ガリシアの管理組合：権利、義務、完全ガイド

管理組合とは？

管理組合（comunidad de propietarios）は、建物や住宅団地の共有部分を管理・運営する法的組織です。階段、エレベーター、屋根、外壁、庭、エントランスホール、集中暖房設備、共同アンテナ、住民が共有するあらゆる空間やサービスを管理します。水平財産法（Ley 49/1960、法律8/2013および8/2021により改正）によって規制されており、スペイン全土（ガリシアを含む）の共有建物の共同生活と維持管理に関する法的枠組みを定めています。

実際、2人以上の所有者がいる建物の住宅を購入すると、自動的に管理組合のメンバーになります。これは自発的または任意のものではありません。区分所有に付随する法的義務です。各所有者には参加係数（coeficiente de participación）が割り当てられ、建物全体に対する住戸の専有面積の割合を反映したパーセンテージです。この係数により、共有費用の負担割合と、集団的決定における投票の重みが決まります。

ガリシアでは、管理組合はア・コルーニャ、ビゴ、フェロールなどの沿岸都市や、セー、コルクビオン、ムシーア、カマリーニャスなどのコスタ・ダ・モルテの観光地で特に重要です。これらの地域の多くの建物では、常駐住民とセカンドハウスや投資用として不動産を利用する外国人所有者が混在しており、管理組合の運営が複雑になっています。

ヒント：ガリシアで不動産を購入する前に、必ず売主が管理費の支払いを滞納していないことの証明書を要求してください。売主に未払いの債務がある場合、新所有者が当年および前年の未払い管理費の責任を負う可能性があります。

管理組合はいつ義務？

管理組合は、2人以上の異なる所有者が共有部分を持つすべての建物や住宅複合施設で義務です。これにはマンション、共有部分（屋根、境界壁、共同庭）を持つテラスハウス、共用エリアのある宅地分譲地、共有サービスのある住宅複合施設が含まれます。

ただし、他の所有者との共有部分がない独立した一戸建て住宅では義務ではありません。例えば、サンティアゴ・デ・コンポステーラ郊外の独立したヴィラは管理組合を設立する必要はありません。

管理費：ガリシアでの支払額

管理費は、各所有者が建物の共有部分の維持・管理費用をカバーするために定期的に支払うものです。ガリシアでは、管理費は一般的にマドリードやバルセロナより低いですが、建物の種類や利用可能なサービスによって大きく異なります。

費用に含まれるもの

• エレベーター：月次保守、年次点検、修理。平均契約：建物あたり150-400€/月
• 共有部清掃：エントランス、階段、ガレージ。通常50-120€/月
• 共有部電気：エントランス、階段、ガレージの照明。30-80€/月
• 建物保険：構造的損害補償、賠償責任。建物あたり200-800€/年
• 庭の維持：建物に緑地がある場合。50-200€/月
• 管理者：経理、総会の招集、法的助言。50-150€/月
• 積立基金：2023年から、年間予算の最低10%を積み立てることが義務
• 小規模修繕：共用配管、鍵交換、共有部の塗装

総会：意思決定機関

総会（junta de propietarios）は管理組合の最高意思決定機関です。すべての重要な決定は総会で行われ、採択された決議は賛成、反対、欠席にかかわらず全所有者を拘束します。

通常総会は少なくとも年1回、一般的に第1四半期に開催され、前年度の会計と新年の予算を承認します。臨時総会は、組合長、所有者の4分の1、または参加係数の少なくとも25%を代表する所有者の発議により、必要に応じて招集できます。

決議の種類別に必要な賛成多数

組合長、書記、管理者

管理組合は必ず組合長（presidente）を任命しなければなりません。組合長は法的・法外的な管理組合の法定代理人です。役職は義務的で無報酬、総会で選出され、通常1年任期で再任可能です。組合長は誰でもなれますが、立候補者がいない場合、裁判所が強制的に任命できます。

書記は総会の議事録作成と議事録簿の管理を担当します。管理者は財務・技術的側面を管理します：費用の徴収、請求書の支払い、サービス契約、総会の招集、法的助言。ガリシアでは、ほとんどの管理組合が月額50〜150€で専門的な不動産管理会社を雇用しています。

特別徴収（derramas）：追加支払いが必要な場合

Derramasは、通常の管理費では必要な修繕や改良をカバーできない場合に承認される特別費用です。同等の仕組みがない英国などの制度に慣れた外国人購入者を最も驚かせ、心配させる側面です。

通常derramas（必要な保守工事、過半数で承認）と特別derramas（改良工事、3/5の多数が必要）があります。ガリシアで最も一般的なderramasは気候に関連しています：大西洋の雨による屋根の損傷修理、外壁の湿気処理、断熱性向上のための外装建具の交換。

外国人への重要情報：derramasの分割払いを要求できます。ガリシアの多くの管理組合は6〜12ヶ月の月賦払いを認めています。

支払わないとどうなる？

管理費の未払いは管理組合の主要な紛争原因の一つです。法律は明確です：管理費の支払いは法的義務であり、未払いには深刻で段階的な結果があります。

1. 友好的な督促：管理者が書面で支払いのリマインダーを送付します。
2. ブーロファックス：法的証拠となる正式な通知。費用：約30-50€。法的利息が発生します。
3. 支払督促手続：債務が1,800€を超える場合、管理組合は裁判所に支払督促を申し立てできます。比較的迅速（2-4ヶ月）。
4. 通常訴訟：より複雑な債務の場合。6ヶ月〜2年かかる可能性があります。
5. 差し押さえ：確定判決により、債務者の銀行口座、収入、または不動産を差し押さえ・競売にかけられます。

外国人所有者の権利とアドバイス

外国人所有者はスペイン人所有者と全く同じ権利と義務を持ちます。国籍による法的・実質的な差別はありません。ただし、距離と言語の壁が実用的な課題をもたらす可能性があります。

• 投票権：総会に直接、郵送（書面による委任投票）、または代理（弁護士や管理者への公証委任状）で投票できます。
• 情報への権利：いつでも会計状況、総会決議、支払状況証明書、管理組合関連書類を請求できます。
• 異議申し立て権：決議が法律や規約に違反する場合、1年以内に法的に異議を申し立てできます。
• 総会招集権：参加係数の少なくとも25%を代表する場合、臨時総会の招集を請求できます。

非居住者のための実践的アドバイス

• 管理組合の連絡を郵送に加えてメールでも送付するよう依頼してください
• 管理費の口座引落のためにスペインの銀行口座を維持してください
• 総会に代わりに出席するため、公証委任状を持つ現地代表者を任命してください
• 管理費とderramasの支払い領収書を最低5年間保管してください
• ガリシアでの建物改修のための公的助成金（シュンタの計画）について調べてください

ガリシア地方政府（シュンタ）の建物改修助成金は、省エネ、バリアフリー、または保守改善工事のコストの40〜60%をカバーできます。コスタ・ダ・モルテの多くの管理組合がこのプログラムを利用してエレベーター設置、外壁改善、窓の交換を資金調達しています。

クリスティーナ・バスケス不動産では、購入プロセス全体とコスタ・ダ・モルテでの物件管理をサポートします。管理組合に関するご質問はお気軽にお問い合わせください。