加利西亚业主委员会：权利、义务与完整指南

什么是业主委员会？

业主委员会（comunidad de propietarios）是管理和运营建筑物或住宅区公共部分的法律组织：楼梯、电梯、屋顶、外墙、花园、入口大厅、中央供暖系统、公共天线以及业主之间共享的任何空间或服务。它受《水平产权法》（Ley 49/1960，经法律8/2013和8/2021修改）管辖，该法为西班牙全境（包括加利西亚）共有建筑物的共处和维护建立了法律框架。

实际上，当您在有两位或以上业主的建筑物中购买公寓时，您自动成为业主委员会的成员。这不是自愿的或可选的：这是水平产权固有的法律义务。每位业主都被分配一个参与系数（coeficiente de participación），这是一个反映您的住宅实用面积相对于整栋建筑总面积的百分比。该系数决定了您在公共费用中的分担比例以及在集体决策中的投票权重。

在加利西亚，业主委员会在拉科鲁尼亚、维戈和费罗尔等沿海城市以及死亡海岸（Costa da Morte）的塞（Cee）、科尔库维翁（Corcubión）、穆希亚（Muxía）和卡马里尼亚斯（Camariñas）等旅游城镇尤为重要。这些地区的许多建筑将常住居民与将房产用作第二居所或旅游投资的外国业主混合在一起，增加了委员会管理的复杂性。

提示：在加利西亚购买任何房产之前，务必要求卖方提供管理委员会费用缴纳正常的证明。如果卖方有未偿债务，新业主可能需要承担当年和前一年未缴纳的管理费。

何时必须设立业主委员会？

任何拥有两位或以上不同业主共享公共部分的建筑或住宅小区都必须设立业主委员会。这包括公寓楼、有共享部分（屋顶、共用墙、公共花园）的联排别墅、有公共区域的住宅开发项目以及有共享服务的住宅综合体。

但是，没有与其他业主共享公共部分的独立独栋住宅不需要设立业主委员会。例如圣地亚哥德孔波斯特拉郊区的独立别墅不需要成立业主委员会。

管理费：在加利西亚需要付多少？

管理费是每位业主定期支付的款项，用于支付建筑物公共部分的维护和保养费用。在加利西亚，管理费通常比马德里或巴塞罗那低，但因建筑类型和可用服务而有很大差异。

费用包含什么？

• 电梯：月度维护、年度检查、维修。平均合同：每栋建筑150-400€/月
• 公共区域清洁：大厅、楼梯、车库。通常50-120€/月
• 公共区域电费：大厅、楼梯、车库照明。30-80€/月
• 建筑保险：结构损坏保障、第三方责任。每栋建筑200-800€/年
• 花园维护：如果建筑有绿地。50-200€/月
• 管理员：财务、会议召集、法律咨询。50-150€/月
• 储备基金：自2023年起，必须至少拨出年度预算的10%
• 小型维修：公共管道、锁匠服务、公共区域粉刷

业主大会：决策机构

业主大会（junta de propietarios）是业主委员会的最高决策机构。所有重要决定都在大会上做出，通过的决议对所有业主具有约束力，无论他们是投了赞成票、反对票还是未出席会议。

常会每年至少举行一次，通常在第一季度，审批上一年度的账目和新年度的预算。在业主委员会主任、四分之一业主或代表至少25%参与系数的业主要求下，可以召开临时大会。

各类决议所需多数

主任、秘书和管理员

业主委员会必须任命一名主任（presidente），他是委员会在法庭内外的法定代表人。该职位是强制性的且无报酬，在业主大会上选举产生，通常任期一年，可连任。任何业主都可以担任主任，如果无人自愿，法院可以强制指定。

秘书负责起草会议纪要和管理纪要簿。管理员管理财务和技术事务：收取费用、支付账单、签订服务合同、召集会议和提供法律咨询。在加利西亚，大多数业主委员会聘请专业物业管理公司，收费在50至150€/月之间。

特别评估（derramas）：需要额外付款时

Derramas是当委员会普通资金不足以支付必要的维修或改善工程时批准的特别费用。这是最令外国购房者惊讶和担忧的方面，尤其是来自英国等没有类似机制的国家的人。

Derramas可以是普通的（用于必要的维护工程，简单多数通过）或特别的（用于改善工程，需要3/5多数）。在加利西亚，最常见的derramas与天气有关：修复被大西洋雨水损坏的屋顶、处理外墙潮湿、更换外门窗以改善隔热性能。

对外国人的重要提示：您可以申请derramas的分期付款。加利西亚的许多业主委员会允许在6-12个月内按月支付。

不付费会怎样？

管理费拖欠是业主委员会中主要的冲突来源之一。法律很明确：缴纳管理费是法律义务，拖欠会对债务人造成严重且逐步升级的后果。

1. 友好催收：管理员发送书面付款提醒。
2. 正式催告信：通过邮局发送的正式通知，作为法律证据。费用：约30-50€。产生法定利息。
3. 支付令程序：如果债务超过1,800€，委员会可以向法院申请支付令。相对快速（2-4个月）。
4. 普通诉讼：对于更复杂的债务。可能需要6个月至2年。
5. 查封：判决生效后，可以查封债务人的银行账户、收入甚至拍卖其房产。

外国业主的权利和建议

外国业主与西班牙业主享有完全相同的权利和义务。不存在基于国籍的法律或实际歧视。但是，距离和语言障碍可能会带来实际挑战。

• 投票权：您可以亲自、邮寄（书面委托投票）或代理（公证授权委托书委托律师或管理员）在大会上投票。
• 知情权：您可以随时要求查看账目状况、大会决议、缴费证明以及任何与委员会管理相关的文件。
• 异议权：如果决议违反法律或章程，您可以在一年内向法院提出异议。
• 召集大会权：如果您代表至少25%的参与系数，可以要求召开临时大会。

非居民实用建议

• 要求委员会的通信除邮寄外还通过电子邮件发送
• 保持一个西班牙银行账户并设置管理费自动扣款
• 指定一位持有公证授权委托书的当地代表代您出席大会
• 保存所有管理费和derramas的付款凭证至少5年
• 了解加利西亚建筑翻新的公共补贴（洪塔计划）

加利西亚地方政府（Xunta）的建筑翻新补贴可以覆盖节能、无障碍或维护改善工程费用的40-60%。死亡海岸的许多业主委员会已利用这些计划资助电梯安装、外墙改善和窗户更换。

在Cristina Vázquez房地产，我们为您的整个购买过程和死亡海岸的房产管理提供咨询。关于业主委员会的任何问题，请联系我们。