Guía completa para comprar casa en Galicia siendo extranjero

Comprar una casa en Galicia siendo extranjero: todo lo que necesitas saber

Galicia se ha convertido en uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de Europa para compradores internacionales. Sus paisajes atlánticos, su gastronomía de primer nivel, una calidad de vida excepcional y unos precios aún muy competitivos comparados con el norte de Europa hacen que cada vez más extranjeros elijan esta comunidad autónoma para establecer su segunda residencia o invertir en propiedades turísticas.

Sin embargo, el proceso de compra en España tiene particularidades que todo comprador extranjero debe conocer antes de dar el paso. En esta guía detallamos cada fase del proceso, los requisitos legales, los impuestos aplicables y ofrecemos consejos específicos para compradores de diferentes nacionalidades.

El NIE: tu primer paso indispensable

El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el documento fundamental que necesitas para realizar cualquier operación legal en España, incluida la compra de una propiedad. Sin él no puedes firmar escrituras ante notario, abrir una cuenta bancaria española ni pagar los impuestos correspondientes a la compraventa.

El proceso de obtención del NIE varía según tu nacionalidad:

• Ciudadanos de la UE: Pueden solicitar el NIE en la comisaría de policía más cercana a su domicilio en España. El trámite suele resolverse en 1-7 días hábiles. Necesitan su documento nacional de identidad o pasaporte en vigor, el formulario EX-15 o EX-18 cumplimentado, y el justificante del motivo de la solicitud.
• Ciudadanos extracomunitarios: Deben solicitar cita previa en la comisaría de policía de la provincia donde deseen realizar el trámite. El plazo de resolución puede extenderse de 1 a 4 semanas. Si no residen en España, pueden iniciar el trámite a través del consulado español en su país de origen.

El coste de la tasa es de aproximadamente 9-16€, pagaderos mediante el modelo 790 código 012 en cualquier entidad bancaria colaboradora. Recomendamos iniciar este trámite con al menos 6-8 semanas de antelación respecto a la fecha prevista para la firma de la escritura.

Abrir una cuenta bancaria en España

Para realizar la compraventa necesitarás una cuenta bancaria española desde la que transferir los fondos y pagar los impuestos. El proceso de apertura varía según el banco, pero en general necesitarás:

• Tu NIE o pasaporte en vigor.
• Un justificante de domicilio (puede ser de tu país de origen).
• Una declaración de origen de fondos, especialmente para transferencias superiores a 10.000€, en cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Los bancos más habituales para clientes internacionales en Galicia son Caixabank, Santander, BBVA y Abanca. Algunos ofrecen cuentas específicas para no residentes con condiciones favorables. Abanca, como banco gallego, tiene la red de oficinas más extensa en la comunidad, con presencia en todos los municipios de la Costa da Morte.

Es importante saber que las transferencias internacionales pueden tardar entre 2 y 5 días hábiles, por lo que debes planificar los movimientos de fondos con antelación suficiente para no retrasar la firma de la escritura.

Requisitos legales para la compra

El marco legal español protege tanto al comprador como al vendedor, pero existen controles específicos que debes verificar antes de comprometerte con una propiedad:

Nota Simple del Registro de la Propiedad

Antes de cualquier compromiso, solicita una Nota Simple actualizada en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este documento confirma quién es el titular de la propiedad, si existen cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres) y si la descripción de la finca coincide con la realidad física.

Certificado energético

Toda vivienda en venta debe disponer de un certificado de eficiencia energética vigente. Este documento, obligatorio desde 2013, informa sobre el consumo energético de la vivienda y sus emisiones de CO2. El vendedor está obligado a proporcionarlo.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad

Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Sin él, el comprador no podrá dar de alta los suministros básicos (agua, luz, gas).

Situación urbanística

En zonas rurales de Galicia, este paso es especialmente importante. Verifica en el Concello correspondiente que la edificación cuenta con la licencia urbanística pertinente y que no existe ningún expediente de infracción urbanística. Las casas de piedra tradicionales en el medio rural gallego a veces carecen de parte de la documentación moderna, lo cual requiere un asesoramiento especializado.

Impuestos aplicables a la compra

Los impuestos que pagarás dependen del tipo de vivienda que adquieras:

Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

En Galicia, el tipo general del ITP es del 9% sobre el valor de escrituración. Sin embargo, existen bonificaciones muy interesantes:

• 7%: Para compradores menores de 36 años, familias numerosas o personas con discapacidad, siempre que sea vivienda habitual.
• 3%: Para viviendas situadas en zonas de baja densidad de población o para determinados colectivos con ingresos limitados.

Para inversores extranjeros que no establecerán la vivienda como residencia habitual, el tipo aplicable es generalmente del 9%.

Vivienda nueva: IVA + IAJD

Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, pagarás el 10% de IVA más el 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Gastos adicionales

• Notaría: 600-1.200€ (aranceles regulados).
• Registro de la Propiedad: 400-800€.
• Gestoría: 300-500€ para la tramitación de impuestos y documentación.

En total, calcula un presupuesto adicional de entre el 10% y el 12% sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos e impuestos.

El proceso notarial paso a paso

La compraventa de inmuebles en España se formaliza mediante escritura pública otorgada ante notario. Este es el proceso habitual:

1. Contrato de arras: Tras llegar a un acuerdo con el vendedor, se firma un contrato de arras (generalmente un 10% del precio) que compromete a ambas partes. Si el comprador desiste, pierde las arras; si el vendedor desiste, debe devolver el doble.
2. Preparación documental: El notario revisa toda la documentación: Nota Simple, certificado energético, licencia de habitabilidad, último recibo del IBI, recibos de comunidad al corriente y certificados de deuda si existe hipoteca.
3. Firma de la escritura: Ambas partes acuden al notario en la fecha acordada. Si no hablas español con fluidez, puedes solicitar la presencia de un traductor jurado o que el notario redacte la escritura bilingüe. Algunos notarios en Galicia ofrecen servicio en inglés.
4. Pago: El importe se transfiere en el momento de la firma, normalmente mediante cheque bancario conformado o transferencia bancaria simultánea.
5. Liquidación de impuestos: Dentro de los 30 días siguientes a la firma, debes liquidar el ITP (o IVA) en la oficina liquidadora correspondiente de la Agencia Tributaria de Galicia.
6. Inscripción en el Registro: La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir tu titularidad. Este trámite suele tardar 15-30 días.

Consejos específicos por nacionalidad

Para compradores alemanes

Los compradores alemanes representan uno de los grupos más activos en el mercado gallego. Sus principales ventajas y consideraciones incluyen:

• Doble imposición: España y Alemania tienen un convenio de doble imposición que evita pagar impuestos sobre la misma renta en ambos países. Los ingresos por alquiler turístico de tu propiedad gallega tributarán en España, pero deberás declararlos también en Alemania (con deducción del impuesto ya pagado).
• Reconocimiento de poderes: Puedes otorgar un poder notarial en Alemania para que un representante firme la escritura en tu nombre, pero este poder debe estar apostillado y traducido por traductor jurado.
• Financiación: Algunos bancos alemanes (como Deutsche Bank o Commerzbank) ofrecen financiación para la compra de inmuebles en España. Los bancos españoles también conceden hipotecas a residentes alemanes, normalmente hasta el 60-70% del valor de tasación para no residentes.

Para compradores franceses

• Convenio fiscal: Al igual que con Alemania, existe un convenio hispano-francés de doble imposición. La plusvalía generada por la venta futura de la propiedad tributa en España.
• Seguridad social: Si planeas residir en Galicia más de 183 días al año, puedes transferir tus derechos de seguridad social francesa mediante el formulario S1 para pensionistas o el certificado A1 para trabajadores.
• Proximidad geográfica: La conexión aérea directa entre París y Santiago de Compostela (operada por Vueling) facilita enormemente las visitas para supervisar la compra o disfrutar de la propiedad.

Para compradores británicos (post-Brexit)

• Estatus de tercer país: Tras el Brexit, los ciudadanos británicos son considerados ciudadanos de tercer país a efectos de libre circulación. Para estancias inferiores a 90 días en un periodo de 180 días, no necesitan visado. Para residir permanentemente, necesitan un visado de residencia.
• Impuestos para no residentes: Los propietarios británicos no residentes pagan un 19% (tipo UE) sobre los ingresos íntegros por alquiler, sin posibilidad de deducir gastos. La venta de la propiedad está sujeta a una retención del 19% sobre la ganancia patrimonial.
• Representante fiscal: Es obligatorio designar un representante fiscal en España para recibir notificaciones de Hacienda en nombre del propietario no residente.

Obligaciones fiscales como propietario extranjero

Como propietario de un inmueble en España siendo no residente, tendrás las siguientes obligaciones fiscales:

• IRPF no residente: Incluso si no alquilas la propiedad, debes pagar un impuesto anual sobre la "renta imputada" (un porcentaje del valor catastral de la vivienda). El tipo es del 19% para residentes de la UE y del 24% para el resto.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Un impuesto municipal anual basado en el valor catastral. En la Costa da Morte oscila entre 250€ y 900€ al año según la propiedad.
• Declaración de bienes en el extranjero: Deberás declarar la propiedad en tu país de residencia fiscal según la normativa local (por ejemplo, en el impuesto sobre el patrimonio en Francia o en la declaración de la renta en Alemania).

Mi recomendación final

Comprar una casa en Galicia siendo extranjero es un proceso perfectamente viable y cada vez más común. La clave está en contar con profesionales locales que te guíen en cada paso: un agente inmobiliario con experiencia en clientes internacionales, una gestoría bilingüe y un notario que facilite la comunicación. Como experta local en la Costa da Morte, he acompañado a decenas de compradores europeos en su proceso de compra, garantizando que cada trámite se realice correctamente y en los plazos adecuados.

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