Acheter un bien dans les zones côtières protégées de Galice : Loi sur le Littoral

Qu'est-ce que la Loi sur le Littoral et que protège-t-elle ?

La Loi 2/2013 relative à la protection et à l'utilisation durable du littoral réglemente l'ensemble du littoral espagnol. Elle protège le domaine public maritime-terrestre (DPMT). En Galice, avec ses 1 498 km de côte, cette loi est essentielle pour tout acheteur près de la mer.

Le DPMT est inaliénable, insaisissable et imprescriptible : l'État peut ordonner la démolition sans compensation.

Deslinde : la délimitation officielle

Le deslinde est la procédure par laquelle le MITECO fixe la limite intérieure du DPMT. En Galice, les deslindes achevés incluent :

• Fisterra : de Playa de Langosteira au cap (BOE 2019)
• Muxía : de Playa de Lourido au sanctuaire (BOE 2020)
• Corcubión : centre-ville côtier complet (BOE 2018)
• Cee : partiel près de Quenxe
• Camarinas : ría et port

Conseil essentiel : demandez le deslinde avant tout achat. C'est gratuit et peut éviter une catastrophe financière.

Zones de servitude : distances et restrictions

Ce que vous pouvez et ne pouvez pas construire

• Dans le DPMT : construction de logements absolument interdite
• Zone de protection (0-100m) : seules les rénovations sans agrandissement
• Zone d'influence (100-500m) : construction avec rapport favorable

Restrictions de rénovation sur la Costa da Morte

1. Rénovations intérieures : généralement permises
2. Rénovations structurelles : autorisation des Costes requise
3. Extensions : interdites en zone de protection
4. Clôtures : interdites si elles bloquent le passage public
5. Piscines : interdites en zone de protection

Risques d'achat sans vérification

• Ordre de démolition en cas d'invasion du DPMT
• Interdiction de rénover en zone de protection
• Perte de valeur significative

Cas réel : en 2017, le Tribunal Suprême a confirmé la démolition de maisons à Playa de Razo (Cabana de Bergantiños). Aucune indemnisation.

Comment vérifier la conformité

1. Demandez le deslinde
2. Vérifiez le certificat d'habitabilité
3. Consultez la nota simple au Registre
4. Consultez le PGOU
5. Engagez un avocat spécialisé

Concessions et préexistence

• Concession administrative : utilisation temporaire du DPMT (30 ans max.)
• Préexistence : logements d'avant 1988 légalisés sous restrictions

Conseils pour les acheteurs étrangers

1. N'achetez jamais sans certificat des Costes
2. Méfiez-vous des prix trop bas
3. Mesurez les distances réelles
4. Choisissez des zones sûres : centre de Cee, Vimianzo ou Zas