell höhere Gebühren).

Was decken die Gebühren ab?

• Aufzug: Monatliche Wartung, Jahresinspektion, Reparaturen. Durchschnittlicher Vertrag: 150-400 €/Monat pro Gebäude
• Reinigung der Gemeinschaftsflächen: Eingangshalle, Treppenhaus, Garage. Meistens 50-120 €/Monat
• Strom für Gemeinschaftsflächen: Beleuchtung Eingang, Treppenhaus, Garage. 30-80 €/Monat
• Gebäudeversicherung: Deckung für Bauschäden, Haftpflicht. 200-800 €/Jahr pro Gebäude
• Gartenpflege: Wenn das Gebäude Grünflächen hat. 50-200 €/Monat
• Verwalter: Buchhaltung, Versammlungseinberufung, Rechtsberatung. 50-150 €/Monat
• Rücklagenfonds: Seit 2023 müssen mindestens 10% des Jahresbudgets zurückgelegt werden
• Kleinreparaturen: Gemeinschaftsinstallationen, Schlosserdienste, Malerarbeiten in Gemeinschaftsflächen

Die Eigentümerversammlung: das Entscheidungsorgan

Die Eigentümerversammlung (junta de propietarios) ist das oberste Entscheidungsorgan der Gemeinschaft. Alle wichtigen Entscheidungen werden in der Versammlung getroffen, und die gefassten Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend, unabhängig davon, ob sie dafür gestimmt, dagegen gestimmt oder nicht teilgenommen haben.

Die ordentliche Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt, allgemein im ersten Quartal, um die Konten des Vorjahres und den Haushalt des neuen Jahres zu genehmigen. Außerordentliche Versammlungen können einberufen werden, wenn die Umstände es erfordern, auf Initiative des Präsidenten, eines Viertels der Eigentümer oder von Eigentümern, die mindestens 25% der Beteiligungskoeffizienten repräsentieren.

Erforderliche Mehrheiten nach Beschlussart

Präsident, Sekretär und Verwalter

Die Gemeinschaft muss obligatorisch einen Präsidenten ernennen, der der rechtliche Vertreter der Gemeinschaft vor Gericht und außergerichtlich ist. Das Amt ist obligatorisch und ehrenamtlich, wird in der Eigentümerversammlung gewählt und dauert in der Regel ein Jahr mit der Möglichkeit der Wiederwahl. Jeder Eigentümer kann Präsident werden, und wenn sich niemand meldet, kann ein Richter einen zwangsweise ernennen.

Der Sekretär ist für das Protokollieren der Versammlungen und das Führen des Protokollbuchs verantwortlich. Der Verwalter verwaltet die finanziellen und technischen Aspekte: Einzug von Gebühren, Rechnungszahlung, Dienstleistungsverträge, Versammlungseinberufung und Rechtsberatung. In Galicien beauftragen die meisten Gemeinschaften professionelle Hausverwaltungen, die zwischen 50 und 150 €/Monat berechnen.

Sonderumlagen (Derramas): Wenn Extra-Zahlungen anstehen

Derramas sind außerordentliche Gebühren, die genehmigt werden, wenn die ordentlichen Gemeinschaftsmittel nicht ausreichen, um eine notwendige Reparatur oder Verbesserung zu decken. Sie sind der Aspekt, der ausländische Käufer am meisten überrascht und beunruhigt, besonders solche, die an Systeme wie das englische gewöhnt sind, wo es keinen vergleichbaren Mechanismus gibt.

Derramas können ordentlich sein (für notwendige Erhaltungsarbeiten, mit einfacher Mehrheit genehmigt) oder außerordentlich (für Verbesserungsarbeiten, die 3/5-Mehrheit erforderlich machen). In Galicien hängen die häufigsten Derramas mit dem Wetter zusammen: Reparatur von durch atlantische Regenfälle beschädigten Dächern, Behandlung von Feuchtigkeit in Fassaden und Austausch von Außenfenstern zur Verbesserung der Wärmedämmung.

Wichtig für Ausländer: Sie können die Ratenzahlung von Derramas beantragen. Viele Gemeinschaften in Galicien ermöglichen monatliche Zahlungen über 6-12 Monate.

Was passiert bei Nichtzahlung?

Die Nichtzahlung von Gemeinschaftsgebühren ist eine der Hauptkonfliktquellen in Eigentümergemeinschaften. Das Gesetz ist eindeutig: Die Gebührenzahlung ist eine rechtliche Pflicht, und die Nichtzahlung hat schwerwiegende und fortschreitende Konsequenzen für den Schuldner.

1. Freundliche Mahnung: Der Verwalter schickt schriftliche Zahlungserinnerungen.
2. Burofax: Eine formelle Mitteilung über die Post als rechtlicher Nachweis der Forderung. Kosten: ca. 30-50 €. Gesetzliche Zinsen ab Empfang.
3. Mahnverfahren: Wenn die Schuld 1.800 € übersteigt, kann die Gemeinschaft ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten. Relativ schnell (2-4 Monate).
4. Ordentliches Verfahren: Für komplexere Schulden. Kann 6 Monate bis 2 Jahre dauern.
5. Pfändung: Mit rechtskräftigem Urteil können Bankkonto, Einkommen oder sogar die Immobilie des Schuldners gepfändet und versteigert werden.

Rechte und Tipps für ausländische Eigentümer

Ausländische Eigentümer haben genau die gleichen Rechte und Pflichten wie spanische Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft. Es gibt keine rechtliche oder praktische Diskriminierung aufgrund der Nationalität. Jedoch können Entfernung und Sprachbarrieren praktische Herausforderungen schaffen.

• Stimmrecht: Sie können in Versammlungen persönlich, schriftlich (delegierte Stimmabgabe) oder per Vollmacht (notariell beurkundete Vollmacht an einen Anwalt oder Verwalter) abstimmen.
• Auskunftsrecht: Sie können jederzeit den Stand der Konten, Versammlungsbeschlüsse, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und alle Dokumente der Gemeinschaft anfordern.
• Anfechtungsrecht: Wenn ein Beschluss gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt, können Sie ihn innerhalb eines Jahres gerichtlich anfechten.
• Einberufungsrecht: Wenn Sie mindestens 25% der Koeffizienten vertreten, können Sie die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung beantragen.

Praktische Tipps für Nichtansässige

• Beantragen Sie, dass alle Gemeinschaftskommunikation per E-Mail zusätzlich zur Postsendung erfolgt
• Halten Sie ein spanisches Bankkonto mit Lastschrift für Gemeinschaftsgebühren aufrecht
• Ernenne Sie einen lokalen Vertreter mit notarieller Vollmacht für die Teilnahme an Versammlungen
• Bewahren Sie alle Zahlungsbelege für Gebühren und Derramas mindestens 5 Jahre auf
• Informieren Sie sich über öffentliche Fördermittel für Gebäudesanierung in Galicien (Pläne der Xunta)

Die Förderungen der Xunta de Galicia für Gebäudesanierung können 40-60% der Kosten für Energieeffizienz-, Barrierefreiheits- oder Erhaltungsverbesserungen decken.

Bei Cristina Vázquez Immobilien beraten wir Sie im gesamten Kaufprozess und bei der Verwaltung Ihrer Immobilie an der Costa da Morte. Kontaktieren Sie uns bei Fragen zu Eigentümergemeinschaften.