加利西亚非居民所得税（IRNR）：外国房产所有者完整指南

什么是IRNR，为什么它影响加利西亚的房产所有者？

非居民所得税（Impuesto sobre la Renta de No Residentes，IRNR）是在西班牙没有税务居住地的个人和法人实体就其西班牙来源收入必须缴纳的税款。如果您在大死亡海岸（Costa da Morte）拥有房产——位于科尔库维翁（Corcubión）、菲斯特拉（Fisterra）、穆希亚（Muxía）或其他加利西亚市镇——并且每年在海外居住超过183天，您就有义务缴纳此税。

一个常见的误解是，如果不出租房产且没有收入，就没有税务义务。然而，IRNR不仅对实际收入（租金收入）征税，还对归属收入（仅因拥有空置房产而分配的虚拟收入）征税。忽视这一义务可能导致高达未缴税额150%的罚款，以及滞纳金。

谁被视为税务非居民？

西班牙税务局（Hacienda）在以下条件之一满足时将您视为非居民：

• 您在一个自然年内（1月1日至12月31日）在西班牙停留少于183天。
• 您的经济或生活重心不在西班牙（主要活动或家庭核心在另一个国家）。
• 您的配偶和未成年子女通常居住在另一个国家。

税务居住地不取决于您的国籍。在伦敦生活和工作的西班牙公民是西班牙的税务非居民。同样，住在柏林、在塞（Cee）拥有度假屋的德国人也是非居民，必须遵守IRNR的规定。

租金收入的IRNR

如果您出租大死亡海岸的房产，租金收入需缴纳IRNR。税率取决于您的居住国：

• 欧盟/欧洲经济区居民（包括脱欧后的英国）：对应税基数适用24%的税率。自2024年起，欧盟/欧洲经济区的房产所有者可以扣除可扣减费用（物业费、IBI房产税、保险、维修费、房贷利息），因此税款按净收入征收。
• 欧盟/欧洲经济区以外的居民：对总收入适用24%的税率，不能扣除任何费用。

实例 — 大死亡海岸价值150,000€的房产：

• 月租金：800€（每年9,600€）。
• 可扣减费用（欧盟/欧洲经济区）：IBI 400€，物业费360€，保险200€，维修150€ = 1,110€。
• 净收入（欧盟/欧洲经济区）：9,600€ - 1,110€ = 8,490€。
• IRNR（8,490€的24%）：每年2,037.60€。

归属收入：空置房产的税收

这最令外国房产所有者惊讶的概念之一。如果您的加利西亚房产既未出租也不是您的主要居所，税务当局会分配一种虚拟收入，称为归属收入（renta imputada）。应税基数为房产地籍价值的1.1%（如果地籍价值在过去10年内未更新，则为2%）。

实例 — 大死亡海岸价值150,000€的空置房产：

• 地籍价值（约为市场价值的60%）：90,000€。
• 应税基数（90,000€的1.1%）：每年990€。
• IRNR（990€的24%）：每年237.60€。

210号表格（Modelo 210）：何时以及如何申报

210号表格是西班牙税务局（AEAT）的非居民申报西班牙来源收入的官方表格。可以通过AEAT电子平台在线提交。

各类收入的申报期限：

• 租金收入：季度申报。在4月、7月、10月和1月的前20个自然日内。
• 归属收入（空置房产）：年度申报。次年4月1日之前。
• 资本利得（出售）：转让后3个月内。

双重征税协定：英国、德国、法国和荷兰

西班牙与大多数国家签署了双重征税协定（DTT）：

• 英国：协定允许房地产收入在西班牙纳税。在英国，您可以通过税收抵免机制抵扣在西班牙已缴纳的税款。
• 德国：类似运作。西班牙房地产收入在西班牙纳税，德国提供相应的豁免或税收抵免。
• 法国：允许在西班牙纳税，并在法国获得税收抵免。
• 荷兰：西班牙房产的收入在荷兰所得税申报表的Box 3中申报，但在西班牙缴纳的税款可以扣除。

重要提示：即使存在双重征税协定，在西班牙提交210号表格仍然是强制性的。协定不免除您的申报义务，而是允许您在居住国抵扣税款。

房产出售时的3%预扣税

非居民在西班牙出售房产时，买方依法必须预扣销售价格的3%并将其缴纳给西班牙税务局。此预扣作为资本利得的预付款。

• 买方预扣3%并在30天内通过211号表格缴纳给税务局。
• 非居民卖方必须在3个月内提交210号表格。
• 如果实际收益低于3%预扣额，税务局将退还差额。
• 如果是资本损失，3%将全额退还。
• 资本利得税率：前6,000€为19%，剩余部分为24%。

实例 — 出售大死亡海岸房产：

• 购买价格：120,000€ / 销售价格：150,000€。
• 资本利得：30,000€。
• 3%预扣：4,500€（买方缴纳给税务局）。
• 应纳税额：6,000€的19%（1,140€）+ 24,000€的24%（5,760€）= 6,900€。
• 额外应缴：6,900€ - 4,500€ = 2,400€。

季度申报 vs. 年度申报

• 季度（租金收入）：超过一定门槛时为强制性。在4月（第一季度）、7月（第二季度）、10月（第三季度）和1月（第四季度）提交。
• 年度：可用于租金收入，归属收入为强制性。截止日期：次年4月1日。

非居民可用的税收扣除

• 可扣减费用（欧盟/欧洲经济区）：IBI房产税、保险、物业费、维修费、房贷利息、折旧（最高为建筑价值的3%）。
• 折旧：您可以每年扣除最高建筑价值的3%（约为地籍价值的60-70%）作为折旧费用。
• 双重征税减免：根据国际税收协定适用。

对于欧盟/欧洲经济区以外的房产所有者，遗憾的是无法从租金收入中扣除任何费用。

聘请Gestor（专业代办）vs. 自行申报

您可以自行提交210号表格，但过程可能较为复杂。专业gestor可以提供以下帮助：

• 提交所有季度或年度210号表格。
• 正确计算应税基数和适用的扣除。
• 申请出售后3%预扣税的退还。
• 处理税务局的通知。
• 指定税务代表，居住在欧盟/欧洲经济区以外时为强制性要求。

Gestor的费用通常在每年100€至300€之间，与延迟或错误申报的罚款（至少为应缴税额的50%）相比，是一项适度的投资。

特殊情况：部分旅游租赁

• 旅游租赁收入通过210号表格作为不动产资本收入征税。
• 空置期产生比例归属收入。
• 如果您出租6个月，归属收入仅按剩余6个月计算。
• 还需要获得加利西亚自治区（Xunta de Galicia）的旅游租赁许可证。

实用总结：大死亡海岸的非居民房产所有者

对于大死亡海岸价值150,000€的房产，地籍价值90,000€：

• 空置房产（仅归属收入）：每年约238€。4月1日前提交年度210号表格。
• 全年以800€/月出租（欧盟/欧洲经济区）：每年约2,038€。季度或年度210号表格。
• 部分旅游租赁（6个月）：每年约1,199€。季度210号表格 + 归属收入的年度申报。

需要帮助处理大死亡海岸的非居民税务义务吗？联系我，克里斯蒂娜·巴斯克斯（Cristina Vázquez）。我将为您联系值得信赖的当地gestor，并协助您完成所有税务手续，确保您在加利西亚的投资安全且有收益。