ซื้อที่อยู่อาศัยบนชายฝั่งที่ได้รับการคุ้มครองของกาลิเซีย: กฎระเบียบตามกฎหมายชายฝั่ง

กฎหมายชายฝั่งคืออะไรและคุ้มครองอะไร?

พระราชบัญญัติ 2/2013 ว่าด้วยการคุ้มครองและการใช้ประโยชน์ชายฝั่งอย่างยั่งยืน (แก้ไขจากฉบับดั้งเดิมปี 1988) เป็นกฎหมายที่ควบคุมชายฝั่งทะเลของสเปนทั้งหมด มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินสาธารณะทางทะเลและบนบก (DPMT) ซึ่งรวมถึงชายหาด หน้าผา ทะเลอาณาเขต และพื้นที่ใกล้เคียง ในกาลิเซีย ที่มีชายฝั่งยาว 1,498 กม. กฎหมายนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านใกล้ทะเลทุกคน

DPMT เป็นทรัพย์สินที่ไม่อาจโอน ไม่อาจยึด และไม่อาจได้มาครอบครองโดยอายุการครอบครอง: ไม่สามารถขาย ยึด หรือได้มาโดยการครอบครองตามกฎหมาย หมายความว่าหากที่อยู่อาศัยล่วงล้ำเขต DPMT รัฐสามารถสั่งรื้อถอนโดยไม่มีการชดเชย

การกำหนดเขต: เส้นแบ่งอย่างเป็นทางการของชายฝั่ง

การกำหนดเขต (deslinde) เป็นกระบวนการทางการบริหารที่กระทรวงการเปลี่ยนผ่านทางนิเวศวิทยาและความท้าทายทางประชากร (MITECO) กำหนดเขตแดนภายในของ DPMT อย่างเป็นทางการ กระบวนการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะกำหนดว่าพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์สาธารณะและพื้นที่ใดเป็นของเอกชน

ในกาลิเซีย สำนักงานชายฝั่งในลาโครุญญาได้ดำเนินการกำหนดเขตเสร็จสิ้นในพื้นที่สำคัญของ Costa da Morte ดังนี้:

• Fisterra: กำหนดเขตอนุมัติตั้งแต่ชายหาด Langosteira ไปจนถึงแหลม (BOE 2019)
• Muxía: กำหนดเขตตั้งแต่ชายหาด Lourido ไปจนถึงบริเวณศาลเจ้า (BOE 2020)
• Corcubión: กำหนดเขตครบถ้วนของย่านเมืองชายฝั่ง (BOE 2018)
• Cee: กำหนดเขตบางส่วนในบริเวณชายหาด Quenxe
• Camarinas: กำหนดเขตในอ่าวและบริเวณท่าเรือ

คำแนะนำสำคัญ: ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ชายฝั่ง ให้ขอข้อมูลการกำหนดเขตที่สำนักงานชายฝั่งลาโครุญญา (Avda. Hércules, 1) ฟรีและอาจช่วยหลีกเลี่ยงภัยพิบัติทางการเงิน

เขตเซอร์วิตูด: ระยะทางและข้อจำกัด

กฎหมายชายฝั่งกำหนดเขตเซอร์วิตูดสามเขตพร้อมข้อจำกัดที่เพิ่มขึ้นตามลำดับ:

ในทางปฏิบัติ หมายความว่าบ้านที่ห่างจากทะเล 50 เมตรใน Corcubión อาจอยู่ในเขตเซอร์วิตูดป้องกัน ซึ่งมีข้อจำกัดรุนแรงในการขยายหรือปรับปรุง

สิ่งที่สร้างได้และไม่ได้

ข้อจำกัดแตกต่างกันตามเขต:

• ในเขต DPMT (ภายในการกำหนดเขต): ห้ามก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างเด็ดขาด อนุญาตเฉพาะสิ่งปลูกสร้างชั่วคราว (ร้านอาหาร) ด้วยสัมปทานชั่วคราว
• ในเขตป้องกัน (0-100ม.): เฉพาะงานบูรณะที่ไม่เพิ่มพื้นที่ก่อสร้าง ความสูง หรือปริมาตร อนุญาตให้บำรุงรักษา ซ่อมแซม และปรับปรุง แต่ห้ามขยาย
• ในเขตอิทธิพล (100-500ม.): สามารถก่อสร้างได้ด้วยใบอนุญาตก่อสร้างปกติและรายงานที่เห็นชอบจากสำนักงานชายฝั่ง

ข้อจำกัดการปรับปรุงบน Costa da Morte

Costa da Morte มีกรณีเฉพาะเนื่องจากความหนาแน่นของชุมชนชายฝั่งดั้งเดิม บ้านเก่าหลายหลังในหมู่บ้านเช่น Fisterra, Muxía หรือ Corcubión อยู่ในเขตเซอร์วิตูด:

1. การปรับปรุงภายใน: โดยทั่วไปได้รับอนุญาต (ครัว ห้องน้ำ พื้น) โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานชายฝั่ง
2. การปรับปรุงโครงสร้าง: ต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานชายฝั่งหากอยู่ในเขตป้องกัน
3. การขยาย: ห้ามอย่างเด็ดขาดในเขตป้องกัน
4. รั้ว: ห้ามรั้วที่ขัดขวางทางเดินสาธารณะในเขตเซอร์วิตูดทางเดิน
5. สระว่ายน้ำ: ห้ามในเขตป้องกัน

ความเสี่ยงจากการซื้อโดยไม่ตรวจสอบ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตชายฝั่งโดยไม่ตรวจสอบสถานะตามกฎหมายชายฝั่งถือเป็นหนึ่งในความผิดพลาดครั้งใหญ่ที่ผู้ซื้อต่างชาติอาจทำ ความเสี่ยงประกอบด้วย:

• คำสั่งรื้อถอน: หากที่อยู่อาศัยล่วงล้ำเขต DPMT สำนักงานชายฝั่งอาจสั่งรื้อถอน
• ห้ามปรับปรุง: หากอยู่ในเขตป้องกัน คุณจะไม่สามารถขยายหรือปรับปรุงโครงสร้างได้
• การเข้าใช้ชั่วคราว: สำนักงานชายฝั่งอาจเรียกร้องทางเดินสาธารณะผ่านที่ดินของคุณ (เซอร์วิตูดทางเดิน)
• ไม่สามารถขอใบอนุญาต: เทศบาลไม่สามารถออกใบอนุญาตที่ขัดแย้งกับกฎหมายชายฝั่ง
• สูญเสียมูลค่า: อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายชายฝั่งจะสูญเสียมูลค่าตลาดอย่างมีนัยสำคัญ

กรณีจริง: ในปี 2017 ศาลสูงสุดยืนยันคำสั่งรื้อถอนบ้านหลายหลังบนชายหาด Razo (Costa da Morte, เทศบาล Cabana de Bergantiños) เนื่องจากล่วงล้ำเขต DPMT เจ้าของไม่ได้รับค่าชดเชย

วิธีตรวจสอบความสอดคล้องของอสังหาริมทรัพย์

ก่อนซื้อ ให้ทำตามขั้นตอนบังคับเหล่านี้:

1. ขอข้อมูลการกำหนดเขต ที่สำนักงานชายฝั่งลาโครุญญา หรือผ่านแพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์ของ MITECO
2. ตรวจสอบใบรับรองความเหมาะสม และใบอนุญาตเข้าอยู่ครั้งแรกที่เทศบาลที่เกี่ยวข้อง
3. ตรวจสอบบันทึกทะเบียน ที่สำนักงานทะเบียนทรัพย์สิน (อาจมีข้อจำกัดชายฝั่ง)
4. ศึกษา PGOU (แผนผังเมืองทั่วไป) ของเทศบาล
5. จ้างทนายผู้เชี่ยวชาญ ด้านกฎหมายผังเมืองชายฝั่ง

สัมปทานและสถานะก่อนมีกฎหมาย

อสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งบางแห่งดำรงอยู่ได้อย่างถูกกฎหมายผ่านรูปแบบพิเศษ:

• สัมปทานการบริหาร: รัฐอนุญาตให้ใช้ DPMT ชั่วคราว (สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้) ไม่ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ
• สถานะก่อนมีกฎหมาย: ที่อยู่อาศัยที่สร้างก่อนกฎหมายปี 1988 และได้รับการทำให้ถูกกฎหมาย สามารถคงอยู่ได้แต่มีข้อจำกัดรุนแรง
• การถอนสถานะ: ในกรณีพิเศษ รัฐอาจถอนพื้นที่ออกจาก DPMT แต่เป็นกระบวนการที่ยาวนานและหายาก

คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

หากคุณเป็นชาวต่างชาติและต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์บนชายฝั่งกาลิเซีย โปรดคำนึงถึงคำแนะนำสำคัญเหล่านี้:

1. อย่าซื้อโดยไม่มีใบรับรองชายฝั่ง: ขอให้ผู้ขายเอกสารรับรองว่าไม่มีข้อจำกัดจากสำนักงานชายฝั่ง
2. ระวังราคาที่ต่ำเกินไป: บ้านติดชายหาดราคาถูกผิดปกติมักมีปัญหากับกฎหมายชายฝั่ง
3. ตรวจสอบระยะทางจริง: วัดระยะทางจากที่อยู่อาศัยถึงเส้นน้ำขึ้น อย่าเชื่อสิ่งที่ผู้ขายบอก
4. ปรึกษา Abanca หรือธนาคารของคุณ: ธนาคารในกาลิเซียรู้ดีเกี่ยวกับความเสี่ยงเหล่านี้และสามารถให้คำแนะนำได้
5. เลือกพื้นที่ปลอดภัย: หมู่บ้านภายในของ Costa da Morte เช่น Cee (ใจกลาง), Vimianzo หรือ Zas ไม่มีปัญหากับกฎหมายชายฝั่ง