加利西亚土地增值税：2024-2025年变更及对房产出售的影响

什么是城市用地增值税

城市用地增值税（正式名称：城市用地价值增长税，IIVTNU）是一种地方税，对城市用地所有权转移时的价值增长征税。向市政府缴纳，而非国家税务局。

每当发生转移时（买卖、继承、赠与或交换），都会产生此税。由卖方（或赠与人，继承情况下为继承人）缴纳，而非买方。

在加利西亚，各市镇在法律规定的范围内设定自己的税率。死亡海岸的塞德、菲斯特拉、卡马里尼亚斯、穆希亚和科鲁库比翁等市镇的税率通常低于拉科鲁尼亚或圣地亚哥-德孔波斯特拉等大城市。

2024年宪法法院判决：有何变化

宪法法院做出了几项根本性改变增值税的关键判决：

• 2017年第59号判决：在实际无价值增长的情况下宣布客观计算方法违宪。允许纳税人以亏损出售为由对增值税提出异议。
• 2023年第182号判决：纳入实际收益替代方法。
• 2024年改革：地方财政统一法的新规最终确立了两种计算方法，要求纳税人选择最有利的（或法律规定适用较低金额）。

根本变化是如果实际没有收益，就不再能征收增值税。如果您在菲斯特拉以12万€购买的公寓以11万€出售，则无需缴纳增值税。

关键点：如果您在过去4年内以现在被认为是违宪的条件缴纳了增值税，可以向市政府提出行政复议申请退还。

两种计算方法

现行法规规定了两种替代方法。纳税人可选择最有利的：

方法一：实际收益（新方法）

基于购买价格与出售价格之间的实际差额，乘以代表土地价值（非建筑）比例的系数：

增值税 =（出售价格 - 购买价格）× 土地比例 × 税率

土地比例根据建筑年限确定：

方法二：客观方法（传统方法）

基于土地的不动产税评估价值乘以按持有年限确定的系数：

增值税 = 土地评估价值 × 系数 × 税率

加利西亚各市镇的税率

加利西亚各市镇在1%至30%的法定范围内设定税率。最常见的税率在20-30%之间：

建议：如果您正在死亡海岸考虑购买房产，请比较各市镇的税率。卡马里尼亚斯（20%）和拉科鲁尼亚（30%）之间的差异在出售时可以节省大量费用。

免税和减税

可适用的免税和减税措施：

• 因死亡转移（继承）：继承人需缴纳增值税，但在加利西亚，继承税99%的减免大大弥补了这一点。继承的增值税没有自动减免，但部分加利西亚市镇适用减税。
• 对后代的赠与：需缴纳增值税，但部分市镇减免高达95%。
• 65岁以上常用住宅：65岁以上在该住宅居住至少3年并将所得再投资于另一常用住宅的，可免税。
• 代物清偿：以转移来清偿抵押且债务人善意行事的，可免税。
• 亏损转移：宪法法院判决后，如出售价低于购买价，不产生增值税。

增值税计算：实际案例

假设您2015年在塞德以90,000€购买了一套公寓，2025年以130,000€出售。建筑年限20年。土地评估价值为25,000€。

方法一（实际收益）：

• 收益：130,000€ - 90,000€ = 40,000€
• 土地比例（建筑20年）：20%
• 税基：40,000€ × 0.20 = 8,000€
• 税额：8,000€ × 25%（塞德税率）= 2,000€

方法二（客观方法）：

• 土地评估价值：25,000€
• 持有年限：10年 → 系数：1.00
• 税基：25,000€ × 1.00 = 25,000€
• 税额：25,000€ × 25% = 6,250€

在此情况下，实际收益方法（2,000€）明显更有利。您选择这种方法。

减少增值税的策略

1. 始终选择最有利的方法。新法规允许在两种方法中选择。
2. 保留购买公证书。实际收益方法需要证明购买价格。
3. 在有记录的翻修后出售。翻修工程增加建筑价值，降低土地比例。
4. 利用年龄免税。65岁以上且为常用住宅可免税。
5. 考虑出售时机。持有年限较短可能降低客观方法的系数。
6. 如无实际收益则提出异议。以低于购买价出售可申请免税。
7. 核实评估价值。过高的评估价值在客观方法中不利。可申请复核。

市镇差异：死亡海岸vs城市

加利西亚各市镇之间的增值税差异可能很大。类似条件（收益40,000€、持有10年、土地评估价值25,000€、建筑20年）的比较：

可以看到，在卡马里尼亚斯或穆希亚出售，在相同收益条件下，增值税比拉科鲁尼亚少33%。

期限和缴纳流程

增值税需在以下期限内自行申报：

• 买卖：签署公证书后30个工作日内。
• 继承：死亡后6个月内（可延长至1年）。
• 赠与：签署后30个工作日内。

缴纳在相应市镇的税务窗口办理。加利西亚大多数市镇允许通过电子政务平台进行在线自行申报。

在加利西亚出售房产的实用步骤

1. 计算两种方法的增值税，再确定出售价格。
2. 查询您市镇的税率，通过网站或税务办公室。
3. 确认最新的评估价值。
4. 准备文件：购买公证书、出售公证书、最新IBI收据。
5. 提交自行申报，30天内。
6. 如无实际收益，仍需提交税额为零的申报。
7. 保留所有收据以备可能的退还或申诉。