ชุมชนเจ้าของร่วมใน Galicia: สิทธิ หน้าที่ และคู่มือฉบับสมบูรณ์

ชุมชนเจ้าของร่วมคืออะไร?

ชุมชนเจ้าของร่วมเป็นองค์กรทางกฎหมายที่จัดการและบริหารส่วนร่วมของอาคารหรือหมู่บ้าน: บันได ลิฟต์ หลังคา ผนังอาคาร สวน ทางเข้า ระบบทำความร้อนกลาง เสาอากาศรวม และพื้นที่หรือบริการใด ๆ ที่ใช้ร่วมกันระหว่างเพื่อนบ้าน อยู่ภายใต้การควบคุมของ พระราชบัญญัติกรรมสิทธิ์รายตัว (พ.ร.บ. 49/1960 แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. 8/2013 และ พ.ร.บ. 8/2021) ซึ่งกำหนดกรอบกฎหมายสำหรับการอยู่ร่วมกันและการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ร่วมทั่วสเปน รวมถึง Galicia

ในทางปฏิบัติ เมื่อคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่มีเจ้าของตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป คุณจะกลายเป็นสมาชิกของชุมชนเจ้าของร่วมโดยอัตโนมัติ ไม่ใช่สิ่งที่สมัครใจหรือเลือกได้: เป็นข้อผูกพันทางกฎหมายที่มาพร้อมกับกรรมสิทธิ์รายตัว เจ้าของแต่ละคนจะมี สัดส่วนการมีส่วนร่วม ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สะท้อนพื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศัยของคุณเทียบกับพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร สัดส่วนนี้กำหนดว่าคุณต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไรและน้ำหนักเสียงของคุณในการตัดสินใจร่วมกันมากแค่ไหน

ใน Galicia ชุมชนเจ้าของร่วมมีความสำคัญเป็นพิเศษในเมืองชายฝั่งเช่น A Coruña, Vigo, Ferrol และในเมืองท่องเที่ยวของ Costa da Morte เช่น Cee, Corcubión, Muxía และ Camariñas อาคารหลายแห่งในพื้นที่เหล่านี้ผสมผสานผู้อยู่อาศัยถาวรกับเจ้าของชาวต่างชาติที่ใช้ที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองหรือการลงทุนเชิงท่องเที่ยว ซึ่งเพิ่มความซับซ้อนในการจัดการชุมชน

คำแนะนำ: ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ใน Galicia ให้ขอใบรับรองการชำระหนี้ครบถ้วนกับชุมชนเสมอ หากผู้ขายมีหนี้ค้างชำระ เจ้าของใหม่อาจต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางที่ค้างชำระของปีปัจจุบันและปีก่อนหน้า

เมื่อใดชุมชนเจ้าของร่วมจึงบังคับ?

ชุมชนเจ้าของร่วมเป็นข้อบังคับในทุกอาคารหรือกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มี เจ้าของตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ที่ใช้ส่วนร่วมร่วมกัน รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ที่มีส่วนร่วม (หลังคา ผนังร่วม สวนร่วม) หมู่บ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ส่วนกลาง และคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยที่มีบริการร่วม

ไม่บังคับสำหรับบ้านเดี่ยวที่ไม่มีส่วนร่วมกับเจ้าของรายอื่น บ้านเดี่ยวในชานเมือง Santiago de Compostela เช่น ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งชุมชนเจ้าของร่วม

ค่าส่วนกลาง: จ่ายเท่าไรใน Galicia

ค่าส่วนกลางเป็นการชำระเงินเป็นระยะที่เจ้าของแต่ละคนทำเพื่อครอบคลุมค่าบำรุงรักษาและการอนุรักษ์ส่วนร่วมของอาคาร ใน Galicia ค่าส่วนกลางโดยทั่วไปต่ำกว่าในมาดริดหรือบาร์เซโลนา แต่แตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับประเภทอาคารและบริการที่มีให้

ปัจจัยที่มีอิทธิพลมากที่สุดต่อจำนวนค่าส่วนกลาง: มีลิฟต์หรือไม่ มีภารโรงหรือบริการทำความสะอาดหรือไม่ ขนาดอาคาร (เพื่อนบ้านมากกว่า = ค่าส่วนบุคคลน้อยกว่า) อายุอาคาร (เก่ากว่า = ซ่อมมากกว่า) และทำเลที่ตั้ง (อาคารใจกลางเมืองมักมีค่าส่วนกลางสูงกว่าเนื่องจากบริการเพิ่มเติม)

ค่าส่วนกลางครอบคลุมอะไรบ้าง?

• ลิฟต์: บำรุงรักษารายเดือน ตรวจสอบประจำปี ซ่อมแซม สัญญาเฉลี่ย: 150–400 €/เดือนต่ออาคาร
• ทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง: ทางเข้า บันได โรงรถ มักอยู่ที่ 50–120 €/เดือน
• ไฟฟ้าพื้นที่ส่วนกลาง: แสงสว่างทางเข้า บันได โรงรถ 30–80 €/เดือน
• ประกันอาคาร: ครอบคลุมความเสียหายเชิงโครงสร้าง ความรับผิดทางแพ่ง 200–800 €/ปีต่ออาคาร
• บำรุงรักษาสวน: หากอาคารมีพื้นที่สีเขียว 50–200 €/เดือน
• ผู้ดูแล: การจัดการทางการเงิน เรียกประชุม ให้คำปรึกษาทางกฎหมาย 50–150 €/เดือน
• กองทุนสำรอง: ตั้งแต่ปี 2023 ต้องจัดสรรอย่างน้อย 10% ของงบประมาณประจำปี
• ซ่อมแซมเล็กน้อย: ประปาส่วนกลาง งานกุญแจ ทาสีพื้นที่ส่วนกลาง

การประชุมเจ้าของร่วม: องค์กรตัดสินใจ

การประชุมเจ้าของร่วมเป็นองค์กรตัดสินใจสูงสุดของชุมชน การตัดสินใจที่สำคัญทั้งหมดเกิดขึ้นที่การประชุม และมติที่ผ่านมีผลผูกพันต่อเจ้าของทุกคน ไม่ว่าจะลงคะแนนเห็นด้วย คัดค้าน หรือไม่ได้เข้าร่วมประชุม

การประชุมสามัญจัดขึ้น อย่างน้อยปีละครั้ง โดยทั่วไปในไตรมาสแรกเพื่ออนุมัติบัญชีของปีก่อนหน้าและงบประมาณของปีใหม่ การประชุมวิสามัญสามารถเรียกประชุมได้เมื่อจำเป็นตามความริเริ่มของประธาน หนึ่งในสี่ของเจ้าของ หรือเจ้าของที่เป็นตัวแทนอย่างน้อย 25% ของค่าส่วนกลาง

กระบวนการเรียกประชุมและจัดประชุม

1. เรียกประชุม: ประธานหรือผู้ดูแลส่งหมายเรียกประชุมล่วงหน้าอย่างน้อย 6 วันสำหรับการประชุมสามัญ และ 3 วันสำหรับการประชุมวิสามัญเร่งด่วน ใน Galicia ชุมชนหลายแห่งส่งหมายเรียกประชุมทางจดหมายลงทะเบียน อีเมล หรือ WhatsApp ให้เจ้าของที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในพื้นที่
2. วาระการประชุม: ต้องรวมทุกเรื่องที่จะพิจารณา ไม่สามารถรับมติในเรื่องที่ไม่อยู่ในวาระได้ เว้นแต่เจ้าของทุกคนจะอยู่และยอมรับที่จะพิจารณา
3. การลงคะแนน: เจ้าของแต่ละคนมีเสียงตามสัดส่วนการมีส่วนร่วม เสียงข้างมากที่จำเป็นแตกต่างกันไปตามประเภทมติ
4. รายงานการประชุม: จัดทำรายงานการประชุมพร้อมมติที่ผ่าน ซึ่งต้องลงนามโดยประธานและเลขานุการ มติจะแจ้งให้เจ้าของทุกคนทราบ รวมถึงผู้ที่ไม่ได้เข้าร่วม

เสียงข้างมากที่จำเป็นตามประเภทมติ

ประธาน เลขานุการ และผู้ดูแล

ชุมชนต้องแต่งตั้ง ประธาน ซึ่งเป็นตัวแทนทางกฎหมายของชุมชนในศาลและนอกศาล ตำแหน่งนี้เป็นข้อบังคับและไม่มีค่าตอบแทน ประธานได้รับเลือกในการประชุมเจ้าของร่วมเป็นระยะเวลาหนึ่งปี สามารถต่ออายุได้ เจ้าของทุกคนสามารถเป็นประธานได้ หากไม่มีใครสมัคร ศาลอาจแต่งตั้งแบบบังคับ

เลขานุการ รับผิดชอบจัดทำรายงานการประชุมและดูแลสมุดรายงาน ผู้ดูแล จัดการด้านเศรษฐกิจและเทคนิค: เก็บค่าส่วนกลาง จ่ายบิล จ้างบริการ เรียกประชุม และให้คำปรึกษาทางกฎหมาย ใน Galicia ชุมชนส่วนใหญ่จ้างบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพที่เรียกเก็บ 50 ถึง 150 €/เดือน

มักพบว่าตำแหน่งเลขานุการและผู้ดูแลตกเป็นของบุคคลหรือบริษัทมืออาชีพเดียวกัน ในขณะที่ประธานต้องเป็นเจ้าของในอาคารเสมอ สิ่งนี้สำคัญเป็นพิเศษในพื้นที่เช่น Costa da Morte ที่เจ้าของหลายคนเป็นชาวต่างชาติและการจัดการโดยมืออาชีพของผู้ดูแลมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำงานที่ดีของชุมชน

ค่าเก็บพิเศษ: เมื่อต้องจ่ายเพิ่ม

ค่าเก็บพิเศษ (derramas) เป็นเงินเก็บเพิ่มพิเศษที่อนุมัตเมื่อกองทุนปกติของชุมชนไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมการซ่อมแซมหรือการปรับปรุงที่จำเป็น เป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติประหลาดใจและกังวลมากที่สุด โดยเฉพาะผู้ที่คุ้นเคยกับระบบเช่นของอังกฤษที่ไม่มีแนวคิดที่เทียบเท่า

ค่าเก็บพิเศษสามารถเป็นปกติ (สำหรับงานบำรุงรักษาที่จำเป็น อนุมัตโดยเสียงข้างมากเด็ดขาด) หรือวิสามัญ (สำหรับงานปรับปรุง ต้องการเสียงข้างมาก 3/5) ใน Galicia ค่าเก็บพิเศษที่พบบ่อยที่สุดเกี่ยวข้องกับสภาพอากาศ: ซ่อมหลังคาที่เสียหายจากฝนแอตแลนติก บำบัดความชื้นบนผนัง และเปลี่ยนงานไม้ภายนอกเพื่อปรับปรุงฉนวนกันความร้อน

สำคัญสำหรับชาวต่างชาติ: คุณสามารถขอผ่อนชำระค่าเก็บพิเศษได้ ชุมชนหลายแห่งใน Galicia อนุญาตให้ผ่อนชำระรายเดือนเป็นเวลา 6–12 เดือน สอบถามตัวเลือกนี้ในการประชุมเจ้าของร่วม

เกิดอะไรขึ้นหากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง?

การไม่ชำระค่าส่วนกลางเป็นหนึ่งในแหล่งความขัดแย้งหลักในชุมชนเจ้าของร่วม กฎหมายชัดเจน: การชำระค่าส่วนกลางเป็นข้อผูกพันทางกฎหมาย และการไม่ชำระมีผลกระทบร้ายแรงและตามลำดับต่อลูกหนี้

1. การทวงถามอย่างเป็นมิตร: ผู้ดูแลส่งการเตือนชำระเป็นลายลักษณ์ ค่าปรับล่าช้าคิดตั้งแต่วันที่หนี้ถูกประกาศทางศาล
2. บูโรแฟกซ์: การแจ้งยืนยันผ่านไปรษณีย์สเปนที่ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายของการทวงถาม ค่าใช้จ่าย: ประมาณ 30–50 € หนี้คิดดอกเบี้ยตามกฎหมายตั้งแต่ได้รับบูโรแฟกซ์
3. คำสั่งศาล: หากหนี้เกิน 1,800 € หรือมีลูกหนี้หลายราย ชุมชนสามารถเริ่มคดีสั่งจ่ายในศาล กระบวนการนี้ค่อนข้างเร็ว (2–4 เดือน) และไม่ต้องมีทนายหรืออัยการสำหรับจำนวนต่ำกว่า 2,000 €
4. คดีธรรมดา: สำหรับหนี้ที่ซับซ้อนกว่าหรือเมื่อลูกหนี้คัดค้านคำสั่ง อาจใช้เวลา 6 เดือนถึง 2 ปี
5. ยึดทรัพย์: เมื่อคำพิพากษาเด็ดขาด สามารถยึดบัญชีธนาคาร รายได้ หรือแม้กระทั่งนำที่อยู่อาศัยของลูกหนี้ไปประมูล

นอกจากนี้ ตั้งแต่การปฏิรูปปี 2013 ชุมชนสามารถเผยแพร่รายชื่อเจ้าของที่เป็นหนี้บนทางเข้าอาคาร ระบุยอดหนี้ค้างชำระ เพื่อกดดันทางสังคมต่อลูกหนี้ นอกจากนี้ยังสามารถปฏิเสธการใช้บริการที่ไม่จำเป็น (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส) ต่อเจ้าของที่เป็นหนี้ได้

สิทธิและคำแนะนำสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ

เจ้าของชาวต่างชาติมีสิทธิและหน้าที่เหมือนกับเจ้าของชาวสเปนในชุมชนเจ้าของร่วมทุกประการ ไม่มีการเลือกปฏิบัติทางกฎหมายหรือในทางปฏิบัติตามสัญชาติ อย่างไรก็ตาม ระยะทางและอุปสรรคด้านภาษาอาจสร้างความท้าทายในทางปฏิบัติที่ควรคาดการณ์ไว้ล่วงหน้า

สิทธิขั้นพื้นฐานของเจ้าของชาวต่างชาติ

• สิทธิในการลงคะแนน: คุณสามารถลงคะแนนในการประชุมด้วยตนเอง ทางไปรษณีย์ (มอบฉันท์เป็นลายลักษณ์ให้เจ้าของรายอื่น) หรือโดยตัวแทน (มอบฉันท์จากสาธารณะสังฆมนตรีให้ทนายหรือผู้ดูแล)
• สิทธิในการรับข้อมูล: คุณสามารถขอสถานะบัญชี มติจากการประชุม ใบรับรองการชำระหนี้ครบถ้วน และเอกสารใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการชุมชนได้ตลอดเวลา
• สิทธิในการคัดค้านมติ: หากมติของการประชุมขัดต่อกฎหมายหรือข้อบังคับ คุณสามารถคัดค้านทางศาลภายในหนึ่งปีนับจากวันที่รับมติ
• สิทธิในการเรียกประชุม: หากคุณเป็นตัวแทนอย่างน้อย 25% ของค่าส่วนกลาง คุณสามารถขอให้ประธานเรียกประชุมวิสามัญได้

คำแนะนำเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ไม่ได้อาศัยอยู่

• ขอให้ส่งการสื่อสารทั้งหมดของชุมชนทางอีเมลนอกเหนือจากไปรษณีย์
• รักษาบัญชีธนาคารสเปนพร้อมหักบัญชีอัตโนมัติสำหรับค่าส่วนกลาง
• แต่งตั้งตัวแทนท้องถิ่น (ทนาย ผู้ดูแล หรือเพื่อนบ้านที่ไว้วางใจ) ด้วยมอบฉันท์จากสาธารณะสังฆมนตรีเพื่อเข้าร่วมการประชุมในนามของคุณ
• เก็บใบเสร็จการชำระค่าส่วนกลางและค่าเก็บพิเศษทั้งหมดอย่างน้อย 5 ปี
• ขอใบรับรองการชำระหนี้ครบถ้วนก่อนขายทรัพย์สิน
• สอบถามเกี่ยวกับเงินช่วยเหลือจากรัฐบาลสำหรับการบูรณะอาคารใน Galicia (แผนบูรณะของ Xunta)

เงินอุดหนุนจาก Xunta de Galicia สำหรับการบูรณะอาคารสามารถครอบคลุมถึง 40–60% ของค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน การเข้าถึง หรือการบำรุงรักษา ชุมชนหลายแห่งบน Costa da Morte ใช้ประโยชน์จากโปรแกรมเหล่านี้เพื่อเป็นทุนในการติดตั้งลิฟต์ ปรับปรุงผนัง และเปลี่ยนหน้าต่าง

ที่ Casas Galiza เราให้คำปรึกษาคุณในทุกขั้นตอนของการซื้อและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณบน Costa da Morte ติดต่อเราเพื่อแก้ไขข้อสงสัยใด ๆ เกี่ยวกับชุมชนเจ้าของร่วม