Komplettleitfaden für Ausländer: Immobilienkauf in Galicien 2025

Warum Galicien das ideale Ziel für ausländische Käufer ist

Galicien hat sich zu einer der attraktivsten Regionen Spaniens für ausländische Immobilienkäufer entwickelt. Mit durchschnittlichen Wohnungspreisen von etwa 1.200 €/m² (im Vergleich zu 2.800 €/m² landesweit) bietet die galicische Küste ein außergewöhnliches Preis-Leistungs-Verhältnis. Das atlantische Klima mit milden Temperaturen zwischen 10°C und 25°C, spektakuläre Landschaften wie die Costa da Morte und die Rías Baixas sowie eine Weltklasse-Gastronomie ziehen immer mehr britische, deutsche, französische und niederländische Käufer an.

Im Jahr 2024 stiegen die Immobilienkäufe von Ausländern in Galicien um 18% gegenüber dem Vorjahr, laut dem Kollegium der Grundbuchämter. Gebiete wie Corcubión, Cee und Fisterra verzeichnen ein erneuertes internationales Interesse.

Rechtliche Anforderungen: NIE und wesentliche Unterlagen

Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, müssen Sie eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen. Diese Nummer ist für alle finanziellen oder rechtlichen Transaktionen in Spanien obligatorisch, einschließlich Immobilienkäufen.

• Gültiger Reisepass mit mindestens 6 Monaten Gültigkeit
• NIE — beim Polizeikommissariat oder spanischen Konsulat in Ihrem Land zu beantragen
• Spanische Bankbescheinigung — für Zahlungen und Lastschriften erforderlich
• Nichtansässigkeitsbescheinigung — von der Steuerbehörde ausgestellt, wenn Sie nicht in Spanien leben
• Vollmacht — wenn Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein können, benötigen Sie eine beglaubigte Vollmacht

Der NIE-Prozess kann 2 bis 4 Wochen dauern, wenn Sie in Spanien beantragen, oder bis zu 8 Wochen über das Konsulat. Wir empfehlen, den Prozess mindestens 2 Monate im Voraus zu beginnen.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der Kaufprozess in Galicien folgt dem gleichen rechtlichen Rahmen wie im übrigen Spanien, jedoch mit lokalen Besonderheiten:

1. Suche und Auswahl (2-8 Wochen): Arbeiten Sie mit einem lokalen Makler, der den Markt kennt. Besichtigen Sie Immobilien in Gebieten wie A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela oder der Costa da Morte.
2. Reservierung und Anzahlungsvertrag (1 Woche): Sie unterschreiben einen Privatvertrag mit einer Anzahlung von 10% des Preises. Tritt der Verkäufer zurück, erhält er das Doppelte zurück. Treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung.
3. Due Diligence (2-4 Wochen): Ihr Anwalt prüft den Grundbuchauszug, Lizenzen, Bewohnbarkeitsbescheinigung und alle Belastungen.
4. Unterzeichnung vor Notar (1 Tag): Die Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet. Sie können Ihrem Anwalt Vollmacht erteilen, wenn Sie nicht anwesend sein können.
5. Steuerabwicklung (30 Tage): Zahlung der ITP (Grunderwerbsteuer) von 8% in Galicien für Gebrauchtimmobilien oder 10% MwSt. für Neubauten.
6. Grundbucheintragung (2-4 Wochen): Eintragung der Urkunde im zuständigen Grundbuchamt.

Die Gesamtzeit von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe beträgt in der Regel 2 bis 4 Monate. Es ist wichtig, nicht in Eile zu handeln und jede Phase sorgfältig durchzuführen. Ein erfahrener lokaler Makler kann den Prozess erheblich beschleunigen.

Aufgeschlüsselte Kaufkosten

Posten	Geschätzte Kosten	Beispiel (200.000 €)
ITP (Gebraucht)	8% des Kaufpreises	16.000 €
MwSt. (Neubau)	10% des Kaufpreises	20.000 €
Notar	600 – 1.200 €	900 €
Grundbuchamt	400 – 800 €	600 €
Rechtsanwalt	1.000 – 3.000 €	2.000 €
Vereidigte Übersetzung	200 – 500 €	350 €
Energiezertifikat	150 – 400 €	250 €
Schätzung (bei Hypothek)	300 – 500 €	400 €
GESCHÄTZTE SUMME	10-12% (Gebraucht)	~20.500 €

Gesamt stellen die zusätzlichen Kosten zwischen 10% und 12% des Kaufpreises für Gebrauchtimmobilien und zwischen 11% und 13% für Neubauten dar. Wir empfehlen, diese Mittel zusätzlich zum Kaufpreis bereitzuhalten, bevor Sie den Prozess starten.

Finanzierung: Kann ein Ausländer eine Hypothek in Spanien erhalten?

Ja, nichtansässige Ausländer können Hypotheken von spanischen Banken erhalten, obwohl die Konditionen von denen für Ansässige abweichen:

• Maximale Finanzierung: Normalerweise 60-70% des Schätzwerts (vs. 80% für Ansässige)
• Zinssatz: Ab 2,5% fest oder Euribor + 0,8-1,5% variabel
• Maximale Laufzeit: 20-25 Jahre (vs. 30 für Ansässige)
• Empfohlene Banken: Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell und UniCredit haben spezialisierte Abteilungen für Nichtansässige

Tipp: Wenn Sie eine spanische Aufenthaltserlaubnis planen, warten Sie bis zu Ihrem Residenten-NIE, bevor Sie die Hypothek beantragen. Dies verbessert Ihre Konditionen erheblich.

Für die Hypothekenantragstellung als Nichtansässiger verlangen die Banken in der Regel: die letzte Gehaltsabrechnung oder Einkommensnachweis, Steuererklärung Ihres Heimatlandes, Bankauszüge der letzten 6 Monate und einen sauberen Kreditbericht. Der Genehmigungsprozess dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen.

Die besten Gebiete für Investitionen in Galicien

Jede Region Galiciens bietet unterschiedliche Vorteile je nach Ihrem Profil:

• Costa da Morte (Corcubión, Cee, Fisterra): Preise ab 800 €/m². Ideal für Ruhe- und Naturliebhaber. Ausblick auf den Atlantik und Zugang zu unberührten Stränden.
• Rías Baixas (Baiona, Nigrán, Sanxenxo): Preise zwischen 1.500-2.500 €/m². Die gefragtesten Gebiete mit weißen Sandstränden und hervorragender touristischer Infrastruktur.
• A Coruña Stadt: Preise zwischen 1.800-2.800 €/m². Kosmopolitische Stadt mit internationalem Flughafen, Universität und allen Dienstleistungen.
• Santiago de Compostela: Preise zwischen 1.600-2.400 €/m². UNESCO-Weltkulturerbe, lebhaftes Universitätsleben und hervorragende Anbindung.
• Vigo: Preise zwischen 1.200-2.000 €/m². Galiciens größte Stadt, internationaler Hafen und starker Arbeitsmarkt.

Für Investoren, die Rendite suchen, bietet die Costa da Morte das beste Gleichgewicht zwischen Einstiegspreis und Wertsteigerungspotenzial, mit Feriendurchschnittsrenditen von 6-10%.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

1. Grundbuchstatus nicht überprüfen: Fordern Sie immer einen aktuellen Grundbuchauszug an. 15% der ländlichen Immobilien in Galicien weisen Diskrepanzen zwischen Register und Realität auf.
2. IBI und lokale Steuern ignorieren: Die IBI in Galicien liegt zwischen 0,3% und 0,5% des Katasterwerts. Informieren Sie sich vor dem Kauf.
3. Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen: Der Notar ist neutral und berät Sie nicht. Sie benötigen Ihren eigenen vertrauenswürdigen Anwalt.
4. Zeitrahmen unterschätzen: Der Gesamtprozess kann 2 bis 4 Monate dauern. Buchen Sie keine Flüge mit festen Daten.
5. Erbschaft vergessen: Das Erbrecht Ihres Herkunftslandes gilt, aber die Immobilie unterliegt spanischem Recht. Erstellen Sie ein Testament vor einem spanischen Notar.

Ein weiterer häufiger Fehler ist es, die Renovierungskosten nicht zu berücksichtigen. Viele ländliche Immobilien in Galicien erfordern Investitionen von 20.000 € bis 60.000 €, um bewohnbar zu sein. Lassen Sie immer eine technische Inspektion durchführen, bevor Sie sich verpflichten.

Nächste Schritte: Wie ich Ihnen helfen kann

Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie in Galicien? Als lokale Immobilienmaklerin mit jahrelanger Erfahrung bei der Unterstützung internationaler Käufer biete ich eine persönliche Beratung im gesamten Prozess an: von der Suche nach der idealen Immobilie bis zur Unterzeichnung vor dem Notar. Kontaktieren Sie mich noch heute.

Ich kann Ihnen helfen bei: Immobilienauswahl nach Ihrem Profil, NIE-Beantragung und bürokratischen Formalitäten, Koordination mit Anwälten und Notaren, Preisverhandlung und steuerlicher Beratung. Alles aus einer Hand, mit dem lokalen Wissen, das nur ein Makler vor Ort bieten kann.