Impôts et frais lors de l'achat d'un logement en Galice : Guide complet 2026

Planifiez votre investissement : le coût réel d'un achat immobilier en Galice

Acheter un logement est l'une des décisions financières les plus importantes de votre vie. En Galice, au-delà du prix d'achat, vous devez prévoir un budget supplémentaire de 10% à 12% pour couvrir les impôts, les frais de notaire, l'enregistrement et les frais administratifs. Connaître ces coûts à l'avance vous permettra de planifier votre investissement sans surprise.

Ce guide complet pour 2026 détaille chaque poste de dépenses avec des exemples concrets, les taux d'imposition en vigueur et des conseils pratiques pour économiser. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou acheteur étranger intéressé par la magnifique Costa da Morte, voici tout ce que vous devez savoir.

1. ITP (Taxe sur les Transmissions Patrimoniales) pour les logements anciens

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) s'applique à toutes les transactions de logements anciens. En Galice, les taux en vigueur sont :

• Taux général : 9% — Applicable à la plupart des transactions de logements anciens.
• Taux réduit : 7% — Pour les acheteurs de moins de 36 ans, les familles nombreuses (3+ enfants) ou les personnes en situation de handicap (33% ou plus), à condition que le logement soit votre résidence principale.
• Taux super-réduit : 3% — Pour les logements situés dans les Zonas de Poca Población (Zones à faible densité de population), définies comme des communes de moins de 3 000 habitants ou des localités de moins de 1 000 habitants. De nombreuses villes de la Costa da Morte comme Camariñas, Laxe, Muxía et Zas remplissent cette condition ! Également disponible pour certains groupes vulnérables.

Exemple pratique : Pour un logement de 150 000€ :

• ITP général (9%) : 13 500€
• ITP réduit (7%) : 10 500€
• ITP super-réduit (3%) : 4 500€

La différence entre le taux général et le taux super-réduit est de 9 000€. Vérifier si votre commune cible est classée en Zone à faible densité peut représenter une économie considérable.

2. TVA + Droits d'enregistrement pour les logements neufs

Si vous achetez un logement neuf, un régime fiscal différent s'applique :

• TVA (IVA) : 10% du prix de vente.
• Droits de timbre (IAJD) : 1,5% en Galice.
• Total : 11,5% du prix de vente pour les logements neufs.

Exemple pratique : Pour un logement neuf de 200 000€ :

• TVA (10%) : 20 000€
• Droits de timbre (1,5%) : 3 000€
• Total des impôts : 23 000€

3. Frais de notaire (Aranceles Notariales)

Les honoraires du notaire en Espagne sont réglementés par le Decreto 1426/1989 et ne sont pas négociables. Ils varient selon le prix du bien et la complexité de l'acte :

• Fourchette habituelle : 600€ - 1 200€
• Pour un bien de 150 000€ : environ 850€
• Pour un bien de 250 000€ : environ 1 050€

Que fait le notaire ? Il vérifie l'identité de toutes les parties, s'assure de la légalité de la transaction, confirme que le bien est exempt de charges et lit l'acte devant tous les comparants. Son rôle est de garantir la sécurité juridique des deux parties.

4. Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)

L'enregistrement de l'acte au Registre de la Propriété est essentiel pour votre protection juridique :

• Fourchette habituelle : 400€ - 800€
• Pour un bien de 150 000€ : environ 550€

Pourquoi est-ce essentiel ? L'enregistrement vous protège contre les réclamations de tiers. Si quelqu'un tente de faire valoir des droits sur votre bien, le registre vous confère la foi publique et la priorité légale. Sans enregistrement, vous pourriez faire face à des situations de double vente ou de charges cachées.

5. Bureau administratif (Gestoría)

Une gestoría se charge de toutes les démarches administratives après la signature :

• Fourchette habituelle : 300€ - 500€

Ses responsabilités incluent : le règlement de l'ITP auprès de l'Administration fiscale galicienne, le dépôt de l'acte au Registre de la Propriété, le traitement des reçus de paiement et la coordination avec le notaire. En travaillant avec Cristina Vázquez Immobilier, ce processus est supervisé sans frais supplémentaires, garantissant que tout est traité correctement et que toutes les réductions applicables sont appliquées.

6. Frais hypothécaires (le cas échéant)

Si vous avez besoin d'un financement, prévoyez ces coûts supplémentaires :

• Estimation (tasación) : 250€ - 500€. La banque exige une évaluation officielle pour accorder le prêt.
• Notaire (acte hypothécaire) : 500€ - 1 000€. Un acte séparé est requis pour l'hypothèque.
• Inscription de l'hypothèque : 200€ - 400€. Inscription de la charge hypothécaire.
• Gestoría hypothécaire : 200€ - 400€.
• Commission d'ouverture : 0% - 1% du montant du prêt. De nombreuses banques proposent désormais 0%.
• Droits de timbre sur l'hypothèque (IAJD) : 1,5% du montant de l'hypothèque. Certaines banques couvrent ce coût.

Note importante : Depuis la décision du Tribunal suprême de 2018, les banques doivent assumer certains frais hypothécaires générés dans leur intérêt (estimation, droits de timbre et inscription). Cependant, la pratique varie entre les établissements. Négociez toujours ces conditions.

7. Impôts annuels après l'achat

En tant que propriétaire, vous devrez faire face à ces coûts récurrents :

• IBI (Taxe foncière) : 200€ - 800€/an, selon la valeur cadastrale et la commune. Les petites communes de la Costa da Morte ont généralement un IBI plus bas que les villes.
• IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents) : 24,75% des revenus imputés (1,1% - 2% de la valeur cadastrale). Uniquement si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne.
• Charges de copropriété : 30€ - 150€/mois si le logement est dans un immeuble avec une copropriété.
• Assurance habitation : 250€ - 600€/an selon la couverture.
• Charges (services publics) : 100€ - 200€/mois (électricité, eau, gaz, internet).

8. Exemple pratique : Ventilation complète des coûts

Cas A — Logement ancien de 150 000€ (taux général) :

• Prix du logement : 150 000€
• ITP (9%) : 13 500€
• Notaire : 850€
• Registre : 550€
• Gestoría : 400€
• Total : 165 300€ (10,2% supplémentaires)

Cas B — Même logement avec ITP réduit (7%) :

• ITP (7%) : 10 500€
• Total : 161 300€ (7,5% supplémentaires)

Cas C — Même logement en Zone à faible densité (3%) :

• ITP (3%) : 4 500€
• Total : 152 300€ (seulement 1,5% supplémentaires)

Comme vous pouvez le voir, la différence entre le taux général et le taux super-réduit peut représenter jusqu'à 9 000€ d'économies. De nombreuses communes de la Costa da Morte sont éligibles à ce taux super-réduit.

9. Coûts spécifiques aux non-résidents

Si vous achetez depuis l'étranger, tenez compte de ces aspects supplémentaires :

• NIE (Numéro d'Identité d'Étranger) : Obligatoire pour signer l'acte. Sans frais, mais nécessite des démarches au commissariat ou au bureau de l'immigration.
• Procuration : Si vous achetez à distance, vous devrez établir une procuration en faveur de votre représentant en Espagne : 100€ - 200€.
• Transfert de devises : Tenez compte des frais bancaires et du taux de change. Utiliser des services comme Wise ou Revolut peut faire économiser 2 à 3% par rapport aux banques traditionnelles.
• Conventions de double imposition : L'Espagne a des accords avec le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France et de nombreux autres pays pour éviter de payer des impôts deux fois sur les mêmes revenus.
• Déclaration IRNR annuelle : Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devez déposer chaque année la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents.

10. Conseils pour économiser

• Vérifiez si votre commune est une Zone à faible densité : Vous pourriez économiser jusqu'à 6% sur l'ITP (de 9% à 3%). De nombreux villages de la Costa da Morte remplissent les critères.
• Négociez les frais hypothécaires avec les banques : Commission d'ouverture à 0%, demandez que la banque couvre l'estimation et les droits de timbre.
• Utilisez une gestória recommandée par votre agent immobilier : Ils connaissent le marché local et peuvent accélérer les démarches.
• Comparez les offres hypothécaires : La substitution hypothécaire est désormais gratuite. Si vous trouvez de meilleures conditions après la signature, vous pouvez changer de banque sans frais.
• Demandez toutes les réductions disponibles : Certificats de famille nombreuse, justificatifs de handicap ou certificat d'inscription en zone rurale. Chaque document compte.

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