Cómo calcular tu presupuesto real para comprar vivienda en Galicia siendo extranjero

Rangos de precios por zona en Galicia

Los precios de la vivienda en Galicia varían enormemente según la zona. Mientras que A Coruña y Vigo tienen precios comparables a otras ciudades españolas de tamaño similar, las zonas rurales y la Costa da Morte ofrecen oportunidades significativamente más asequibles para el comprador extranjero:

• Costa da Morte (Corcubión, Cee, Muxía, Fisterra): Desde 60.000 € por piso reformado. Casas de piedra con terreno desde 80.000 €. Viviendas con necesidades de reforma desde 40.000 €.
• A Coruña ciudad: Pisos desde 180.000 €. Chalets adosados desde 280.000 €. Zonas premium (Ciudad Jardín, Riazor) desde 3.500 €/m².
• Vigo: Pisos desde 120.000 €. Casas adosadas desde 200.000 €. Zonas como Teis o Coia más asequibles.
• Santiago de Compostela: Pisos desde 160.000 €. Mercado estable por la demanda universitaria y turística.
• Rural interior (Zas, Vimianzo, Dumbría, Mazaricos): Casas de piedra desde 40.000 €. Fincas con terreno desde 30.000 €. Oportunidades de reforma abundantes.
• Rías Baixas (Sanxenxo, Baiona, Cambados): La zona más cara de Galicia. Pisos desde 200.000 €. Chalets desde 350.000 €.
• Lugo y Ourense ciudad: Las capitales más asequibles. Pisos reformados desde 80.000 €.

Zona	Piso (€/m²)	Casa (€)	Reforma (€)
Costa da Morte	900 - 1.400	60.000 - 180.000	40.000 - 80.000
A Coruña	1.800 - 3.500	180.000 - 500.000	N/A
Vigo	1.200 - 2.500	120.000 - 400.000	N/A
Santiago	1.600 - 3.000	160.000 - 450.000	N/A
Rural interior	500 - 900	30.000 - 120.000	25.000 - 60.000
Rías Baixas	2.000 - 4.000	200.000 - 600.000	N/A
Lugo/Ourense	800 - 1.500	80.000 - 250.000	N/A

La Costa da Morte ofrece la mejor relación calidad-precio de toda la costa gallega. Puedes adquirir una casa de piedra reformada con vistas al mar por menos de lo que cuesta un piso de 60 m² en A Coruña.

Costes ocultos que nadie te explica

El precio de compra es solo el comienzo. Los compradores extranjeros suelen subestimar los gastos adicionales de la operación, que pueden sumar entre un 10% y un 15% del precio del inmueble:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 8% para los primeros 150.000 €, 9% de 150.000 a 250.000 €, 10% a partir de 250.000 €. Aplica a vivienda de segunda mano.
• IVA (obra nueva): 10% sobre el precio de venta para viviendas nuevas. Garajes y trasteros incluidos si se compran juntos.
• Notaría: 600 - 1.500 € según el precio del inmueble y la complejidad de la escritura.
• Registro de la Propiedad: 350 - 700 € según el precio.
• Gestoría: 300 - 500 € para los trámites de liquidación de impuestos e inscripción registral.
• Abogado: 1.000 - 2.500 € para la revisión legal completa de la operación.
• Traductor jurado: 100 - 300 € si necesitas traducción el día de la firma.
• Plusvalía municipal: Impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo. Lo paga el vendedor, pero puede negociarse.
• Tasación (si hipoteca): 250 - 400 € pagados al banco.
• Seguro de hogar: 200 - 600 €/año.

Regla de oro: añade siempre un 12% adicional al precio de compra para cubrir todos los gastos. Para una casa de 150.000 €, necesitarás unos 168.000 € en total.

Hipoteca para extranjeros: lo que debes saber

Los compradores extranjeros no residentes pueden obtener hipotecas en España, pero las condiciones son más restrictivas que para residentes:

• LTV (Loan-to-Value): Los bancos españoles financian hasta un 60-70% del valor de tasación para no residentes, frente al 80-90% para residentes.
• Tipo de interés: Los tipos para no residentes suelen ser 0,5-1% más altos que para residentes. En 2025, una hipoteca fija para no residente está en torno al 3,5-4,5%.
• Bancos que operan con extranjeros: Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, y Unicaja son los más activos. En Galicia, también Abanca y CaixaBank tienen productos específicos.
• Requisitos de ingresos: Necesitas demostrar ingresos suficientes para que la cuota mensual no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
• Documentación: Pasaporte, NIE, declaraciones de impuestos de tu país de los últimos 2-3 años, extractos bancarios, contrato de trabajo o prueba de ingresos.
• Plazo máximo: Habitualmente 20-25 años para no residentes (frente a 30-35 para residentes).

Concepto	Residente	No residente
LTV máximo	80-90%	60-70%
Tipo fijo (2025)	2,5-3,5%	3,5-4,5%
Plazo máximo	30-35 años	20-25 años
Ingresos comprobantes	1-2 años	2-3 años
Tasación	Pagada por el banco (a veces)	Siempre pagada por comprador

Costes de cambio de divisa

Si tu moneda no es el euro, el cambio de divisa es un coste oculto que puede sumar miles de euros. Las opciones principales son:

• Banco tradicional: Aplican un spread (margen) de 1-3% sobre el tipo de cambio interbancario. Para una transferencia de 200.000 €, esto puede significar perder entre 2.000 y 6.000 €.
• TransferWise (ahora Wise): Spread de 0,5-1%. Mucho más económico. Una transferencia de 200.000 € con Wise cuesta aproximadamente 1.000-2.000 € en margen.
• Revolut: Buena opción para cantidades moderadas. Spread variable según el plan.
• Casa de cambio especializada: Para cantidades grandes (200.000+), negociar el tipo con una casa de cambio como Moneycorp o CurrencyFair puede darte un mejor trato.
• Hedging (cobertura cambiaria): Si la operación tarda meses, puedes contratar un forward para fijar el tipo de cambio hoy. Coste: 0,5-1,5% del montante.

Método	Spread	Coste por 150.000 €	Coste por 300.000 €
Banco tradicional	1-3%	1.500 - 4.500 €	3.000 - 9.000 €
Wise	0,5-1%	750 - 1.500 €	1.500 - 3.000 €
Revolut	0,3-1%	450 - 1.500 €	900 - 3.000 €
Casa de cambio	0,2-0,5%	300 - 750 €	600 - 1.500 €

Never uses tu banco para transferencias internacionales grandes sin comparar primero. La diferencia entre usar un banco y una casa de cambio especializada puede superar los 5.000 € en una compra de 250.000 €.

Tabla calculadora: presupuesto real por escenarios

Aquí tienes tres escenarios concretos basados en precios reales de la Costa da Morte y Galicia en 2025:

Escenario 1: Presupuesto 150.000 € (Pareja británica, Costa da Morte)

Concepto	Importe
Casa de piedra reformada en Cee	120.000 €
ITP (8%)	9.600 €
Notaría	700 €
Registro	400 €
Gestoría	350 €
Abogado	1.200 €
Traductor jurado	150 €
Seguro hogar (1 año)	350 €
Cambio divisa ( Wise, GBP→EUR)	800 €
Viaje y alojamiento para firma	500 €
NIE y tramites	200 €
TOTAL	134.250 €
Reserva para imprevistos	15.750 €

Escenario 2: Presupuesto 250.000 € (Familia alemana, A Coruña)

Concepto	Importe
Piso 90 m² en A Coruña	200.000 €
ITP (8% primeros 150k, 9% resto)	17.700 €
Notaría	900 €
Registro	500 €
Gestoría	400 €
Abogado	1.500 €
Hipoteca (gastos): Tasación + apertura	1.200 €
Seguro hogar + vida (1 año)	800 €
Cambio divisa (EUR desde Alemania)	0 €
Viajes	600 €
TOTAL	223.600 €
Reserva	26.400 €

Escenario 3: Presupuesto 400.000 € (Inversor suizo, Rías Baixas)

Concepto	Importe
Chalet en Sanxenxo	320.000 €
ITP (8% + 9% + 10%)	29.500 €
Notaría	1.200 €
Registro	650 €
Gestoría	450 €
Abogado	2.000 €
Cambio divisa (CHF→EUR)	2.000 €
Viajes y estancias	1.500 €
TOTAL	357.300 €
Reserva	42.700 €

Gastos mensuales de mantenimiento

Una vez comprada la propiedad, debes considerar los gastos mensuales recurrentes. Estos son los costes típicos en Galicia:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 200 - 800 €/año según el municipio y la vivienda. Más bajo en zonas rurales.
• Comunidad de propietarios: 30 - 150 €/mes si estás en un edificio. N/A para casas independientes.
• Seguro del hogar: 200 - 600 €/año. Más caro en zonas costeras por riesgo de temporal.
• Electricidad: 60 - 120 €/mes según consumo. Iberdrola y Naturgy son los proveedores principales en Galicia.
• Agua: 20 - 40 €/mes. Viaqua gestiona la mayor parte del suministro en Galicia.
• Gas: 30 - 60 €/mes si tienes gas natural. Muchas zonas rurales usan bombonas de butano (18 €/unidad).
• Internet/móvil: 35 - 55 €/mes. Movistar, Vodafone y Orange tienen buena cobertura en zonas urbanas. En la Costa da Morte, la fibra no llega a todas las zonas.
• Basura: 40 - 100 €/año según ayuntamiento.

Gasto	Mensual	Anual
IBI	-	200 - 800 €
Comunidad	30 - 150 €	360 - 1.800 €
Seguro	-	200 - 600 €
Electricidad	60 - 120 €	720 - 1.440 €
Agua	20 - 40 €	240 - 480 €
Gas	30 - 60 €	360 - 720 €
Internet	35 - 55 €	420 - 660 €
TOTAL	175 - 425 €	2.500 - 6.500 €

Si planeas alquilar la propiedad como turística cuando no la uses, los ingresos potenciales en la Costa da Morte son de 400-800 €/semana en temporada alta (junio-septiembre), lo que puede cubrir gran parte de los gastos anuales.

Consejos para optimizar tu presupuesto

Aquí tienes consejos prácticos para sacar el máximo provecho de tu presupuesto de compra en Galicia:

1. Compara cambio de divisa: Usa Wise o una casa de cambio, nunca tu banco habitual. Ahorrarás 2.000-5.000 €.
2. Negocia el precio: En Galicia, especialmente en la Costa da Morte, es habitual negociar un 5-10% de descuento sobre el precio de salida.
3. Busca propiedades de bancos: Bancos como Abanca, Santander y BBVA tienen carteras de inmuebles embargados en Galicia con descuentos del 20-40%.
4. Considera la reforma: Una casa que necesita reforma en Cee puede costar 60.000 € + 40.000 € de reforma = 100.000 €, frente a 130.000 € por una ya reformada. El ITP se paga solo sobre los 60.000 €.
5. Aprovecha la estacionalidad: Los precios bajan en invierno cuando hay menos demanda de compradores extranjeros. Comprar en enero-marzo puede ahorrarte un 5-8%.
6. Habla con agentes locales: Los agentes de la zona conocen propiedades que nunca llegan a portales como Idealista. En la Costa da Morte, muchas ventas son boca a boca.

El error más costoso es no presupuestar los gastos adicionales. Muchos compradores extranjeros llegan con justo el dinero del precio de compra y se encuentran con que necesitan un 10-15% más. Planifica con antelación y tendrás una experiencia de compra mucho más tranquila.