加利西亚购房公证人：外国人完全指南

西班牙公证制度：如何运作

西班牙的公证制度在世界范围内独一无二，与外国买家在原籍国所了解的截然不同。西班牙公证人是公务员，受过高等法律教育，拥有授权公证书的垄断权。他们不是简单的见证人，也不是律师，而是由国家赋予公信力的法律专业人士。

在西班牙，不动产买卖必须在公证人面前以公证书形式签署，才能在不动产登记处登记。这意味着仅凭买卖双方之间的私人合同无法完成所有权的法律转移。

西班牙公证人的主要特点：

• 中立性：公证人不代表任何一方。其职责是确保合法性，并确保双方理解签署内容。
• 公信力：公证人所认证的内容在法院中被推定为真实。
• 法定费用：费用由国家规定，公证人不能自行定价。
• 自由选择：在西班牙，买家有权选择公证人。2012年改革以来，买家可以行使这一权利。

重要建议：作为外国买家，请行使选择公证人的权利。寻找在拉科鲁尼亚或维戈等城市有国际交易经验且会说您语言的公证人。

在加利西亚如何选择公证人

选择合适的公证人对您的购房体验影响很大。加利西亚四个省份有200多个公证处。选择标准：

1. 地点：公证处应在不动产所在或邻近的市镇。虽非强制，但便于登记手续。
2. 国际经验：寻找有外国人交易经验的公证处。拉科鲁尼亚、圣地亚哥和维戈有经验丰富的公证人。
3. 语言：加利西亚部分公证人会说英语、法语或德语。请提前询问。
4. 可用性：公证人的日程通常很满。请至少提前2周预约。
5. 技术：部分公证处提供电子邮件发送草稿或电子签名等数字服务。

签署时公证人核实的内容

公证人在签署前和签署过程中进行基本核实：

• 当事人身份：核实买卖双方的DNI、NIE或护照。外国人需提供有效的NIE或护照。
• 法律行为能力：确认双方有行使行为的能力。
• 不动产所有权：通过不动产登记处的简明证明核实卖方是登记所有权人。
• 负担和担保：审查是否有抵押、扣押或地役权。
• 能效证书：自2013年起，卖方必须提供。
• 首次居住许可证：核实物业有相应的市政许可证。
• 缴费状况：确认IBI、物业费等费用已缴清。
• 居住性证明：在加利西亚，居住性证明是居住的必要条件。

公证人必须在签署前向不动产登记处索取简明信息证明。如有未注销的负担，公证人可暂停签署。这是对买方的基本保护。

公证人费用：在加利西亚的实际成本

西班牙的公证人费用由皇家法令规定，全国统一。无法协商，但因构成要素有变量可比较：

• 固定费用：授权公证书的基本金额（约60-90€）。
• 比例费用：按不动产价值的百分比，随价格上升而递减（0.3-0.5%）。
• 补充文件费用：副本、证明、认证。
• 增值税：公证人费用加21%增值税。

如当天同时签署抵押公证书，另加800至2,000€。抵押费用通常由买方承担。

签署所需文件

外国买方的文件：

• NIE（外国人身份号码）：西班牙所有交易的必需品。在警察局或外国人办公室获取。
• 有效护照：如尚未获得NIE，需要护照进行身份确认。
• 银行证明：证明有购房资金或抵押批准。
• 授权委托书（如适用）：通过代理人行事时，委托书需加注认证并翻译。

卖方的文件：

• 原始公证书：卖方的所有权公证书。
• 更新的简明证明：不超过30天。
• 能效证书：自2013年起为强制性。
• 首次居住许可证或居住性证明。
• 去年IBI税收据。
• 物业费缴清证明。
• 物业平面图（如有）。

请您的律师在签署前至少一周核实卖方的所有文件。不要等到签署当天才发现遗漏。

语言障碍和解决方案

公证书以西班牙语撰写。如不精通该语言，可能是严重问题。可选方案：

• 宣誓翻译：可要求宣誓翻译出席签署。公证人通常允许。费用：100-300€。
• 双语公证人：加利西亚部分公证人会说英语。加利西亚公证人协会维护有语言能力的公证人名单。
• 提前翻译：请公证人在签署日前发送草稿，由您的律师或翻译提前审核。
• 双语公证书：在加利西亚，加利西亚语也是官方语言，可要求加利西亚语版本的公证书。

绝不要签署您不完全理解的公证书。公证人有义务全文朗读并解释您不理解的内容。如不满意解释，您可以暂停签署，无需承担任何处罚。

授权委托书：不在场购房

如因工作或距离原因无法亲自出席在加利西亚的签署，可以授予授权委托书给代理人代为签署。这是外国买家常见且完全合法的程序。

委托书的要求：

1. 在居住国公证处办理委托：前往当地公证处申请特定不动产买卖的特别委托书。
2. 海牙认证：如您的国家是1961年海牙公约缔约国，委托书需加注认证。英国（脱欧后）、美国、德国、法国和大多数欧洲国家均接受。
3. 宣誓翻译：委托书需由西班牙外交部认可的宣誓翻译员翻译为西班牙语。
4. 认证（无海牙认证时）：非海牙公约缔约国需通过西班牙领事馆认证。

国际公证委托书的总费用通常为200-600€，包括当地公证、海牙认证、翻译和邮寄。

与其他公证制度的比较

了解西班牙制度与其他国家的差异至关重要：

最重要的区别：在西班牙，公证人不是您的律师如需要专门为您利益服务的建议，必须另外聘请独立律师。

数字公证人：正在进行的现代化

西班牙正在推进公证制度的现代化。不动产买卖签署仍需亲自到场，但已有数字化进展：

• 在线预约：加利西亚大多数公证处接受网上预约。
• 数字草稿：公证人可通过邮件发送草稿供提前审核。
• 数字公证法草案：正在审议中，将允许部分行为使用电子签名，但不动产买卖可能仍需亲自到场。
• 与登记处连接：公证书电子提交已可行，加速登记流程。

西班牙公证数字化正在逐步推进。在加利西亚购买不动产，亲自到场或有效的公证委托书仍然是必不可少的。