ガリシアにおける外国人不動産所有者の権利と義務

外国人所有者の憲法上の権利

スペイン憲法第33条は私有財産権を保障し、スペイン人と外国人の双方がスペインで不動産を取得・所有する権利を認めています。この権利は憲法により保証され、外国人に基本権を認める第13条により補完されています。

さらに、スペインの財産権は欧州人権条約やスペインが締結した国際条約により保護されています。つまり、外国人不動産所有者として、ガリシアの不動産についてスペイン市民と全く同じ財産権を持ちます。

EU市民と非EU市民の違い

自由に売買する権利

外国人不動産所有者として、制限なく不動産を売買する権利があります。売却に政府の許可は不要で、売却代金を海外に送金できます（10,000€を超える場合はマネーロンダリング防止規制の対象）。

売却時の注意事項：

• プラスバリア・ムニシパル：土地の価値上昇に対する税金。売主が支払います。所有年数とカタストロ価値に基づき計算。ガリシアでは上昇の15-30%。
• 3%の源泉徴収：非居住者による不動産売却の場合、買主が価格の3%を源泉徴収し、税務当局にIRNRの前払いとして納付。
• IRNR申告：売却後3ヶ月以内にモデル212でキャピタルゲインを申告。

税務義務

IRNR（非居住者所得税）

すべての非居住者不動産所有者は、不動産が賃貸されていなくてもIRNRを支払う義務があります。カタストロ価値の帰属賃貸所得の1.2%（都市カタストロ区分）または2%に基づき計算されます。

IBI（固定資産税）

IBIは不動産の所有に課される年次の自治体税です。ガリシアでは自治体により税率が異なります：

ゴミ収集税

都市廃棄物収集に対する自治体税。ガリシアでは自治体と住居の大きさにより60〜200€/年。住居が数ヶ月空室であっても支払い義務があります。

マンション管理組合の義務

不動産が建物や住宅街の一部である場合、管理組合の構成員となり、法的義務があります：

• 管理費の支払い：義務。メンテナンス、清掃、エレベーター、建物保険、共用部をカバー。未払いは差し押さえの原因に。
• 特別徴収：共用部の工事（外壁、屋根、エレベーター）の承認。所有者は参加割合を支払う必要があります。
• 総会への参加：出席または委任状（公証委任状または書面）による投票委任が可能。
• 生活ルールの遵守：管理組合の内部規則（騒音、ペット、テラス）に従う。

不動産を賃貸する場合でも、管理組合に対する責任は所有者にあります。入居者の未払いは所有者の責任となります。

賃貸人としての権利と義務

ガリシアの不動産を賃貸する場合、都市賃貸法（LAU）と新しい住宅法12/2023を遵守する必要があります：

• 書面契約：義務。個人は最低5年間、法人は7年間。
• 保証金：通常住居は賃料の1ヶ月分、セカンドハウスは2ヶ月分。ガリシア住宅庁に預託。
• 賃料更新：2024-2025年の契約はCPIに限定、上限2%。
• 居住可能な状態での引渡し：居住可能な状態で提供する必要があります。
• 管理費・IBI：原則として所有者の負担、別途合意がある場合を除く。

公共サービスの契約

所有者として、基本的な公共サービスの契約と維持が必要です：

• 電気：Endesa、Naturgy、Repsolまたは代替電力会社。非居住者の場合、保証預金（100-300€）が必要な場合があります。NIEとカタストロデータで契約。
• 水道：自治体の水道サービス（自治体による）。ガリシアでは、大部分の自治体が公企業を通じて水道を管理（FerrolのEmafesa、VigoのViaqua、農村部のAquas de Galicia）。
• ガス：天然ガスはNaturgyまたはRepsol。ネットワークがない地域はボンベ/プロパン。
• インターネット/電話：Movistar、Vodafone、Orange、Digi。ガリシアの農村部では光ファイバーが利用できない場合があります。事前にカバーエリアを確認。

自治体の義務

• IBI：年次の支払い義務。スペインの銀行口座からの口座引落し可能。
• ゴミ：年次の自治体税。
• 居住証明書：賃貸する場合、有効である必要があります。10-15年ごとに更新。
• エネルギー証明書：売却・賃貸に必須。有効期限10年。費用100-300€。
• 建物技術検査（ITE）：25,000人以上の自治体で50年以上の建物に義務。

スペインの遺言の重要性

スペインに不動産を所有している場合、母国の遺言とは別にスペインの遺言を作成することが極めて重要です。遺言がない場合、相続は死亡者の本国法に従いますが、スペインでの手続きははるかに時間がかかり費用も高くなります。

スペインの遺言の利点：

• 迅速：相続分の公証書は死後2-4週間で作成可能。
• 低コスト：外国文書の認証手続き（アポスティーユ、翻訳）を回避。
• 明確さ：スペインの不動産に関する相続人間の紛争を防止。
• 適用法の選択：スペイン法または本国法を適用法として選択可能（EU規則650/2012）。

スペインでの遺言作成費用：公証人で50-120€。

非居住者用の委任状

スペインに居住していない場合、移動せずに不動産を管理するために委任状が不可欠です：

• 一般委任状：管理行為（支払い、公共サービス、管理組合）用。
• 特別委任状：具体的な行為（購入、売却、抵当権設定）用。
• 作成方法：スペインの公証人または居住国のスペイン領事館。
• 費用：50-150€。

義務的な税務代理人

スペインに非居住の不動産所有者は、国税庁（AEAT）に税務代理人を任命することが義務付けられています。この代理人は：

• 納税者の名前で税務当局からの通知を受け取ります
• 税務申告（モデル210、IRNR）を提出します
• 税務上の要求を管理します

代理人はスペインに居住する個人または税務コンサルティング企業が可能です。推定費用：100-300€/年。多くの所有者はガリシアの現地gestoríaを利用しています。

マネーロンダリング防止

10,000€を超える現金での購入について、スペインのマネーロンダリング防止規制により：

• 1,000€を超える現金支払いの禁止（事業者・専門家が関与する取引において、2021年から）。
• 資金移動の申告：スペインと他国間で10,000€を超える資金移動は申告が必要（モデルS1）。
• 資金源：公証人は不動産購入について資金の出所の証明を求めます。

ブレグジットのイギリス人所有者への影響

2021年1月1日以降、イギリス市民はEUにおいて第三国国民として扱われます：

• 既存の権利：ブレグジット前の既存の財産権はそのまま維持。
• 新規購入：制限なし、手続きは同じ。
• 滞在：180日間のうち90日までに制限（ビザなし）。長期滞在には非就労ビザが必要。
• IRNR税率：2024年から24%から19%に引き下げ（王室法令-法6/2024）。
• 運転：イギリスの運転免許はスペインで有効ではなくなりました。切り替えまたは国際免許が必要。
• 健康カード：欧州のS1は適用外。民間保険または社会保障の特別協定（65歳未満は157€/月）が必要。

支援の入手先

• 自治体消費者窓口：消費者の権利に関する無料相談。
• 公証人：公証書、遺言、委任状用。notariado.orgで検索。
• 大使館・領事館：法的緊急時の支援。
• COAC（A Coruña弁護士会）：外国人向けの当番弁護士と相談。
• 国税庁（AEAT）：オンライン・窓口での税務相談。
• 現地gestoría：日常管理（公共サービス、IBI、管理組合）。費用：30-80€/月。

まとめ

ガリシアの外国人不動産所有者として、スペイン市民と同じ財産権を持ちますが、同時に同じ義務もあります。最も重要なのは：年次のIRNR（モデル210）の支払い、IBIとゴミ税の最新維持、管理組合の義務の遵守、税務代理人の任命です。スペインの遺言と良い現地代理人があれば、海外からガリシアの不動産を管理することは簡単で、驚くようなことはありません。