外国人としてガリシアで住宅を購入する完全ガイド

外国人がガリシアで家を購入する：知っておくべきこと

ガリシアはヨーロッパで最も魅力的な不動産投資先のひとつになりました。大西洋の風景、一流の美食、例外的な生活の質、そして北ヨーロッパと比べても非常に競争力のある価格により、ますます多くの外国人がこの自治州を第二の住居や観光物件投資先として選んでいます。

ただし、スペインでの購入プロセスには、すべての外国人購入者が知っておくべき特殊性があります。

NIE：最初の必須ステップ

外国人身分番号（NIE）は、スペインでのあらゆる法的取引に必要な基本書類です。これなしでは、公証人の前での署名、スペインの銀行口座の開設、税金の支払いができません。

NIEの取得プロセスは国籍により異なります：

• EU市民：スペインの住所近くの警察署で申請可能。通常1〜7営業日で解決。有効な身分証明書またはパスポート、EX-15またはEX-18フォーム、申請理由の証明が必要。
• 非EU市民：手続きを行う県の警察署で事前予約が必要。1〜4週間かかる場合あり。スペインに居住していない場合は、本国のスペイン領事館で手続きを開始可能。

費用は約9〜16€で、協力銀行でモデル790コード012で支払います。公正証書署名の予定日の6〜8週間前にこの手続きを開始することをお勧めします。

スペインの銀行口座の開設

売買には、資金を移動し税金を支払うためのスペインの銀行口座が必要です。必要書類：

• NIEまたは有効なパスポート
• 住所証明（本国のものでも可）
• 資金源宣言（特に10,000€超の送金、マネーロンダリング防止規制）

ガリシアで外国人クライアント向けの主要銀行はCaixabank、Santander、BBVA、Abancaです。Abancaはガリシアの銀行として最も広範な支店網を持ち、Costa da Morteのすべての自治体に存在します。

国際送金には2〜5営業日かかる場合があるため、公正証書の署名を遅らせないよう事前に資金の移動を計画してください。

購入の法的要件

不動産登記簿抄本（Nota Simple）

コミットする前に、対応する不動産登記所で最新のNota Simpleを申請してください。この書類は所有者、負担（抵当権、差し押さえ、地役権）、物件の記述が現実と一致するかを確認します。

エネルギー効率証明書

販売中のすべての住宅は有効なエネルギー効率証明書が必要です。2013年から義務化され、住宅のエネルギー消費とCO2排出量を通知します。

初回占有許可または居住証明書

この書類は住宅が最低居住要件を満たすことを証明します。これがないと、基本サービス（水道、電気、ガス）の開設ができません。

都市計画状況

ガリシアの農村地域では特に重要です。対応する自治体で建築に適切な都市計画許可があり、違反措置がないことを確認してください。

購入に適用される税金

中古住宅：ITP（財産移転税）

ガリシアのITP一般税率は9%です。ただし、以下の優遇があります：

• 7%：36歳未満の購入者、多子世帯、障害者（通常住居の場合）
• 3%：低人口密度地域の住宅または特定の低所得者層

通常住居としない外国人投資家には通常9%が適用されます。

新築住宅：VAT + IAJD

デベロッパーから直接新築住宅を購入する場合、10%のVATに加え1.5%のIAJDがかかります。

追加費用

• 公証人：600〜1,200€（規制料金）
• 不動産登記所：400〜800€
• ヘスリーア：300〜500€

合計で購入価格の10%〜12%の追加予算を見込んでください。

公証人によるステップバイステッププロセス

1. 手付金契約：売主と合意後、手付金契約（通常価格の10%）を結び両者を拘束。購入者が辞退した場合は手付金を放棄、売主が辞退した場合は2倍返し。
2. 書類準備：公証人がすべての書類を確認：Nota Simple、エネルギー証明書、居住証明書、最新のIBI領収書、管理費の滞納なし、抵当権がある場合は債務証明書。
3. 公正証書の署名：両者が合意した日に公証人の前に出頭。スペイン語に堪能でない場合、宣誓翻訳者の立会いまたは二言語公正証書の作成を依頼できます。
4. 支払い：金額は署名時に移動。通常は確認済み銀行小切手または同時銀行送金。
5. 税金の精算：署名後30日以内に対応する税務局でITP（またはVAT）を精算。
6. 登記所への登録：所有権を登録するため公正証書を登記所に提出。通常15〜30日。

国籍別のアドバイス

ドイツ人購入者向け

• 二重課税：スペイン・ドイツ間の条約により同じ所得への二重課税を回避
• 委任状の承認：ドイツで委任状を作成し、アポスティーユと宣誓翻訳が必要
• 融資：ドイツの銀行（Deutsche Bank、Commerzbank）もスペインの不動産購入に融資可能

フランス人購入者向け

• 税務条約：フランス・スペイン間の二重課税条約あり。将来の売却によるキャピタルゲインはスペインで課税
• 社会保障：年間183日以上ガリシアに居住する場合、S1またはA1証明書で社会保障権利を移転可能
• 地理的近接：パリ〜サンティアゴ直行便（Vueling運航）が購入プロセスの監督に便利

英国人購入者向け（ポストBrexit）

• 第三国ステータス：180日間に90日以内の滞在はビザ不要。永住には居住ビザが必要
• 非居住者税：英国人非居住者は賃貸総収入に対し19%の税率。経費控除不可
• 税務代表者：非居住者の税務通知を受け取るスペインの代表者の指定が義務

外国人所有者の税務義務

• 非居住者IRPF：賃貸していない場合でも、帰属所得に対する年間税金。EU居住者は19%、その他は24%
• IBI（固定資産税）：カダストル価値に基づく年間市町村税。Costa da Morteでは年間250〜900€
• 海外資産の申告：居住国の法規に従い、国外の不動産を申告する必要がある場合あり

最後に

外国人がガリシアで家を購入することは完全に実行可能でますます一般的です。鍵は、各ステップで案内してくれる地元のプロと協力することです：国際的なクライアントの経験がある不動産業者、バイリンガルのヘスリーア、コミュニケーションを円滑にする公証人です。

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