在加利西亚购买新建公寓：完全指南 2025

在加利西亚购买新建房产的优势

加利西亚新建市场在维哥、拉科鲁尼亚、蓬特韦德拉和奥伦塞等城市，以及桑亨霍、巴约纳和塞等沿海城镇强劲增长。购买期房或在建房产相比二手房有以下优势：

• 十年保证：根据《建筑法》（LOE），开发商对结构缺陷承担10年责任。
• 节能：建筑技术法规的新标准要求最低能效等级C，电费和暖气费可降低30%至50%。
• 定制：在建设早期阶段，您可以选择地板、瓷砖、厨房和布局。
• 无需翻修：管道、电气、门窗全是新的。短期内不会有意外开支。
• 无障碍：新开发项目必须符合通用无障碍标准：电梯、坡道、宽门。
• 现代化设施：光纤、智能家居、停车位和储藏室通常包含在内。

验证开发商的信誉

签署任何合同前最重要的步骤是调查开发商。加利西亚有信誉良好的开发商如San José Construcciones、Promsa、Vía Célere和Immochan，但也有历史不明的小企业。

在支付任何款项前请检查以下内容：

1. 商业登记：在拉科鲁尼亚或蓬特韦德拉的商业登记处索取公司简报。核实注册资本、管理人员和成立年限。
2. 过往项目：参观已完工的开发项目并与业主交谈。是否按时交房？是否有缺陷？
3. 十年保险：开发商必须在保险总局注册的保险公司购买损害保险。
4. 建筑许可证：确认市政厅已颁发建筑许可证。
5. 监管账户：根据第57/1968号法律，预付款必须存入有银行担保或保证保险的专用账户。
6. 在线评价：在Google Maps、Idealista和购房者论坛搜索评论。

居住证明书和首次使用许可证

居住证明书（Cédula de Habitabilidad）是证明住宅满足最低居住条件的文件。没有它，您无法开通公用事业（电、水），也无法在产权登记处登记房产。

在加利西亚，证明书由市政厅（concello）在技术检查后签发。流程如下：

• 开发商在工程完成后申请首次使用许可证。
• 市政技术人员检查住宅，确认与批准的项目一致。
• 一切正确的话，市政厅颁发许可证和居住证明书。
• 通常从申请起需要1至3个月。

如果您购买期房，居住证明书应在交钥匙时可用。如果开发商没有准备好，请拒绝接收并按合同索赔。

十年保证和其他保障

《建筑法》规定了三个级别的强制保证，开发商必须与保险公司签约：

保险公司向每位购买者签发个人证书。请与契约一起保管。如果在这些期限内发现缺陷，必须在法定期限内向开发商书面通知（挂号信或证明邮件）。如果开发商不回应，保险将覆盖维修或赔偿。

分期付款和银行担保

购买新建房产时，付款根据施工进度分阶段进行。法律要求所有预付款必须有银行担保或保证保险：

重要：在未收到相应银行担保文件的情况下，切勿支付任何款项。如果开发商破产或未交付房产，担保可以让您收回全部投资。

交房延迟：法律如何规定

延迟是新建购房者最主要的投诉之一。买卖合同通常包含预计交付日期和延期条款（通常6个月）。超过该期限后，购房者有权：

• 解除合同，收回所有已付款项加法定利息（目前约4%）。
• 要求损害赔偿，包括临时租房费用。
• 如果合同规定了违约金，则可索赔（例如，每天延迟固定金额）。

在加利西亚，沿海地区（桑亨霍、巴约纳）的开发项目经常出现延迟，原因是施工的季节性和冬季降雨中断。签约前，请就无故延迟协商明确的违约金条款。

缺陷清单：收房时的检查

在接受钥匙之前，您必须对住宅进行彻底检查。缺陷清单（snagging list）是记录任何问题（无论多么微小）的文件。建议聘请建筑技术员或监理工程师进行此工作（费用：200-500€）。

需要检查的项目：

• 门窗：窗户和门正常关闭，无间隙。水密性和气密性。
• 电气安装：所有插座和灯正常工作。配电箱有标签。
• 管道：水龙头无漏水，排水顺畅，水压正常。热水器正常启动。
• 地面和瓷砖：无翘起，接缝均匀，无裂缝。
• 油漆：无气泡、污渍或脱落。
• 厨房和浴室：台面密封良好，橱柜水平，卫浴设备固定牢固。
• 停车位和储藏室：尺寸正确，通风，照明。
• 公共区域：电梯已检验，公共区域完工，泳池（如有）可运营。

在交付时或之后7天内将缺陷清单书面提交给开发商。轻微缺陷的修复期限为1个月，重大缺陷为3个月。

VAT 10% vs ITP：不同阶段的税务区别

购买新建公寓时需要缴纳的税取决于施工进度：

除VAT或ITP外，还需缴纳土地增值市政税（Plusvalía Municipal），在加利西亚因市镇而异，标准住宅通常在300€至3,000€之间。

结论

如果您遵循正确步骤，在加利西亚购买新建公寓是绝佳选择：调查开发商、要求每笔付款的银行担保、没有居住证明书不接收交付、进行专业的缺陷清单检查。有了十年保证和LOE的保护，您的投资得到了充分保障。维哥、拉科鲁尼亚和死亡海岸的开发项目提供了从120,000€的单身公寓到350,000€的海景三居室公寓的丰富选择。